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还没买房的，9月尽快买！

楼市 2024-08-29 22:08 陕西

在楼市逐渐见底的过程中，房地产市场的攻守易行，也许就在瞬间。

那什么时候，才是买房的好时机？

我想这是很多人都想知道的答案

对于刚需买房者来说

房涨房跌只是个数字

但谁也承担不起房价上涨带来的后果

01

7月重要数据发布

房地产依旧延续下行态势

8月15日，国家统计局公布了1-7月份全国房地产市场基本情况。

房地产各项主要指标整体走势延续下行态势，但大多数指标降幅有所收窄，渐呈企稳迹象。

上海易居房地产研究院报告，7月份中国50城新房成交量同比降幅连续五个月收窄，市场交易出现企稳趋势。

8月份，50城新房成交面积同比有望“转正”，出现15个月以来的首次“负转正”。

其中，一线、二线、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为-1%、-19%和-8%，一线城市新房成交量表现相对坚挺，已接近由负转正的“拐点”。

楼市低谷就是买房好时机。

如何研判房地产市场底部是否出现？

按照周期波动理论，所谓底部就是市场由不景气转向景气转向的拐点，即景气度指数突破100%的临界点。

国家统计局公布的数据显示，7月份房地产开发景气指数为92.22，较6月份上升0.12个百分点。从国房景气指数趋势上看，景气指数已渡过了5月92的大圆底，逐渐向景气区间靠拢。

对于有购房需求的来说，低谷上车可以以较低的价格购置房产，尤其是对于一直在观望的人来说，这是一个较好的选择！

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02

到处都是房价下跌消息

售楼处却没降多少

当前房地产市场，网络上充斥着房价下跌的消息，但现实中许多售楼处并未按照这一趋势降价。主要原因有以下几个方面：

1、销售夸大宣传：为了吸引购房者，一些销售人员和中介机构会夸大降价信息，让人误以为整个楼盘都在降价。实际上，只有少数特价房源真正降价，其他正常房源没有实质性的降价，反而还有上涨的情况。

2、房价分化加剧：不同城市和区域的房价分化越来越明显。一线城市和核心地段，房价并没有明显下降的趋势；一些二线和三线以下城市，房价下跌压力较大。

3、媒体跟风报道：一些媒体会为了博流量，宣扬房价下跌消息，事实上，房地产市场是复杂的，每个城市和楼盘都有不同的情况。

购房者在决策时应理性思考，不要被宣传和媒体报道左右。

试想，现在在售的房源，拿地基本在2-3年前，那会地价贵、这会原材料和人工成本都贵，房价怎么可能大跌，开发商怎么可能赔钱赚吆喝？

03

住房双轨制

商品房价格只会越来越高

2023年国务院“14号文”明确提出住房双轨制。2024年是“住房双轨制”落地元年。三中全会明确：“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”！

1、保障房

分租赁型保障房和保障性住房。目前，全国约20多个城市地方政府下场收房用作保障房。未来买不起房子的年轻人租房住，有稳定收入但不高的买保障房。

2、商品房

分品质商品房和豪华商品房。价格上不封顶，完全交由市场定价。

商品房的价格构成：

土地费用43%+建设成本28%+运营成本8.5%+资金成本13%+净利润7.5%

01

地价成本越来越高

⑴土拍重回“价高者得”

自今年第五批次起，上海商品住房用地出让将对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措。其中，第二轮竞价将不再设置溢价率上限，以“价高者得”确定最终竞得人。热门地块的土拍成交地价将完全由市场化竞价确定。

⑵取消“限墅令”

2023年10月自然资源部发文：建议取消地价上线、取消远郊区容积率1.0限制等！

⑶择优供地，控容积率

容积率越做越低，满足改善需求。重庆土地出让容积率在1.7以下，苏州在1.5以下；以广州、珠海为例，新的住宅得房率甚至超过100%

择优供地、控容积率、取消限墅令...地价越来越高、楼面价越来越高、土地成本越来越高，房价必将越来越高！

02

建筑成本越来越高

⑴设计规范更新，100%预留充电桩

2022年《充电桩设计标准》：新建居民小区停车库100%预留充充电设施建设安装条件，新项目都预留了充电桩安装条件，电动汽车业主可以随时安装并通电。

⑵户型越来越大，小户型时代落幕

上海松绑“7090”政策，未来户型只会越来越好，越来越大，越来越贵。

而看安康，目前大平层产品、第四代住宅产品开始陆续在市场出现，对于房价上涨是一个不好的苗头。

⑶社区配套越来越好，成本越来越高

2022年10月31日，住建部、民政部联合发布《关于开展完整社区建设试点工作的通知》明确规定：完整的社区应该配有食堂等便民商业服务设施。

⑷房标准越来越高，房子品质越来越好

从双玻单腔到三玻两腔、从75mm到88mm系统窗、从刚性防水到刚性+柔性防水相结合，

社区配套、景观、立面、地库、精装大堂、交房标准、材料&工艺、人工费...建设成本越来越高，房价没有下跌的空间了！

03

资金成本越来越高

⑴取消预售制，鼓励现房销售。

2023年5月，住建部发文表示我国将全面取消预售制度；6月，住建部部长倪虹表态，开展现房销售试点。

⑵营销费用越来越高。

五点一线展示效果越来越高、圈层营销费用越来越高。

不卖期房，卖现房，销售周期长了；五点一线、体验营销，展示费用高了；圈层活动、社群运营，宣传费用高了...销售周期变长，营销费用变高，资金成本高了，所以，房价必将越来越高！

收入低的群体老老实实等待保租房；

收入中等水平的可以考虑保障房；

收入高但不喜欢买房的小资群体，可以选择租市中心的次新房；

收入高也有一定储蓄的就可以选择买商品房；

好产品必须要有好价格！

商品房的品质越来越好、面积越来越大、总价越来越高！

04

上车门槛降至最低

9月就是买房好时机

目前房贷政策已经到了历史最宽松时期，居民购房贷款压力已大大降低！

1、房贷利率已达历史最低水平，或迈进“2字头”时代

8月20日，最新一期LPR出炉。1年期以上LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。与7月一致，保持不变。

截止目前，今年央行两次降息，共降了35个基点。

不少城市已经陆续打开2字头利率。

广州：已经宣布首套房利率降低至2.9%，也是目前国内首套房利率最低的城市。

佛山：首套房贷利率在2.95%-3.0%之间。

南京：不少买房人称已办理2.95%的商贷利率。

2、首付比例降至历史最低，大大降低购房门槛

中国人民银行、国家金融监督管理总局5月份调整个人住房贷款最低首付款比例：

首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

以总房款100万元为例，首套房首付款由之前最低20万元降至最低15万元，购房门槛下降。总体来说，首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛；

3、多地宣布取消限价限购，放宽首套房认购标准

最近多个城市再次发布新政策，比如取消新房限价、放宽首套房认定标准、公积金优化政策和推动"以旧换新"。

成都市住建局宣布，从2024年8月13日起，在成都市内新购住房时，只核查购房人在拟购住房所在区县的住房情况，无住房的，认定为首套房。同时，类似的政策也在苏州、合肥、广州、济南、南宁、杭州等城市推行。

沈阳、郑州、兰州、宁德等地取消了新房限价政策，不再实施新建商品房销售价格指导。同时，还有阳江、珠海、芜湖等城市也对限价政策进行了优化，如缩短备案价格调整时间间隔和取消楼层差价限制等。

从这些新政的出台可以看出，国家和地方政府正在采取一系列措施来稳定房地产市场，鼓励居民购房。

而9月是年中购房旺季，不管是犹豫观望，还是坐等降价，现在都是最好的时机！

如今物价仍在攀升，全国地王出现，利率下跌历史最低，房价未来预计不降反升。

等了这么多年，近在眼前的机会，就是现在最划算，9月再不下手，也许就晚了！

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