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《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件高于法定最低条件的，应以合同约定的条件为房屋交付的条件，不具备合同约定的交付条件，购房者有权拒绝交付。《商品房买卖合同》约定购房者未按期支付房款，房屋交付日期顺延的，该约定有效，开发商可以顺延房屋交付日期，而不承担相应的逾期交房违约责任。
基本案情：
2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，吴文科购买中禧房地产公司开发的水暖新都城（滨江新城）二期高层第5幢12层1203号房，建筑面积142.65平方米，商品房总价款为684952元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六。
合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。
第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
附件六《合同补充协议》第三条约定，根据《合同》第六条的约定，若甲乙双方选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款：1.乙方应在2015年3月6日向甲方支付首期款共计384952元，余款共计300000元办理银行按揭……
第五条约定：1.甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。2.若乙方尚未按照《合同》及补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；……则甲方有权据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无须承担逾期交房的违约责任。
2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订了一份《关于公积金提取追加首付的补充约定》，约定吴文科应于2015年3月6日缴纳购房款共计384952元，并且吴文科已于2015年3月6日现金支付购房款214952元，剩余购房款共计17万元办理公积金提取转入。后双方因购房款支付问题产生纠纷，2017年5月5日生效判决吴文科应支付中禧房地产公司购房款17万元及违约金40290元。吴文科于2017年6月26日向泉州市住房公积金管理中心申请提取公积金254000元，于2018年1月9日支付中禧房地产公司违约金40290元。2018年1月26日，吴文科、洪小红、中禧房地产公司与建设银行南安支行签订《个人住房借款合同》，约定吴文科、洪小红向建设银行南安支行借款216000元用于购置本案商品房。2018年4月27日，建设银行南安支行将吴文科的按揭款216000元支付给中禧房地产公司。
案涉商品房于2018年1月25日才取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收之规定，案涉商品房应竣工验收时间应在2018年1月25日之后才符合法律规定，结合吴文科再审提交的证据一,案涉楼盘竣工验收时间应认定为2018年1月26日，
再审法院认为：
根据案涉《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，中禧房地产公司交付的房屋除了要经竣工验收合格和消防验收合格外，还应满足《商品房买卖合同》第八条第二、三项的要求，并在交房时出示商品房已达到交付条件的有关证明文件。直至本案再审阶段，中禧房地产公司仅提交《竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》来证明其交付的房屋符合约定条件。中禧房地产公司提供的证据仅能证明案涉房产符合《商品房买卖合同》第八条第一项约定条件，未能提供证据证明该商品房所在建筑物生活给排水、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成并取得相关的证明文件，无法满足《商品房买卖合同》第八条第二、三项的要求。故中禧房地产公司交付的房屋不符合合同约定的条件，应承担相应的违约责任。一二审法院关于中禧房地产公司不存在逾期交房违约情形的认定有误，本院予以纠正。
本案中，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，中禧房地产公司应当在2017年12月31前交付案涉房屋，而吴文科于2018年4月27日才付清全部购房款，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第2项约定，在吴文科尚未付清全部款项前，中禧房地产公司有权据实顺延交房时间，故中禧房地产公司应于2018年4月28日前将案涉商品房交付吴文科。吴文科主张中禧房地产公司应承担2018年1月1日至2018年4月27日的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。鉴于双方当事人已于2019年6月5日办理案涉商品房交接手续，故中禧房地产公司违约责任应自2018年4月28日计算至双方实际接收房屋之日即2019年6月5日。根据案涉《商品房买卖合同》第九条约定，违约金计算如下：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，684952元×0.05%×404日=138360.3元。
来源：吴文科、南安中禧房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事再审民事判决书（2021）闽民再107号
