今天不厌其烦再聊聊新规户型。
照目前的趋势，在不降地价稳土地财政的前提下，为了刺激住房消费需求，通过卷户型变相降房价，成了曲线救市的一种手段。
去年以来全新盘流行的所谓100%得房率，现在又要被“淘汰”，局部个别项目特批的130%乃至150%得房率，很快就有了。
至于“特供”的星星之火，能否燎原之势，不得而知。至少市场的胃口已经开始吊起来了。
01|得房率鄙视链
按官方的说法，国内楼市经过20多年的兴衰轮替，高层洋房（非别墅、叠拼）的户型设计，已进化到了现在的第四代。
粗略划分如下：
2019年之前的户型，一般为第一代，以十年前这一批为主，如东荟城、科城山庄，得房率一般85%-88%；
2019-2021年，为第二代，以近五年的次新房为主，如城光、富姨、中央城，得房率一般在92%-97%之间；
2022-2024年，为第三代，以2023年以来入市的全新盘，得房率普遍号称100%，个别区的极个别盘一度可做到110%；
2025年之后，为第四代，也就是目前吹风的130%-150%。
需要注意，现在所谓的“得房率”，都是把套内所有的赠送面积算进来。
网上一些自媒体有意无意以不同计算口径，得出旧规户型得房率80%左右、新规户型超100%的结论，并非事实，实为混淆视听，乱带节奏。
实际上，四代户型的基本结构并没有本质的变化，仅仅是在飘窗、花池、阳台等三个空间上做文章的结果。
说白了，就是看谁的飘窗多，谁的阳台更宽。
而第四代户型典型的特征，除了沿用第三代户型的全屋更多飘窗、主卧L型飘窗或三面飘窗，就是阳台特别大。
大到可以做一个超大的空中花园，或标准的主卧套间。
要而言之，第三、四代户型空间功能的共性是：
飘窗当床，阳台做房，房徒三镜，彼此隔着大玻璃赤裸相见。
四代户型的“代差”，大致如下：
第一代户型，相对最为落后，得房率相差最明显：相对于第二、三代户型，整体相差大概10%-15%；跟第四代户型，得房率差高达65%。
第二代与第三代户型，也就是目前的二手次新盘与全新盘，比如城光和中央公馆这种，相差最小。得房率整体相差大概5%-10%，个别甚至基本接近。
特别是目前的全新盘，因为开发成本高企，大多是超高住宅。
而超高住宅因为建筑要求更高，比如墙体更厚、避难层增加，导致公摊相应增多，最终也压缩了得房率。
二三代户型跟第四代户型，得房率相差大概在35%-45%区间，差距还是非常明显的。
所以，第四代户型才是最大的“背刺者”（破坏者）。
02|新规户型利弊
新规户型到底好不好？一分为二地来看。
总的来讲，是利大于弊的，好歹增加了室内空间，赠送了业主更多面积，整体提升了空间功能使用率，采光更佳更通透。
比如在下面的第二代户型中，主卧衣柜一般被设计为房间与卫生间的“隔离墙”，但也相应地挤占了主卧较多的空间，导致主卧显得有些逼仄。
如果按目前第三、四代户型，将其中一面墙设计为飘窗，可将部分飘窗区域调整为衣柜收纳功能，腾出了更多的空间，主卧舒适度更高。
另外，一些开发商拿到的特惠待遇：飘窗可打掉30cm-50cm落地，的确是实实在在的赠送面积，提高了空间使用率。
而第四代户型的超大阳台，采光和观景都能带来不一样的享受。
阳台功能的设计，也可灵活多变，可房，可茶室，可储物收纳，可花园菜园，可休闲小天地....
但过多地将飘窗当床，以及房间过度透明化，缺点也是比较明显的：
最大的问题是安全问题。
比如，飘窗的承重力够不够安全？房间满屏的玻璃，质量如何？能不能防震防台风？
特别是当前建筑质量整体下降，监管松弛的大环境下，安全问题如何保障？
事实上，近期广州就有多个小区遭遇了玻璃自爆的困扰。
据@房爆君，有网友曝出南沙十里方圆小区发生多起玻璃自爆事件，涉及8栋和10栋尚未交付使用的高层住宅。
第二个问题，且不说安全问题，飘窗床的居住体验并不友好，特别对于声音比较敏感的人，是一种挑战。
如果飘窗密封性不好，以及长时间使用，窗户部件出现松动，容易导致窗户关不严漏风漏水，产生异响，影响睡眠质量。
还有，窗户关不严，或平时忘记关窗，如遇暴雨，你的爱巢分分钟变“水床”。
即便没雨，阴晴天气，飘窗床也容易成为高空粉尘侵入卧室第一时间亲密接触的对象。
如此，关窗这件事，至少会成为你日常最惦记的重要事项。
03|没有秘密的花园
第三个问题，卧室大面积玻璃墙，业主的私密性难以得到保障，容易引发不必要的尴尬。
特别是现在很多“四高”新盘——超高容积率、超高建筑、超高密度、高梯户比，异化为一种新型超高“握手楼”。
超高密度体现在楼距过窄：左右楼距15-20米、前后间距35-40米，基本是常态。
高梯户比表现为同一栋楼前后户型间距很近，不仅采光通风视野受影响，如设计不当，私密性较差——
A户阳台对B户房间、卫生间，双方房间窗户对视，厨房对厨房等等，吃饭、洗澡、穿衣、室内亲密活动，稍不留意就容易走光。
比如老黄埔某盘，由于楼密，加之同栋户型平行布局，前后户型间距窄，导致部分户型主卧被围观。
如果说，原来户型的房间墙体多，敞开透明空间少，多少还能遮挡不少秘密。
但现在满房间的大玻璃飘窗，加上楼与楼、户与户之间距离过近，走光的概率大幅增加了。
这样一来，开发商广告文案中宣称的“主卧270°转角奢阔飘窗”，如果又不能打掉50cm落地，反而成为华而不实的东西。
至少，为了避免卧室走光的尴尬，恐怕你得全天候拉上大部分的窗帘。
这种情况下的L型飘窗，简直就是浪费空间，还让人提心吊胆。
嗯，满屋子飘窗，倒是利好窗帘家具定制行业。
04|考验设计水平
当然，阳台、卧室全景飘窗的隐私性和实用性问题，也并非无解，其实是一个设计问题。
开发商在楼盘规划之初，将以上问题统筹考量，通过合理设计加以规避，只会锦上添花，而不是雪上加霜。
比如，主卧大飘窗尽量避开隔壁户的阳台、客厅等主要活动空间的视线范围。
这一点，保利中央公馆的几个楼栋，相对做得勉强还行。
比如，2栋01户型主卧部分飘窗，靠近04户型的阳台，但01户型主卧北侧两面飘窗，一般用作衣柜加以封闭。
3栋和2栋部分户型主卧飘窗对望，好在楼距拉开，避免了相互就近“欣赏”。
低密度的改善盘：宽楼距、两梯四户或两梯两户，基本没有这种被邻居围观的烦恼。
对于高密度刚需盘来讲，主卧实在没必要设计“L型”甚至三面玻璃墙。
如果开发商为了讨好购房者，获得更多赠送面积，完全可以设计成50-60cm纵深的“凹型”实体墙，实际相当于给业主预留了衣柜空间。
也避免了业主后期私自拆卸玻璃墙，再安装衣柜带来的潜在安全风险。
对于购房者而言，这其实是一个操作性很强的选房策略。
这也是我一再提醒大家的：
买房不要只盯着单张户型图纸。这属实是只见树木，不见森林。
一定要注意某个户型，与所在楼栋其他户型，以及周边楼栋的关系！
实际上，楼栋、户型布局，涉及视野、采光、通风以及私密性，远比具体的户型重要。
而现在开发商售楼部展示的户型图以及异地样板间，基本都是独立的信息，无具体尺寸，户与户、楼与楼的间距关系，大多是一笔糊涂账。
这实际上是开发商有意模糊处理，制造信息差的手段。
大家不可不察。
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