比利时到2030年预计新增22.5万个家庭，同等数量的新住房也需建成，目前的房产存量尚无法应对未来的社会变化，因此需多方面着手，结合新建、翻修和改造，并引入新的住房模式以满足需求。
根据比利时统计局（Statbel）的数据，比利时的住宅地产由380万栋建筑（包括房屋和公寓楼）组成，共计544万套住房，排屋（130万）、三面开放式建筑（100万）、别墅（150万）和公寓（164万）。
然而，对这些住房的实际占用情况尚不清楚，已知的是其中72%的住房为自有，仅20%的房产是在1981年后建造的，可以合理地认为现有房产在能源性能上表现欠佳。
这是现有建筑的情况，接下来来看住房需求。
联邦计划局预计，到2060年比利时人口将从现有的1160万增至1280万，同时单人家庭的比例将从36%上升至40%，因此，住房需求将大幅增加，到2030年需新增22.5万个家庭，到2060年需新增81万个，而现有家庭数量仅为516万户。
表面上看，目前的家庭数量少于住房数量。然而需考虑未占用、废弃和老旧的住房，同时一部分房产不再适应现代需求，或因地理位置不佳、建筑风格过时、或不再符合标准而逐渐失去价值。因此，更新这一房产存量需多方努力，包括翻修、改造、拆除重建和新建等举措。
Embuild首席执行官Niko Demeester指出：“并无法确定需通过新建还是改造现有建筑来创造住房, 翻修现有住房并不增加住房数量，要在现有建筑中创造住房，需调整其内部结构，例如，将一栋住宅一分为二，或为公寓楼增建一层，甚至将非住宅楼改造成多套住房的建筑。"
Embuild Wallonie总监Hugues Kempeneers补充道：“解决住房需求没有最终方案，需多方面入手，包括新建、翻修和改造，以优化当前不适合未来需求的房产存量，迎接即将到来的新家庭。”
但实际情况并不简单, 例如在布鲁塞尔，由于perspectives.brussels的研究，原本计划将空置写字楼改为住宅的目标被下调, 在总计100万平方米的空置面积中，只有20万平方米可直接用于改造, 此外，政府普遍不支持将现有住房划分成多个单元或为建筑增层，尽管许多房屋面积与实际住户需求不符。CREAT-UCLouvain主任Yves Hanin指出：“政府应更开放，以便在现有房产存量中进行这些改变，这是关键。”
因此，这一需求的解决途径相当复杂：既需增加住房供应，又要加快住房的能源翻新，并调整部分房产类型，但是，近期这些举措进展缓慢，获批的许可数量仍然较低，翻新步伐也未加快。
Embuild.Brussels总监Jean-Christophe Vanderhaegen指出：“目前的翻新率约为每年1%，而气候变化防治战略的目标是达到3%的翻新率， 布鲁塞尔需平均每日翻新50套住房，才能完成超50万套尚需翻新的住房。”
法兰德斯和瓦隆地区的情况类似， 根据BNP Paribas Fortis的估算，为翻新整个比利时的房产需投入3780亿欧元，其中仅法兰德斯就需1950亿欧元。
此外，新住房的建造目前正经历严重危机，Embuild预计2024年新建住房量将再下降5%，去年已下降7%，住房翻修稍有好转，预计2024年将增长1.6%。
Niko Demeester指出：“这一增长仍不足以实现到2050年减碳足迹的欧洲标准， 在当前艰难的财政环境下, 仍需政治支持，建议将销售项目的拆除重建增值税恢复至6%，类似于私有或租赁项目的现行税率。面对人口增长以及单身和单亲家庭增多的情况，到2030年比利时需新增住房供应，这一能力只能通过开发商的努力实现。”
🔺比利时的建筑许可证太少了
另一个关键挑战在于创造适合家庭财务能力的住房，鉴于当前房价，这一目标难以依靠房地产开发来实现。
法国经济学家Ingrid Nappi指出：“增加住房供应并不会使房价下降。过去15年内我们建造了前所未有的住房数量，但价格也前所未有地上涨，房价的决定因素是需求而非供应，新建住房并不会压低价格，高质量住房的供应不仅依赖于新建，关键在于现有住房，当前建筑许可的减少或新建项目的减少已不再是衡量欧洲房地产市场活跃度的有效指标，因为在当前的能源转型和气候危机背景下，翻新将成为优先选项。”
ref:
https://trends.levif.be/immo/faut-il-encore-construire-des-logements-neufs-en-belgique/
