文/Michael Yardney
近几个月，关于负扣税的讨论再次升温，某些绿党政治人士认为，废除负扣税会是解决澳大利亚住房危机的灵丹妙药。
“应该改革负扣税和资本利得税，惩罚那些贪婪、富有的房产投资者，这不会增加租户的租金，也不会对普通的家庭投资者造成任何影响。”
事实果真如此吗？？
有报道称，联邦政府已要求财政部进行彻底改革，收紧澳洲对房地产投资者的数十亿税收优惠，于是，负扣税被再次提上了政治议程。
从表面上看，这似乎是一个简单的解决方案，但废除负扣税不仅无法解决问题——它甚至会加剧问题，使许多澳大利亚人更加负担不起住房，尤其是租户们。
让我们重温一些以前讲述过的原则，深入探讨一下为什么废除负扣税可能适得其反。
负扣税如何运作？
负扣税允许投资者用房产投资方面的亏损来抵扣其他应缴税的收入。这一机制并非专为富人而设的避税手段，而是鼓励许多普通家庭参与房地产投资。负扣税能够帮助这些家庭通过投资积累财富，是一条实现财务自由的路径。更为重要的是，负扣税在租赁市场中发挥着稳定的作用，尤其是当住房供应紧张的时候，能够有效地促使租赁房源增加，在稳定房租价格方面起到至关重要的作用。这项政策既有助于提高投资者的积极性，也为稳定租赁市场的供应奠定基础。
取消负扣税的后果：租金上涨、房源减少
如果取消负扣税，很多投资者可能会减少对出租房产的投资，这意味着出租房源将迅速减少，进而导致租金上涨。这与政府所希望的效果背道而驰。要知道，大约30%的澳大利亚人要租住房屋，而这些住房主要由私人投资者提供。
1985年，政府曾经决定取消负扣税，希望借此减少富人对房地产市场的影响。然而，政策实施后，悉尼和珀斯的租金迅速上涨，特别是在供应紧张的区域，租金涨幅达到了显著的两位数。这一政策变化使租赁市场更加困难，租房压力增加，最终迫使政府在1987年恢复负扣税，以稳定租赁市场的供需关系。这段时期的教训表明，负扣税的取消并未达到降低房价的目的，反而削弱投资者信心令房源减少，使租户的处境更加艰难。
负扣税对中产阶级的重要性
负扣税的受益者并不仅限于富人。许多中产阶级家庭通过负扣税投资房产，为自己的财务未来提供保障。如果取消负扣税，这些“普通家庭投资者”将失去一个重要的财务安全网，可能导致他们在退休时更依赖政府的援助。
房地产投资者承担着风险，购买房产并提供租赁服务。与其他小企业主一样，投资者应该享有合法的税务优惠，以补偿经营损失并获得合理的回报。
对经济和住房供应的影响
房地产投资者不仅购买现有房产，也推动了新建住房的建设。假如减少对投资者的激励，将导致新建住房数量下降，进一步加剧住房短缺的问题。特别是对于低收入家庭来说，他们更依赖租房，房源减少将使租金进一步上升。
房地产行业是澳大利亚经济的重要组成部分，涉及建筑、金融和零售等多个领域。取消负扣税会削弱投资者信心，减少建筑活动，进而减少就业机会，导致经济活动的整体放缓。
如何真正解决住房负担问题
围绕负扣税的讨论容易让人忽视住房负担问题的真正根源。以下是一些更为有效的解决方案：
简化规划审批的手续：加快审批流程，鼓励更多房屋建设，增加住房供应，从而缓解房价压力。 投资基础设施：改善郊外地区的交通和公共设施，使这些区域更具吸引力，减少对内城区的需求压力。 鼓励“Build-to-Rent”项目：吸引大型机构投资建造租赁项目，增加出租房源，从而稳定租金。 为新住房建设提供激励：而不是惩罚投资者，不妨为投资新建房产提供更多激励，以促进住房供应的增长，并创造更多的就业机会。 支持私人投资者：稳定的租赁政策和税收激励能够给予私人投资者更大的信心，继续活跃于市场，迅速增加租赁房源供应。
结论：负扣税不是问题的根源
废除负扣税只是对住房危机的一种草率应对，无法解决澳大利亚的住房负担问题。真正的解决之道在于增加住房供应、改善基础设施、简化建设流程。我们需要鼓励投资、支持建设，而不是打击维持租赁市场活力的投资者。
通过这些努力，澳大利亚才能创建一个更健康、更公平、更负担得起的住房市场，从而有效解决当前的住房问题。
更多详情请参阅：https://propertyupdate.com.au/why-removing-negative-gearing-wont-solve-the-housing-crisis-and-could-make-things-worse/
