本文仅供交流学习，如果您认为侵犯了您的权益，敬请告知删除，联系邮箱：1060090742@qq.com。
经济下行，房价下跌，房地产市场甚至掀起了“断供潮”。购房人“断供”，开发商是否可以解除《商品房预售合同》呢？这是开发商关心，也是购房人关心的问题。
一、三方主体，三个法律关系
按揭贷款购房，存在三方主体（开发商、购房人、银行），两个法律关系（房屋买卖合同关系、借款合同关系、保证合同关系）。开发商与购房人之间签订了《商品房预售合同》，双方为房屋买卖合同关系；银行与购房人之间签订了《个人购房借款合同》，双方为借款合同关系；开发商为购房人向银行借款提供阶段性担保，开发商与银行之间为保证合同关系。
二、购房人断供致开发商向银行承担阶段性担保责任
银行与购房人签订签订《个人购房借款合同》时，一般情况下，购房人尚未取得不动产权证，银行尚不能取得房屋抵押权，为保证资金安全，银行要求开发商在办理完成抵押权登记手续前承担连带保证责任，也叫“阶段性保证责任”。倘若购房人“断供”，银行将根据借款合同的约定解除借款合同，要求购房人归还借款及利息等费用，要求开发商承担连带保证责任。一般而言，购房人断供，基本上已经失去偿还能力，银行或者直接从开发商账户上划拨相应款项，或通过诉讼强执开发商相应款项，开发商因此承担了阶段性担保责任。
三、开发商因此承担了阶段性担保责任后，可否解除《商品房预售合同》
开发商承担阶段性担保责任后，可以向购房人追偿，但是，此购房人往往已经山穷水尽，对开发商而言，解除房屋买卖合同，收回房屋是更好的选择。那么开发商是否可以解除房屋买卖合同，收回房屋呢？目前司法实践中存在两种截然相反的观点，一种观点认为不能解除房屋买卖合同，另一种观点认为可以解除房屋买卖合同。但是是2023年广东省高级人民法院发布的房屋买卖合同纠纷典型案例看，广东省当下似乎更支持第二种观点。
1、不支持开发商解除房屋买卖合同的观点
不支持开发商解除房屋买卖合同的论点主要有：
（1）开发商与购房人之间是房屋买卖合同关系，购房人已经通过按揭贷款向开发商支付了全部的购房款，开发商的合同目的已经实现，购房人并未违约。而开发商向银行承担阶段性连带保证责任，为另一法律关系，开发商可以通过追偿权救济，以保障自身的权益。
（2）开发商与购房人关于“购房人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，致使开发商承担阶段性担保责任的，开发商有权解除房屋买卖合同”的约定是格式条款，或者未尽到合理的提醒并说明义务，或者属于加重购房人责任的条款而无效。
2、支持开发商解除房屋买卖合同的观点
支持开发商解除房屋买卖合同的论点主要有：
（1）购房人虽然通过向银行按揭贷款向开发商支付了购房款，但是，在购房人断供后，开发商作为担保人代为偿还了银行按揭贷款，此时购房人实质上并未支付该部分购房款，也就履行支付全部购房款的义务，因此构成根本性的违约，开发商可以解除房屋买卖合同。
（2）开发商与购房人关于“购房人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，致使开发商承担阶段性担保责任的，开发商有权解除房屋买卖合同”的约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定有效。
3、广东高级人民法院的观点
广州市中级人民法院经审理认为，约定解除权条款属于就出卖人为买受人承担阶段性贷款保证责任设置的反担保性质的条款，是各方平衡权利义务、合理控制风险的安排，不属于不合理设置双方权利义务的格式条款，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。生效判决已认定某房地产公司对贷款本息等承担连带清偿责任，某银行已申请强制执行。某房地产公司请求解除案涉合同具有合同和事实依据。（来源：广东高院发布房屋买卖合同纠纷典型案例，2023年11月19日发布）
在该案件的”典型意义“中认为，该案例从合同解除条款效力认定、合同应否解除、合同解除法律后果等方面逐一认定，可以作为此类纠纷借鉴的裁判规则。
4、应从公平的原则判断开发商是否可以解除房屋买卖合同
购房人断供，开发商承担阶段性担保责任的背景下，所购房屋并未办理不动产权登记，因此该房屋的所有权仍然属于开发商。该房屋或者已经向购房人交付，或者未交付，若开发商不能解除房屋买卖合同，而购房人也不解除房屋买卖合同，就面临着开发商是否继续向购房人履行交付和办证的义务。若开发商因无法向购房人追偿，而可以抗辩不交付或办证，该合同将长期悬而不决。若开发商因无法向购房人追偿，不可以此抗辩，而必须履行交付或办证义务，则开发商在履行完毕办证义务后，申请对房屋进行拍卖，是不是属于脱裤子放屁，浪费司法资源，劳民伤财，于购房人和开发商均不利，属于双输的局面。
笔者认为：在购房人断供，致使开发商承担阶段性担保责任后，既然允许购房人解除房屋买卖合同，就应当也允许将这个权利现时赋予开发商，否则就会使权利失衡。而是否允许解除房屋买卖合同，应以解除房屋买卖合同是否会导致显著的不公平作为标准若购房断供后仅欠款本息仅占房款的小部分，开发商则不能行使合同解除权，相反，开发商则应享有合同解除权，这也与九民会议纪要第47条规定的精神相符。若房屋价格已经有了较长涨幅，解除合同将使购房人遭受重大利益损失，导致显著不公平，开发商则不能行使合同解除权；若房屋价格平稳，或下跌，开发商解除合同并不会导致一方利益失衡，相反有利于诉息案结，应当允许开发解除房屋买卖合同。
本文仅供参考，所述的任何内容、观点均不构成法律、合规或风控意见，律师咨询电话：13825258127。欢迎关注“大亚湾企业管理人员法律学习会”公众号。
