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东京房价“疯涨”预警！错过这些投资秘诀你就亏大了！

楼市 2024-11-01 05:00 爱尔兰

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近年来，日本房产市场不断升温，尤其是东京23区的新建公寓价格更是屡屡打破历史纪录。

近日，日本不动产经济研究所公布了最新的统计数据，数据显示，2024财年上半年（4月至9月）东京23区的新建公寓平均售价达到了1.1051亿日元，约合人民币525万元，较上年同期增长4.5%。

面对这样的市场形势，普通收入家庭在预算有限的情况下，想在首都圈购买投资公寓，应该注意哪些方面呢？

新房价格高，可考虑二手房屋

准备购买公寓时，首先要知道自己能买到的房子价格以及了解下今后的行情。

目前东京都心6区新建公寓的均价现在非常高，所以想要购买此区域的新房几乎不可能，故可以考虑二手公寓。

另外，如果选择投资的话，二手房的性价比会更高，因为日本二手房价格较低，但出租金并不比新房低多少，相对的租金回报率就会高很多。

而且日本二手房的质量是有保证的，日本政府有固定的修缮条例，一栋住宅用大楼耐用年数基本都约为100年左右。日常维护以及重建费用是从每月缴纳的修缮基金里扣除，不足的部分再由持有户数的屋主去分担。

了解完自己可购买的房产价格后，我们再来看看购买拥有什么特点的房子，将来的资产价值不容易下降。

购房最不能妥协的是选址

公寓的资产价值基本取决于地段，也就是房产距离最近的车站和从车站步行的分钟数。如果房产距离车站太远的话，资产价值的下跌幅度就会变大，所以购房时最不能妥协的就是选址。

地段好的房子价格自然就高。而想要买到地段好且价格在自己购买能力范围内的公寓，最直接的方法就是缩小面积。

话虽如此，那也是有限度的。建筑面积不超过40㎡就不能享受房贷减免政策，并且此减免政策必须要是以个人名义申请的贷款，如果是外国人，需要拥有永驻资格，因此购房时要确认清楚面积大小。

是否符合“新耐震标准”

其次应该妥协的是房龄，但必须是符合新耐震标准的房屋。1981年(昭和56年)5月31日之前的建筑确认所适用的基准被称为“旧耐震基准”，1981年(昭和56年)6月1日开始适用的基准被称为“新耐震基准”。

对于提供住宅贷款的银行来说，旧耐震意味着不够保险，如果作为担保设定的不动产的价值受损，就有无法回收的风险。因此，原则上新耐震是贷款标准的绝对条件之一。

无需换乘即可到达办公地的车站

前面说过，公寓的地段决定了资产性质，这里的地段指的是公寓与办公室的时间距离。50%的办公室在东京都心3区(千代田区、中央区、港区)，再加上新宿区和涩谷区，都心5区占据了三分之二。

也就是说，在这5个区工作的人占白领的三分之二。在单身和双职工家庭增加的情况下，通勤时间短的区域更有人气。

另外，随着疫情结束，人们开始恢复到疫情前的正常生活，上班族重回办公室办公，人流逐渐回归都心趋势增强，追求郊外带庭院的单独住宅的人比以前少了，而对到达市中心交通方便的公寓的需求变得强烈。

简单地说，只要坐一趟铁路就能到达办公室的车站的物件，其资产价值较高。

可选择居住在知名的公立小学区

有些车站远离市中心，但其房产价值却不会轻易下降，比如像越谷laketown站、新船桥站和幕张丰砂站等站前有大型商业设施的车站，其资产价值就不太可能下跌。

车站的实力取决于其吸引顾客的能力，能够吸引顾客的车站周围的地价，往往居高不下，而冷清地区的地价则往往会下跌。

另外，知名的公立小学学区范围内的房产价格也不容易贬值，比如像埼玉市浦和区常盤小学一样的以教育闻名的公立小学的学区内的房产需求量大，因此房产价值不太可能下降。

简而言之，在房价不断上涨的情况下，在日本投资房产需要考虑到未来的资产价值，所以在购房时需要慎重考虑。

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