深圳指标房纠纷：城市更新项目停滞，如何起诉卖家“退款”？

创业 2024-12-24 11:43 广东

昨日，有同行来电咨询自己做原告起诉的指标房官司，笔者仅询问了起诉对象、诉讼请求，便断定其必然败诉，果不其然，其刚收到一审败诉判决，败诉理由与笔者所说一致！

基本案情是：该同行购买指标房后，与开发商签订了城市更新《搬迁补偿协议》，开发商资金链断裂，过渡期补偿费中断支付，以指标房合同目的不能实现为由，以卖家为被告，起诉要求解除《指标房买卖合同》，退还购房款。

与该案案情几乎完全一致，前段时间一二审均败诉后来访付费咨询的客户，也是因此要求解除指标房买卖合同退款，被告也是卖家，并没有要求解除己方与开发商所签《搬迁补偿协议》，结果一二审均败诉。

因开发商不能履行《搬迁补偿协议》，买家是否能够以合同目的不能实现为由，起诉卖家要求解除《指标房买卖合同》，还涉及到房屋是否已被拆除，问题比较复杂，放在下篇推文再说，仅就程序而言，笔者认为：

解除《搬迁补偿协议》是解除《指标房买卖合同》退房退款的必要、前置条件，在没有解除《搬迁补偿协议》的情况下，法院无论如何也不可能支持买家解除《指标房买卖合同》！

原因很简单：

①《指标房买卖合同》本质是拆迁补偿权益转让合同，《搬迁补偿协议》签订后，开发商已确认搬迁补偿权益归买家享有，如果不解除，哪天城市更新项目盘活，开发商认的还是买家，项目建成后回迁房还是给到买家，没可能买家解除《指标房买卖合同》退款后，还占着房屋的搬迁补偿权益！

②解除合同的法律后果是相互返还财产，买家要求解除合同退款而不返还卖家搬迁补偿权益，不符合法律规定，据此反推，法院也不可能在《搬迁补偿协议》未解除，搬迁补偿权益还在买家名下的情况下，判决解除《指标房买卖合同》，否则将导致卖家房款两空之境地。

一手交钱，一手交货，买家退房（权益），卖家退款，这个道理本是生活逻辑，不需要太多的法律解释，可偏偏不少败诉案件的原告就没有想到，或仅考虑己方，未考虑对方所致。

正确的起诉方案是：

以卖家、开发商为共同被告，同时诉请解除《搬迁补偿协议》和《指标房买卖合同》，返还案涉房屋（房屋已拆除的，情况复杂，在下篇推文解说）。

需要特别说明的是：

上述方案仅是起诉程序建议，实体结果方面，《搬迁补偿协议》和《指标房买卖合同》到底是什么样的关系，是否完全独立于《指标房买卖合同》，解除后是否必然可以解除《指标房买卖合同》......涉及《指标房买卖合同》项下卖方主要义务是否已经履行完毕、买方合同目的是否已经实现、买方合同目的实现标准的认定等复杂问题，实践中颇有争议，即：即便是法院判决解除了《搬迁补偿协议》，也存在不判决解除《指标房买卖合同》的可能。

结论：

此轮房地产危机导致大批开发商资金链断裂，从而引发的城市更新指标房买卖纠纷，为新型案例，过往法院也少有遇到，笔者见过多份判决，对部分裁判观点也未必认同，能确定的是：

解除《搬迁补偿协议》是必要条件，是否为充分条件与具体案情和法官自由裁量权有关，不解除《搬迁补偿协议》，不可能解除《指标房买卖合同》，解除《搬迁补偿协议》未必能够解除《指标房买卖合同》。

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