澳大利亚的房产难以负担的程度是前所未有 图：Brenton Edwards
文/Tim McIntyre
澳大利亚人正艰难应对沉重的房贷压力和历史性低水平的住房可负担性，期待着澳洲央行降低利率。
市场和经济学家纷纷猜测，部分主要机构认为首次降息可能会在11月就开始，但究竟央行何时会采取行动，仍然没有人能给出确切答案。
PropTrack发布的《住房可负担性报告- Housing Affordability Report》连续第二年揭示，澳大利亚的房产变得前所未有地难以负担。
去年的报告已经显示可负担性跌到了谷底，但今年情况更糟。2024年的报告指出，住房可负担性进一步恶化，主要是由于高房贷利率持续，而且房价在过去一年又上涨了6.6%。
结果是什么？一个有中位数年收入11.2万澳元的家庭，在过去一年中只能买得起市场上14%的独立屋或公寓。
三年前，这个比例还有43%。在2021年，最大挑战是如何在低利率环境下攒够首付以进入市场。然而，随着13次加息，现在对于大多数人来说，最大的障碍已经变为能否还得起贷款。
PropTrack的报告显示，有房贷的家庭现在要将超过平均30%的收入用于还贷，按照普遍定义，这是处于“房贷压力”状态。
这一影响非常严重。根据Finder的消费者信心数据追踪显示，8月份42%的房贷持有者在偿还贷款时感到吃力，不得不以减少购买食品和汽油来应对。
PropTrack的经济学家兼报告的联合作者Paul Ryan指出：“还款额的升高正在压缩家庭预算，这影响了整个经济的消费支出。同时，也让首次购房者的处境更加艰难……在过去的12个月里，首次购房者的数量减少了30%。”
降息的影响
那么，如何纾困呢？本周早些时候，ASX的澳洲央行利率追踪器预测未来12个月将有四次降息。就在一天后，美国联邦储备局将利率下调了50个基点。
目前，抗击通胀的斗争正逐步变成为应对衰退的救援任务。一两次降息虽然有帮助，但还需要更多降息才能带来真正的变化，Paul Ryan指出。
“为了让房贷利率从目前的6.24%下调，降至5.32%，至少需要接近四次的现金利率削减，才能将平均收入家庭的房贷压力降到警戒线以下，”他说。
大多数主要贷款机构预测，下一次利率调整将是往下调，且整个宽松周期可能有多达五次降息，但人们普遍认为在2025年之前不会发生。唯一的例外是澳大利亚联邦银行（CBA），其首席执行官Matt Comyn坚持认为，今年墨尔本杯赛马日将迎来一次降息。
CBA的澳大利亚经济研究主管Gareth Aird的分析认为，消费通胀将比澳洲央行的预期下降得更快。再加上劳动力市场的疲弱，可能成为促使澳洲央行在2024年开始降息的关键因素。
Canstar的数据监察总管Sally Tindall计算了如果利率被下调四次，且银行将降息完全传导，典型家庭在房贷还款方面能节省多少。
“以一笔要还25年的60万澳元自住房贷款为例，降息四次可将每月还款减少359澳元，并在下一年节省2478澳元的利息，”Tindall说。
小心银行的固定利率“优惠”
银行已经开始下调固定房贷产品的利率，根据Canstar的数据库，过去两个月内有30家贷款机构下调了固定利率。
但对于银行提供的“优惠”，须保持警惕。这些优惠主要是为了银行盈利，而非客户利益。
现在锁定固定利率，可能会错过明年节省上千澳元的机会。
“即便降息要等到明年初才开始，多次降息仍可能彻底改变现有的选择，尤其是对两年或以上的固定利率贷款而言，”Tindall表示。“锁定固定利率后，若澳洲央行连续降息，许多借款人可能会懊恼，尤其是固定利率的解约费用对于希望提前还款的人来说更是一大负担。”
提振房市
SQM Research的负责人Louis Christopher认为，一次降息就足以扭转当前低迷的房地产市场情绪。
“我们目前处于下行阶段，虽然幅度较小，但因为全澳范围内仍存在房源短缺，”Christopher说。“一旦降息，市场信心将恢复，更多的买家将重新进入市场。”
Christopher还认为，当前就能够买房的人，可能会在短期内看到房产价值的强劲增长。
“现在市场比较疲软，”他说。“那些现在进入市场的人，可能会在明年降息时从市场的增长中得益。”
更多详情请参阅：https://www.realestate.com.au/news/analysis-rba-must-act-to-save-aussies-from-mortgage-stress-proptrack-housing-affordability-report/
