01
最近，有两个让观望者不太好受的消息。
第一个坏消息：近期经过堪称史诗级稳楼市一揽子政策刺激，市场呈现回暖态势。
10月22日，广州市住建局公布了10月1日-21日成交数据，成交量明显增加——
全市一手住宅认购量7680套，网签6300套、67.26万平方米，比9月一手住宅网签5164套、56.03万平方米，增长22.0%和19.47%。
同比去年同期的4323套、47.88万平方米，增长45.73%和40.48%！
其中，国庆7天新房认购量，超过了今年8-9月全市一手住宅单月网签面积！
数据还显示，全面放开限购以来，广州二手房市场交易持续活跃。
据广州市房地产中介协会发布的数据，10月7日-13日，广州市二手住宅网签3120套，环比增长181.84%。
其中，中心城区网签1744套，环比增长203.83%；外围区域网签1376套，环比增长158.16%。
作为广州东部楼市主力区域，黄埔也重新找回了失去的热度。
据@黄埔发布：今年10月1日-7日，黄埔43个主要在建、在售楼盘日均到访超1000台，同比去年国庆增长31%；日均认购近70套，同比去年国庆增长68%。
不止老黄埔、科学城的一些红盘，即便知识城板块也升温明显，片区某项目的客户到访量，同比激增约3.6倍。
实际上，就个盘而言，最近也开始筑底回升了。
有位粉丝@涛小陈，前天给我分享了他坚持两年记录黄埔10多个二手盘成交数据的结果。
他的结论是：在房源套数下降趋势的前提下，黄埔区相对好的房源开始止跌回升，感觉房价拐点真的到了。
比如网红盘东荟城，最近成交单价开始重回3万/平，且成交期缩短。甚至有中介透露，最近已遇到业主反价了。
@涛小陈记录的数据显示，今年9月下半旬以来，东荟城南向中高楼层南向三房两卫户型的成交价，开始小幅回升。
距离东荟城不远的另一个刚需盘岭南雅筑，同类户型也有企稳的势头。
02
以上数据，如能保持三个月，跨过春节，则基本可以确认“止跌回稳”。
再接上明年三四月传统小阳春（叠加学位房高峰期），则要留意房价的筑底反弹了。
这似乎与高盛近期的一份报告结论不谋而合。
高盛预测，中国楼市即将进入“L型复苏”，意味着市场不会像过去那样大幅反弹，但将逐渐稳定下来。
鉴于基本面强劲且与股市价格表现呈正相关，一线城市的平均售价将比中国其他地区更早复苏。相信这将有助于增强市场参与者的信心，推动未来更广泛的市场价格复苏。
报告称，在过去几周，中国高层领导宣布了全面、协调的宽松政策，房地产市场持续下滑的趋势终于迎来拐点。政府明确将稳定房价作为本轮政策宽松的主要目标。
高盛据此预测：2025年末房地产价格将稳定下来，2027年平均售价将同比上涨2%；2027 年一级市场房地产销售额将稳定在8万亿元左右，约为峰值的 40%；2027年房地产新房开工量将稳定在峰值的20%，为2028-2029年房地产最终稳定铺平道路。
高盛认为，接下来需要关注三个关键指标：1)财政刺激金额将于10月下旬/11 月初公布，以及地方政府将在住房库存减少上花费的金额细节；2）新房搜索需求指数，以衡量成交量复苏的可持续性；3）一线城市的平均售价。
不过要注意，高盛预测中国楼市将“L型复苏”，指的是市场逐渐稳定而非大幅反弹，对于房产投资者来说仍需谨慎，但对于刚需自住而言，也未尝不可以选择好货上车了。
03
还有一个坏消息：广州有可能持续回调房贷利率，逐步向存量房贷靠拢。
目前LPR-70bp（2.9%）是底线，将很快会回调到LPR-50BP（3.1%）。
而佛山最近已有银行收到人行窗口指导，要求房贷利率不低于2.95%，低过这个数就不能放款。
对于确有买房需求而又在观望犹疑的朋友，且买且珍惜吧。
特别是预算卡得很紧的人，价格回调一丢丢，折扣优惠收回几个点，贷款利率也收一下，上车门槛就抬高不少。
其结果，要么增加购房成本，要么原有预算能买到的产品变差，比如南向变北向、正常楼层变低楼层或边角楼栋、买到的面积缩水（四房变三房）。
甚至不排除：挤不上好的板块，而只能去外围。
买房的时机非常重要。如果后知后觉或太贪心，错过了最佳买点，对于预算不多的刚需买家，后面就非常被动。
关于买房节点，可以看看之前的文章《刚需买房最大的风险》。
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