10月17日国新办会议，住建部等五部委解读房地产“组合拳”，但让人意外的是地产股集体崩盘。原因大概是利好不及预期。确切地讲，是跟前几天网上小作文释放的预期有较大落差。
其实，关注舆论场的人很清楚，这种宏观政策小作文可视为外资投行做空国内资本市场的惯用伎俩。
比如，近期以“彭博社”为主的小作文，往往提前释放信息，先调高预期，然后实际不及预期，通过资本市场大跌吸筹，而后再释放利好出货完成一轮收割。这里面，实际上涉及到“预期管理”的问题。小作文背后，是一场看不见硝烟的金融战。我相信高层对此一定有所行动，并形成了战略战术层面的完整布局。高层救市的决心不可动摇，直到病人从ICU出来，基本初愈出院为止。当然，肯定也不是直接将病人从ICU拉起来进KTV这么暴力。所有的政策初衷，都写在“止跌回稳”“平稳健康发展”这10个字里。所以，对于某一次会议短暂的不及预期不必悲观。后面肯定会有更多更重磅的利好陆续释放。要相信高层的政策储备，还有很大的弹性空间。
住建部表示将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村、危旧房改造。其中五项政策支持货币化安置房，一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。对比上一轮棚改货币化安置：2015至2018年，全国棚改开工量一直维持在600万套以上，直至2019年的316万套。对比之下，这次新增100万套，确实落差太大，看起来未免有些“扬汤止沸”的意思，也难怪当天大A迅速砸盘。
但其实，这次货币化安置房增加的规模，并不只有百万套。倪部长会上也说了，前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度支持。这就为后面继续发糖预留了空间。
用潘行长的话来说就是：100万套不够，还可以再来几个100万套！但有一个必要的前提是：前期工作要做得好。否则，肯定没得糖吃。货币化安置工作怎样才算是做得好呢？这里涉及到如何花钱的问题。回顾当年棚改进程，大致可以按2015年划分为两段，前后分别以实物安置和货币化安置为主流。所谓货币化安置，一般有两种形式。一种就是指政府部门直接给拆迁户发钱，而后拆迁户再拿钱去买房安置。另一种是房票安置，这其实也是一种特殊的、间接的货币化安置：拆迁户通过支票的形式去指定的一手房源超市买房，之后房企再去相应的银行兑换现金。
这一轮货币化安置，是直接发钱呢，还是选择房票安置？从政策导向来看，至少第一种方式，即直接发现金不太现实，房票安置的可能性更大。显而易见，今年以来一系列政策组合拳的导向和目的，是一手去库存，让下滑三年的楼市止跌回稳。而不是急拉猛涨，鼓励大家炒房。而直接发钱，并不能精准有效地让拆迁户去买房，更遑论全部资金流入新房市场——
一方面，拆迁户拿到钱，特别是拆迁面积多的大户人家，即便去买房，在满足基本自住需求外，一般不会将补偿款全部砸入楼市。另一方面，拆迁户买房如果不受约束，则意味部分资金流入二手市场，而不是新房市场，显然不利于一手市场去库存，削弱了货币化安置的政策效果。
特别是现在股市很火，手里拿着成百上千万补偿款的拆迁户，很难禁得起诱惑不进场“大展身手”。以我们大A的尿性，绝大多数的散户，基本是要为机构投行、大庄做贡献的。拆迁款拿去股市做奉献了，买房的需求和购买力大为减弱，显然不利于楼市去库存，也非货币化安置的本意。而房票安置，对拆迁户而言政策约束力更高，至少能最大限度防止拆迁补偿款流入股市。一个是房票的对价，即房票置换新房的性价比，是否有足够的吸引力。
简单讲就是，拆迁户原有的房子能兑换几套新房，是两套换一套，还是三套换一套，决定了拆迁户房票安置的意愿。另一个则要看地方对于房票安置政策的执行力。是在提高补偿标准的基础上搞一刀切，还是允许拆迁户在房票安置和复建安置之间自由选择？如果一刀切搞房票安置，工作难度倍增，这考验地方的工作方式方法和执行效率。
如果高标准补偿，又对地方后续的偿债能力是巨大挑战，地方能否兜得住？
以上，我想都是倪部长所说“前期工作做得好”的基本要义。
显而易见，这个工作很有难度，政策覆盖面以及对楼市的刺激效果，自然也就有限。
比如黄埔区，今年5月在个别旧村改造项目开展房票试点以来，目前来看效果实在有限。再以上海为例。据相关数据显示，在上一轮货币化安置过程中，上海大约只有60%的补偿款回到楼市。照这个比例，再叠加当前股市行情，以及经济通缩背景下居民消费意愿低等多种因素——这次提出新增的100万套货币化安置规模，保守一点估计，购房需求恐怕要打半折甚至更低，也就是大概只会产生40万-50万套的购房需求。实际上，这100万套规模，包含城中村改造和危旧房改造各50万套。而且更多聚焦于一二线城市，涉及的群体和范围相对有限。还要看到，相对安置对象为村社居民的旧村改造，属于商品房的老破旧小区改造（所谓旧城改造），后者对于房票安置的意愿度要高得多。
毕竟，旧城改造的房价折算、公摊面积，相对更为简单一些。
而旧村改造项目货币化安置商品房，是从集体土地性质的农民房/复建回迁房，通过房票方式间接转化为国有性质的商品房。
中间涉及集转国、补交土地出让金、回迁房与商品房的市场价差、市场接受度以及村民的认知等等比较复杂的因素，观念认知不一，众口难调。尽管老旧小区房票安置意愿高，但目前这类项目总体偏少。以黄埔为例，目前旧村改造项目多达66个，而已批的旧城改造项目仅3个，前者项目数是后者的22倍，若算安置面积恐怕相差上百倍。所以，以黄埔区这一个小切口，去观察新一轮房票货币化安置，要把“前期工作做得好”，务必要聚焦于城中村改造的需求敏感点——最主要是要尽量提高房票的购买力，也就是补偿标准，从而提高拆迁户的房票安置动力。而对于资金来源，则需要高层在专项债规模、利率、使用方式等方面对地方予以更大支持。
房票变现的途径，也应当灵活一些，可以适当开些口子，支持房票流通变现，对于改善拆迁户生活水平，促进消费，拉动GDP，也是利大于弊的。
