众人皆知科学城商业拉胯，这些年大小商业体倒是陆续开了七八家，但无一个头部品牌，无一家拿得出手。
唯一大型商业体萝岗万达，运营管理还停留在三线水平，凭借一家独大、占据核心区位的优势，悍然收着贵价停车费。
以至于，万达前后市政道路成了大型停车场，车满为患。
很多人节假日消费，干脆往外跑。其中一个热门消费目的地，是科学城东不远的新塘永旺。
没有地铁、偏远的永旺，愣是凭着全天免费停车、贴心的服务设施、丰富的业态，成了承接科学城外溢客流的大赢家。
永旺停车免费又如何？丝毫影响不了萝岗万达照收不误，而且换了东家后越收越贵。
这些年科学城人口暴增，消费需求旺盛，而万达一家独大，即便有其他商业体分流，它的客流仍然杠杠的。
有的人宁愿花几十上百停车费也要进万达，也有人宁愿冒着路边违停吃牛肉干的风险也要逛万达。
以上两条，大概就是萝岗万达换东家后，仗着块头大、矮子里选将军的比烂优势，还能吃香喝辣的底气。
01|购买力弱还是没靓地？
说回科学城商业拉胯，无一家头部品牌，一些不明真相的群众，往往这样甩“锅”：
科学城人口规模和购买力，还支撑不起一家顶级商业啊。
科学城当然不背这个锅。
这种说法，大约还活在七八年前，人家已经轻舟已过万重山了，他还在原地摸石头。
科学城目前没有头部商业品牌，主要原因在于科学城中心区没有大块的商业靓地，吸引不了头部商业品牌。
当然，绝对意义上讲，科学城中心区还是有靓地的。
比如，位于黄埔行政中心区两翼的香雪城和大壮国际广场二期地块，是目前科学城中心区唯一体量最大的两个存量商业靓地。
这是科学城后续引进头部商业品牌，区域商圈提质升级的两张底牌。
但奈何两块地由于历史原因，也由于某些人为的因素，过早地把靓地贱卖给了渣男。
以至于两块地长期闲置荒废，至今仍在长草晒太阳。
为何迟迟不开发？
是没钱开发，还是没能力开发？是找不到合作伙伴，还是只想吃独食？甚至根本就没想过要开发，只是玩捂地一本万利的空手套游戏？
还真是满纸荒唐言，说也说不尽，扯也扯不清楚。
这几年，这两块地也是给群众画过饼的。
比如大壮国际广场二期地块，一度传言被某央企看中，意欲合作开发，并落地五星级商业。
02|香雪城这三年的饼
如果说大壮二期还停留在小道消息，香雪城地块就显得明牌多了。
近几年，烂尾多年的香雪城，动作一直不断——
香雪城纳入黄埔区2021年第一批城市更新年度计划，成为广州首个“商改商”改造项目，以“自行改造和政府收储结合”的方式实施更新改造。
2022年5月30日，《香雪城项目改造实施方案》获批，香雪城一分为二，划为自行改造与政府收储两部分，用地面积分别为8.29公顷、4.27公顷。
这段时间，香雪城权属方华美拉上老朋友保利，画了一个大饼——
保利华美香雪城计划投资高达120亿，联手打造总建面超100万方、“产学研展商办住”七位一体的创新型产商融合基地。
2020年，华美与保利高调公开签约，并轰轰烈烈搞了一场建筑拆除仪式。
转年到了2021年9月，香雪城迎来高光时刻：
在当月黄埔区举行的120个项目集中动工签约活动中，香雪城名列其中。不过，项目投资额由此前宣称的120亿腰斩至53亿。
尽管如此，这些明牌消息，仍惹得周边群众包括一众自媒体欢呼：
烂尾多年的香雪城终于复活，科学城人口密度较高的香雪片区，即将迎来与萝岗万达相抗衡的大型商业体。
但这个大饼还没画好，香雪城在拆除部分建筑之后，很快又恢复了往日的沉寂。
又一次装死的香雪城，一装就过去了三年。
03|保利退出，定位业态变更
香雪城在华美国际投资集团官方公众号上最近一次亮相，是在2024年7月23日。
华美在介绍其商业版图时提到，“华美香雪城体育城市综合体占地12万方，香雪地铁站上盖，融合高尔夫运动娱乐中心、运动主题商业中心、户外运动设施等功能，打造"高尔夫+运动+社交”创新型文体综合体”。
另在个别招标网站上，搜到了这个项目的蛛丝马迹：
香雪城体育城市综合体项目总投资5.1亿元，占地12.5万平方米，旨在通过“新体育+商业”模式打造高端体育综合体，建设期自2024年9月至2025年6月。
眼尖的群众，发现了两处玄机：
1、项目名发生了变更：由三年前的“保利华美香雪城”，变为“香雪城体育城市综合体”，直接剔除了保利的名字。
没错。早前我们就透露过，保利早已退出香雪城项目，现在是华美在唱独角戏。
2、项目定位和业态也有了很大变化：由原来的总部办公+文旅商业综合体，调整为“新体育+商业”综合体。
所谓体育城市综合体，官方解释是一座涵盖高尔夫运动娱乐中心、运动主题商业中心、户外运动设施等功能的创新型文体综合体。项目将运动、前卫与现代化生活方式相结合，形成沉浸式业态的聚合效应。
这种商业体，完全区别于传统的购物中心，显然跟群众的期待天差地别。
项目功能业态做了巨大调整，投资额自然也大幅缩水——
由最初的号称120亿，变为集中签约时的53亿，再到现在的5.1亿。
缩水了99%，仅为最初的一个零头。
这点钱，能砸出什么水花呢？
04|半年装修营业？
最新消息是，项目备案已获批2个多月，目前仍处于有效状态，并于近日拿到了装修工程施工许可证。
根据装修施工合同，项目于2024年11月5日开工，2025年5月3日竣工。
吃瓜群众纳闷：现场都还没拆完，也没见动工，就要装修了？
细看施工许可证，也有玄机：
这次装修施工面积仅为3.6万平方米，合同价格2亿元。
许可证明确：本证限于不变更房屋（历史建筑、文物保护建筑除外）证载用途、不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改建筑外立面风格，不影响建筑结构安全的装饰装修工程。不作为产权办理依据。
什么意思呢？
整个项目总占地面积12.55万方，现有建筑面积约6.6万方(其中商业大楼地上面积约3.56万方、地下室面积约2.9万方）。
也就是说，这次只是对香雪城那栋还没拆除的旧楼，进行重新装修。
然后再搞些文体项目进来，这就是体育城市综合体了。
这个项目投资额5.1亿，装修就花了2亿，剩下的应是文体项目预算经费了吧？
花5个小目标，搞点穿衣戴帽，只用半年时间，就可以复活营业了。
这还真是花小钱办大事。确实高招！
多说一句，这里的办大事，恐怕还不在于几个文体项目那点营生，而是“占坑”——
我们注意到，2022年5月30日批复的《香雪城项目改造实施方案》明确：
批复之日起，自行改造地块两年内未签订土地出让合同的，政府收储地块两年内未与区土地储备机构签订收地补偿协议的，本批复自行失效；原则上，批复失效后两年内该项目不得再次申请改造。
也就是说，目前香雪城改造项目已过期失效，之后两年内（2026年6月前）不能再次申请改造。
这个两年空窗期，直接躺平晒太阳毕竟影响不大好，好歹也要让人看起来还是在干活的吧。
所谓：垂死病中惊坐起，死马还当活马医。
大抵是这个意思。
至此，对于香雪城这个饼，周边吃瓜群众散了吧。勿念！
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