文/James Tong
悉尼的春天绿意盎然，梧桐树的新叶在阳光下轻轻摇曳，微风拂过，带来一丝温暖清新的气息。沿着轻轨漫步在CBD的街道，电车从身边缓缓驶过，几位行人坐在长椅上，悠闲地沐浴在和煦的阳光中。尽管都市依然喧嚣，却透出一股宁静的氛围。
这是一个阳光明媚的中午，我约了好朋友王家明（Dominic Ong）——莱坊商业地产的亚洲总监在唐人街一聚。
一
动荡中找潜力
这些朋友之所以对商业地产感兴趣，是因为他们还没有办好澳洲居留，购买住宅地产需要支付高额的额外印花税。然而，让他们感到困惑的是，尽管疫情已过，澳大利亚的商业地产市场并未如预期复苏，反而持续下滑，有些地区的跌幅甚至高达40%。因此他们迟迟不敢出手，只能把资金存进银行或购买一些债券。
知道我的来意后，家明说：“找好项目，不同的人在不同的地方有不同的侧重点。你听说过马云夫人在新加坡买店屋的事吗？”
“听说过，好像是今年初的事。马夫人被曝光以5000万新币在新加坡唐人街的达士敦路（Duxton Road）买下三栋相邻的店屋，占地不大，加起来才300平方米，据说是用来做招待朋友和同事的私人会所。”
新加坡唐人街的店屋
“没错，不管是不是做私人会所，像店屋这样的物业，地段好、供应稀缺，再加上独特的风格和文化价值，保值和增值的潜力都比较高。有些高净值人士就喜欢买来作为家族办公室……其实，在悉尼唐人街也有类似这种风格鲜明、有历史特色的物业。不过，在悉尼，单纯买一栋历史建筑放着不动的人不多，我想你的朋友应该也在找有开发潜力的项目吧？如果是这样，我们可以去看一个不错的项目。走，我带你去看看。”
于是，我们来到了691 George Street的CBA银行……
二
特别适合开发的项目
691 -699 George St, Haymarket是莱坊最近独家代理的一个项目，但家明说，他并不喜欢强调“独家代理”，只是每次有任务在手，都会在自己负责的期间尽力展现项目的优势与潜力。
这是一组四栋建筑连成⼀体的物业，⼀栋是单层的建筑，租给了CBA银行；⼀栋是五层办公楼，租客包括Westpac (St. George），美容院和三家学院；此外还有两栋三层的零售商铺，其中一栋建于1893年。
其中一栋建于1893年的零售商铺
该物业三面临街，分别是乔治街、托马斯街和Ultimo路，交通十分便捷，距Capitol Square轻轨站仅80米，距Haymarket轻轨站160米，距升级后的中央车站500米，轻松连接火车、地铁、轻轨及公交服务。而从开发的角度来说，三面临街也更方便施工。
该区域属于市中心高人流量区，正对Market City购物中心，毗邻达令广场及达令港。周边有澳大利亚顶尖学府如悉尼科技大学和悉尼大学，吸引了大量学生、年轻专业人士及核心工作群体，附近也有不少网红打卡点，是游客喜欢之地。
三面临街，一个特别适合开发的项目
项目占地总面积达2,024平方米，目前的土地容积率为7.5:1，有机会申请提高至9:1，可建造高达50米的综合楼。现有物业的总出租面积为4,596.9平方米，有25个停车位，年净租金收入接近300万澳元。而现有租约都设有2028年可因开发需求终止的条款，为未来的开发提供了灵活性和便利保障。只看这一点就知道，这是一个特别适合开发的项目。
三
唐人街的源起
在家明的引领下，我不但参观了里面的银行、学校、餐馆，还听他讲起了唐人街的历史。
家明说他个人很喜欢这种有点年代、有故事的建筑：“说起来，这是我们唐人街的龙脉所在。以前有一种说法，‘悉尼有⼀条中国⻰脉，脚在岩⽯区，⾝在禧街，头在德信街’。那是因为在1848年，121名华人以“卖猪仔”⾝份来到悉尼港当劳⼯就在岩⽯区登陆，到1851年，澳⼤利亚发现了⾦矿，成千上万的华⼈前来加⼊淘⾦⾏列。第⼀批华⼈商店及旅馆便设⽴在悉尼岩⽯区，成为了⾸个“Chinatown - 唐⼈街”。
1860年代，悉尼最大的集市位于现在国会剧院(Capitol Theatre}的位置，华人多经营⽔果蔬菜生意，逐渐在⾦宝街 (Campbell Street)一带开铺聚居，并且建了不少住所和食堂收留来到澳洲的华人劳工，Haymarket (禧市)就取代了岩⽯区成为第二个唐人街。当时的德信街还只是储存⽊材的仓库。
1980年悉尼唐人街落成
⼆⼗世纪初，悉尼市议会重建达令港，把大型集市迁到现在Market City的位置，称为Paddys Market，于是，华人的店铺也跟着转移，到1920年代，营商的华⼈在价格较低的德信街买下不少物业，出现了很多商店和餐馆，来自中国不同地方的人也纷纷成立了的宗亲会及社团机构。“上居下铺”的建筑特色，如同新加坡的店屋，正是那时留存下来的。这就是第三个唐人街。
现在的悉尼唐⼈街已经不只是⼀条街，它包括了“官方唐人街” (Dixon Street) 、一个多世纪前就兴旺的金堡街 (Campbell Street) 、还有莎瑟街 (Sussex Street) 、佐治街 (George Street) 、发多利街 (Factory Street)，多条街道围成的⼀⽚区域叫禧市 (Haymarket)。
George Street上的唐人街Gateway
691-699 George St之所以重要，是它不但刚好处于禧市的中心位置，还是唐人街在悉尼最主要的大道George Street上的门面，堪称Chinatown Gateway。
四
繁荣与衰落
经历两个多世纪的兴旺和变迁后，唐人街承载着许多无法替代的回忆，成为了悉尼华人的精神家园。在这里，华人不仅竖起了牌坊、石狮，挂起了“四海一家”的牌匾，推广了中华美食，还曾共同抗击“白澳政策”；为4万留学生争取居留权；推动中医在全澳获得认可；建造了象征中澳友谊的中国花园——谊园；组织了中国新年大巡游；唐人街更在2000年被选为悉尼奥运火炬传递的路线……唐人街的意义已经远不止一条街，它是一代代华人在悉尼奋斗和发展的见证。
然而，近年来唐人街逐渐失去昔日的光彩，一些开了数十年的小店和餐馆接连关门，人气日渐减少。这引发了人们的担忧与思考：悉尼唐人街为何日渐衰落？
首先，市政府为了推动绿色环保政策，大幅减少了市中心的车辆通行和停车位的数量。对于唐人街的商家来说，停车不便导致许多顾客难以前来，尤其是那些依赖自驾前来的顾客减少后，商家的生意显著下滑。
减车辆、建轻轨、限高度和新冠疫情令唐人街活力大减
其次，市区进行的轻轨建设严重超支、超时，施工期的延长不仅让交通变得更加不便，也使得唐人街的商家在这段时间里失去了大量潜在顾客。轻轨的建设本意是改善市区交通，但其漫长的施工过程却打乱了原有的商业活力。
与此同时，有人观察到，似乎悉尼市政府为了保持历史和文化形象，限制唐人街的建筑开发高度不能超过8层。这导致许多有意投资开发的华人不得不转向其他城区发展，比如Burwood、Eastwood、Hurstville和Chatswood等等。
新冠疫情的爆发，无疑也加速了这一趋势。疫情之前，唐人街的衰退迹象已经显现，而封城和旅行限制进一步削弱了它作为旅游和商业中心的吸引力。商家和顾客的减少使得唐人街在疫情后更加难以恢复往日的繁荣。
五
密码：2024
虽然《悉尼地方环境规划》（Sydney Local Environmental Plan 2012）明确提出了要保护重要的历史文化遗产、保持与周边建筑的协调，避免现代高层建筑对这一历史文化氛围的破坏，但并没有专门针对唐人街建筑的容积率和高度，而是规定占地小于1000平方米的项目，建筑容积率不能大于8:1，高度不能超过55米。
而这，正是691 -699 George St项目的优势之处。
占地2024平方米是691 -699 George St项目的优势之处
家明说：你看，在这么重要的位置，占地有2024平方米，今年又是“2024”，这不是很有意思吗？有意重新开发的买家若能给出好的理由突破建筑容积率(FSR）和高度(Height)的限制，就能大幅增加项目的价值。
还有一个利好的进展是，在2020年12月的市政府会议中，提出了悉尼市中心规划战略- Central Sydney Planning Strategy (CSPS)。其中最重要部分是引入塔楼群 (tower cluster) 的概念，在Wynyard, Town Hall, Central火车站附近，也包括Haymarket，在阳光照射限制较少的地段，允许建容积率更大，高度更高的建筑。
在距离不到150米的187 Thomas St就是一个成功先例。该项目占地2,327平方米，不久前获得DA批准建造47层综合楼，容积率达到20:1，楼面面积达到47,000平方米，建筑高度则获准从50米提高到226.8米。
悉尼市中心规划战略中Haymarket的塔楼群效果
目前“塔楼群”战略还没有被正式写入悉尼地方环境规划(LEP)中， 塔楼群的区域范围也没有清晰固定的划分。实际开发时仍需要提出好的申请理由，通过规划建议和审批程序来审批。
PTW设计的55层商业综合楼方案
对于691-699 George St项目来说，请著名建筑师事务所PTW（北京奥运水立方国家游泳馆的设计公司）做出55层商业综合楼方案是一个顺理成章的推进，目前方案在形体设计上还比较简单，主要就是做一些基础性的阳光、景观和风力的研究，找出项目的潜在价值。
悉尼市政府也意识到了唐人街逐渐衰落的问题，已经有针对性地启动了4400万澳元的振兴计划。对于悉尼天际线高度落后于北京、上海、纽约、香港、新加坡、东京等国际大都市，悉尼市议会近年来也逐步放宽限高标准。2012年的LEP规定建筑高度上限为235米，2016年放宽至300米，2019年进一步增加到330米。这些都为投资者和商家带来了新的希望。
而通过家明的分析，我们可以期待悉尼唐人街在这波城市更新中重新焕发光彩。
附：两篇关于家明的文章：
《他，刚完成了一宗“15个小目标”的交易》
《大疫之年 - 悉尼房地产的“奥斯卡”故事》
想了解 691-699 George St 项目的朋友可联络
Dominic Ong 王家明
+61 468 969 298
Dominic.Ong@au.knightfrank.com
作者：James Tong
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