今年广州楼市的热度，再度回到老黄埔。这个热度，预计还将持续未来若干年。
老黄埔楼市，必将是很多新老广州人买房绕不过的重点区域。
毕竟，老黄埔的一二手盘太多了。
今年内入市的新盘有10个：
城市之光尾货、保利中央公馆、富颐华庭、中鼎书院上城、未来方洲首开组团、中建海丝城首开组团、新溪旧改（黄埔润府）、珠江村旧改（珠江春）、黄埔新城中央公园组团、星航TOD。
明年预计新增6个：鱼珠旧城（科城·鱼珠湾）、中建海丝城望江组团、未来方洲渡头地块、裕丰围旧改、将军山项目、双岗停车场上盖项目。
实际上，一些旧改盘由于内部各组团差距较大，也可细分为几个小区。比如海丝城、未来方洲两个旧改，融资地块切割较多，且地块条件素质不一，价格差也比较明显。
也就是说，2025年老黄埔片区至少将有13个大小楼盘（组团）厮杀。
还要看到，老黄埔楼市跟天河东一些刚需盘，比如奥体东板块的天河润府、珠江花城、保利天汇，也有着直接竞争关系。
这么多楼盘扎堆，对于买家来说，好的一方面是选择非常丰富，颇有些乱花渐欲迷人眼的意味。
但实际上对不少人可能有“挑花眼，不知何从下手”之感。
有意思的是，这里的“挑花眼”，除了货源多导致选择太多，还有一层意思是比较难下手。
难下手的原因，主要是很多客户的需求，很难得到满意的解决。
你也可以理解为，客户要求较高，既要又要还要。
今年以来，我接待的多个粉丝朋友就不乏这样吐槽：
很多楼盘似乎都有这或那的问题，且还不是小问题，而是非常明显的硬伤，总要你做出很大的妥协，买房的体验感不是特别好，没有感受到“爽”感。
比如，有的楼盘贴着双向八车道，货车扎堆，噪音粉尘轰炸，又是超高层，价格还不便宜。
有的呢，虽远离“货车大道”，但周边环境又比较糟糕，而且是较长时间内比较难改善的那种。
有的吧，虽在片区核心，但首开组团在路边，而且还就孤单一两栋，小区感差了点意思。
有的配套学校不错，但又远离地铁，且开发商是出险房企，物业和品质很一般。
还有的呢，地段很不错，也近地铁，开发商和品质也值得期待，但教育配套又有短板。
有的呢，学校、地段、景观都不错，那也有缺点，最大的缺点就是价格贵。
.......
你看，这么多问题看下来，若以追求完美的心态来买房，确实是无房可选。是不是很绝望？
但实际上，由于各种畸形的因素，包括病态的市场、畸形的土地财政、缺失的监管，以及各种骚操作的政策，导致劣币驱逐良币，楼盘不良率居高不下，物美价廉的好产品极度匮乏。
由此也导致，绝大多数人预算有限，无法做到全国、全球任买的地步，买房过程就注定了很难有百分百的满意，也没有十全十美的楼盘。
多数人买房就变成了一个抓大放小，甚至不乏痛苦的取舍过程。
这确实有些病态。
但因为部分人的刚性需求，比如孩子教育的需求，婚房的需求，自住想要一个家的需求，以及现在低位买房比长期租房更划算的需求，让我们又不得不接受这种现实。
所以，锚定个人/家庭核心需求，抓大放小做取舍，才是多数人的常态化、也是理性的选择。
如果你在买房过程中，还难以下手，可能说明：
1、你对自己的核心需求，还根本没搞明白。
2、你对市场的定价逻辑，比如楼盘的定位如何，不同区位楼盘的价格差多少合理，不同楼盘之间市场能接受的价格差是多少，构成楼盘核心价值因素是什么，它们在市场中的普遍价值大概是多少，都不太清楚。
搞清楚了这两个问题，老黄埔也好，天河东也罢，还是老黄埔跟天河东比较，其实都是很简单的事情。
就老黄埔买房，最底层的选筹逻辑，我觉得大致可以把握几点：
一、教育配套是很多人买房的最大需求点之一。但这个问题在老黄埔我觉得已经不是问题，是很次要的问题。
原因在于：目前各个楼盘基本都有相对不错的教育，多数有配九年一贯制学校，保底至少配建小学，且基本都会引进所谓名校牌子。
都有学校，都引进名校，大家都有的东西，没什么选择难度，实际也就没什么溢价。
千万不要太过于迷信名校牌子，其实大家基本差不多的。最主要的区别在于，名头大的，在初中自主招生掐尖时有些话语权。仅此而已。
但这并等于你买了某个楼盘，你的娃就能直接读重点班。一切取决于学生的成绩。而牛娃要读某个学校的重点班，实际并不需要买房，投递简历就行了。
实际上，为学位而买房，最主要的价值在于家门口上学方便！
除此之外，就是给普通孩子有一点保障，勉强保个下限而已。
因此，买学位房，在有引进牌子的前提下，更应该关心的是2个细节问题：
一个是学位够不够的问题，如果不够如何解决，会统筹分流到哪些学校？距离远近如何。
举个栗子。城市之光是文冲西片旧改项目，商品房业主与村民以及金色悦府，总户数约1.1万户，对口的初中黄广附东校区仅24班，再扣除每个年级2个班自主招生，每年级剩余6个班，是放不下地段生的。所以今年部分小升初生源，统筹到了3公里之外的黄广附西校区，对于成绩一般的普娃，就要面临接送的问题，而不会给宿位。
第二个问题，是上学是否方便的问题。一些旧改盘规模庞大，各组团分割零碎，就可能存在有的组团距离配套学校较远，孩子上学不太方便的问题。
所以我一直强调，要远离那些仅仅因书包而卖高溢价的楼盘。
书包的溢价在于两点：
1、有没有引进名校牌子。有和无，是有明显差别的，可以相差5000元-1万/平。如果都引进名校，没有差价，如果有溢价，贵的不值。
2、招生学制是否完善，比如同地段楼盘中，配套九年一贯制和只有小学的，在都引进名校牌子前提下，可以相差3000元/平，小学实际成绩好的一方可以贵个5000元/平。超过这个数就是贵了，不值。
如果学校虽是九年制却不直升（比如山景城小升初不直升铁英中学），而是摇号，也没什么差价。
为什么都有名校的九年制和小学只相差3000元/平比较合理？原因前面说了，目前稍微好一点的初中，基本都靠自主招生掐尖出成绩，而不是地段生。只要成绩好，初中可以任选，不受地段和楼盘限制。
另外，小学阶段6年，对于很多家庭来说，算是一个比较长的周期。如果有的年轻买家，在小孩未读小学之前就买入，到孩子小学毕业，持有房产的周期更长。这个5-8年的周期，不少人会有换房的需求。
从这个角度来说，学制的长短对于楼盘的价格支撑，并不很大。最核心的支撑，还是上面说的有无名校、学位是否足够以及接送是否方便。
还有一点，观察学位有没有溢价，更有效的方式是看二手价格是否坚挺。
比如富颐华庭和黄广附西校区，二手价和买入价，以及与周边楼盘的价格对比，是不是富颐的二手价最坚挺，亏的最少？如果二手成交价拉胯，说明学校对房价没太多支撑。
二、搞清了书包的价值点，接下来其他指标就容易多了。
比如选择有地铁，环境好的，周边配套成熟生活方便的。如果地铁和环境之间，只能选择其一，优先选个环境好的。
毕竟，老黄埔地铁密度高，基本在地铁覆盖范围，300米和600米甚至1公里，没太大差别。
三、环境安静和有很大噪音粉尘干扰，这种反差很明显的，可以相差3000元/平以上。噪音粉尘这种明显硬伤的，实际对于很多人来讲是一票否决的。
四、商业配套这种属于区域共享的东西，并不对某个楼盘构成支撑，而是大家共同的利好。
其实大型商业体周边嘈杂，车流大还容易堵车，反而影响小区舒适度。小区与大型商业体的距离，在1公里之外开车10分钟左右即可。
五、至于其他的细节，比如户型以及是不是新规、楼层高度等等，相比地铁、环境、学校，算是次要的因素，只要不相差太离谱，基本没什么大溢价。
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