文/Eliza Owen
CoreLogic的最新研究发现，悉尼和墨尔本有65个城区的房价尚未回升至2010年代的历史高点，有些卖家甚至愿意亏本出售，但买家却兴趣不大。
澳洲人的住房负担能力在多个方面持续恶化。新建住房的供应速度远远不足以应对强劲的人口增长和新家庭形成带来的需求。然而，CoreLogic的分析指出，悉尼和墨尔本有65个城区的公寓价格低于2010年代的历史高点。在其中一些区域，尽管利率居高不下，但住房的可负担性却有所改善，而且有很大一部分卖家愿意亏本出售。
但买家仍不买账。原因是住房类别与需求不匹配。
下图列出了房价低于历史高点的公寓市场，并标出了当前中位价、房价峰值日期及过去12个月的价格变化。尽管澳大利亚大部分公寓市场已从2010年代的供应过剩中复苏，但悉尼和墨尔本的许多市场仍表现不佳。
虽然目前墨尔本的住宅市场表现比悉尼更疲软，但名单中大部分区域集中在悉尼，共有51个公寓市场的房价低于2017年或2018年的峰值。
总体来看，自2017年中期以来，悉尼的公寓市场房价上涨了8.7%。然而，像Epping这样的城区情况却截然不同，其公寓中位价目前还是略低于80万澳元，比2017年5月的峰值下跌了18.4%。
相对于收入水平，Pennant Hills-Epping SA3地区的公寓市场负担能力有所改善。从2017年6月到2024年，普通收入家庭存20%首付的时间从9.8年降至7.6年。尽管房贷利率上升，但用于偿还房贷的收入比例相对较低，2024年6月这一比例为36.0%，与2017年6月的36.1%相比略有下降。
大墨尔本地区的公寓市场房价自2017年中期以来上涨了6.5%，但墨尔本市SA3地区仍有8个城区的房价比2017年峰值低8.6%。截至2024年9月，该区域的公寓中位价仅为51.4万澳元，普通家庭在6月存首付的时间为5.4年，房贷偿还比例为收入的34%。在这个市场中，买家优势明显。根据6月季度的数据，墨尔本市政府辖区内42.2%的公寓卖家在该季度出售时遭遇亏损。
这些市场表现不佳的原因是什么？
悉尼和墨尔本公寓市场表现不佳，通常与2010年代投资型公寓过剩有关。在全球金融危机（GFC）后，随着利率下降，住宅物业投资在悉尼的内环和中环城区以及墨尔本和布里斯班的市中心城区变得尤为吸引人。
这一时期，投资者在新住房融资中的占比在2015年创下46%的历史新高。海外投资者购买期房公寓的数量激增，加上投资者出于省税目的，大量使用只付利息的房贷，可能助长了公寓市场的投机活动。
澳大利亚的楼花公寓热潮
这一现象导致了公寓建设热潮，投资者的活动在公寓领域尤为集中。全国范围内，公寓审批量在截至2016年8月的12个月内达到顶峰，批准数量为12.3万套。值得注意的是，公寓审批量在这一时期超过了独立屋审批量，这是市场受到高投资活动影响的另一标志。当时，澳大利亚统计局（ABS）的住房和入住数据表明，自住业主主要选择购买独立屋，2015-16财年约80%的新购房者购买了独立屋。
更详细的ABS审批数据显示，仅2015-16财年，墨尔本和Southbank SA2市场的公寓审批量就接近5000套。在同一时期，Epping - North Epping SA2地区批准了1300套公寓，Liverpool - Warwick Farm地区批准了770套。
公寓投资热潮在2017年左右结束，当时为了抑制房贷的潜在风险，政府暂时限制了只付息贷款的比例。当这一限制出台时，约有70%的新投资者贷款是只付利息的。随着贷款条件的收紧，投资者迅速撤离澳大利亚房地产市场，导致新建公寓的价值受到冲击。
更糟的是，公寓市场还遭遇了建筑质量问题危机，影响了买家的信心。包括Mascot Towers和奥林匹克公园的Opal Tower等高调案例，引发了公众对近期建筑质量的质疑。
不合时宜的供应
2010年代的公寓热潮导致了一些位置便利、条件优越的开发地块被用来满足一些特定类型的买家。然而，投资热潮期间建设的供应并不一定符合当今买家的需求。相比于首次置业者争相购买这些相对便宜的房产，许多人可能会因为建筑缺陷、单位密度过高或公寓面积相对较小而望而却步。
即使是今天的投资者也可能对这些市场心存顾虑，因为这些区域在过去近十年里资本增长表现比较糟糕。尽管近几年租金上涨强劲，但利率也比2010年代高，某些地区的公寓房价可能还需要进一步下降，才能对追求租金收益的投资者具备吸引力。
有趣的是，部分公寓市场近期增值强劲。比如Tallawong，在2019年西北地铁线开通后，公寓价格在截至今年9月的12个月内上涨了惊人的11.9%。悉尼的Punchbowl和Lakemba以及墨尔本的Parkville等价格较低的公寓市场在过去一年也有相对较高的增长率，且中位价仍低于60万澳元。这表明，如果价格合适，买家最终可能会考虑在中高密度公寓市场中购买。
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