近日，有客户咨询：公司去年6月承租的办公场地，约定2026年到期，花费高额装修费，耗时耗力搬迁入驻，现被通知纳入轨道20号线二期（宝安段）房屋征收项目需要搬离导致损失巨大，如何保护自身合法权益？由于类案情况很多，故而撰文一并答疑解惑。
承租房被征收，涉及三方主体，两种法律关系：
三方主体为出租人（所有权人，被征收人）、承租人、政府（征收补偿部门），两种法律关系分别是租赁法律关系和征收法律关系。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，征收补偿包括三类：被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿和停产停业损失补偿。
笔者认为，在租赁合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明的情况下，承租人有权主张其中的房屋装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿、部分停产停业损失补偿。
然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条又明确规定了征收补偿对象（被征收人）只能是被征收房屋所有权人（出租人），而非承租人，即：
征收法律关系一般只发生在征收部门和作为所有权的出租人之间，承租人无法跳过出租人，直接与征收部门磋商主张权利，这就导致承租人夹在出租人和征收部门之间，只能在出租人获得补偿后向出租人主张权利。
以装修装饰费补偿来说，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三十二条第二款就规定：室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。
人民法院案例库入库编号2023-16-2-111-009案例已确认：承租人有权要求出租人支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿、部分停产停业损失补偿，裁判要旨原文如下：
房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。
承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。
对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。
就承租期间，房屋被征收后，承租人权益保护问题，笔者建议：
1、重视租赁合同约定：如合同明确约定全部征收补偿均归属于出租人，则视为承租人放弃权利，承租人将无法主张补偿。（需要注意的是“如遇拆迁，合同自动终止，双方互不承担责任”只是合同终止和免责条款，并非承租人权利放弃条款，出租人不能因此拒绝支付承租人补偿款）
2、重视租赁合同备案、完税证明、营业执照：无登记、备案凭证承租住宅，不予经营损失补偿；高利润而不能提供完税证明利润标准的，只能按行业平均标准补偿；擅自改为经营性用途而不能提供营业执照的，只能按照原用途补偿；
3、积极与作为被征收人的出租人沟通，实时介入出租人与征收部门的征收补偿谈判，必要时直接向征收部门主张权利：属于承租人的补偿，出租人可能对征收部门听之任之，怠于权利争取，此时就需要承租人出面参与，以便实现自身补偿利益的最大化；
4、出租人不配合承租人向征收部门主张权利，获赔后拒不转付承租人补偿款的，承租人应及时委托专业人士，循法律途径解决；
5、特殊情况的处理：《征收补偿协议》或《征收补偿决定》没有对补偿项目拆分，没有对被征收房屋装修价值、搬迁和临时安置、停产停业损失做出独立补偿，且出租人拒绝支付承租人补偿款的，承租人有权直接以权利人身份要求征收部门补偿。
