文/Tim McIntyre
你有没有想过要买10套投资房？或者20套、甚至100套呢？
这并非不可能，澳大利亚一些最优秀的房产投资者已经证明了这一点。
他们之所以能够做到，是因为敢于打破常规，并保持积极的心态。
最近，负扣税一直是新闻中的热门话题，但大多数使用负扣税的投资者，通常只持有一到两套房产。毕竟，当每套房产都在亏损时，谁都无法负担得起太多房子。
而那些大规模投资的买家都采用正向现金流的策略，即通过租金收入来抵消所有支出，这包括房贷还款、分契费用、市政费、物业管理费、维护费和房东保险等等，甚至还能有盈余。
这一策略在价格较为便宜的市场中更容易实现，因为在这些市场中，租房需求远高于其他市场，竞争推动租金上涨，能超过房贷还款的金额。
精明的投资者会先买房，然后使用只还利息的房贷，确保房产处于正向现金流状态。随着房产在未来几年升值，他们利用增值部分作为下一套投资房产的首付，这同样能保持正向现金流。
随着时间推移，房租会随着通胀上涨，他们就能逐步偿还贷款本金，最终实现无债务状态，累积更多资产价值，同时获得与通胀挂钩的被动收入。
虽然正向现金流策略意味着每年需要为收入缴纳所得税，但由于无需出售房产，他们可以避免资本利得税。
当然，这种策略并不适合所有人。想要拥有庞大的房产组合，需要具备良好的心态和风险承受能力，以及大量的尽职调查和学习。
以下就是几位普通澳洲打工人的成功例子，他们靠“正向现金流策略”，成功积累了可观的房产组合，为自己未来带来巨大的财富增值和潜在收入：
1. Eddie Dilleen——房产组合超过9,000万澳元
他从麦当劳员工起步，攒下2万澳元作为首次购房的首付。在不到二十年的时间里，已拥有110套房产，伴随而来的，是房产组合的巨幅增值和租金收入的逐年增长。
2. Daniel Walsh——房产组合2,000万澳元，每年净收入30万澳元
这位投资者曾是货运火车司机和汽车电工，开始购房时年收入仅3.9万澳元。如今，他已购入第20套房产，其中包括一套价值600万澳元的悉尼北部海滩豪宅。
3. Ryan Beck——房产组合1,050万澳元，每年租金收入25万澳元
这位澳大利亚父亲通过独特的融资思维，将8.2万澳元起步资金变成拥有14套房产的投资组合。
4. Aman 和 Charu Sethi——房产组合1,000万澳元
这对夫妻通过精明的规划，维持着8套房产的投资组合，且每周仅需支付一套住房的租金。
5. Daniel Clark——房产组合2,500万澳元（其中1,000万为住宅，1,500万为商业资产）
他曾是一名工厂工人，创办了一家公司，随后将目光转向房地产投资，在疫情初期全球经济不稳定时，他趁价格下跌买入多套房产，获得丰厚回报。
6. Andrea Cancelli——房产组合7,700万澳元
这位来自意大利、现居Bondi的投资者进军商业地产，他通过签订租约以提升物业价值，再用增值资产进行再投资，赚取了可观的利润。
7. Monica Rouvellas——房产组合120万澳元，年薪7万澳元
这位年收入7万澳元的音乐教师，通过特别的购房策略，仅靠租金收入就买下了三处房产，并还清了房贷。
如何判断房产是否为正向现金流？
每套房产的情况可能不同，但通常投资者会看总租金收益率是否超过6%来判断是否能实现盈利。
计算租金收益率的方法是，首先确定年租金收入，即每周租金乘以52。然后，将这一数字除以房产价值并乘以100。
举个例子，假设一套房产的购买价格为38万澳元，每周租金为450澳元。年租金收入为23,400澳元，将其除以38万再乘以100，得到的收益率为6.15%。一般来说，这样的收益率应能实现正向（或接近正向）的现金流。
更多详情请参阅：https://www.realestate.com.au/news/simple-trick-to-building-a-property-empire/
