重磅！2024西北区域物业服务力TOP50企业发布

2025年1月21日，克而瑞物管发布「2024年西北区域物业服务力系列研究成果」。同期揭晓了“2024西北区域物业服务力TOP50企业”、“2024西北区域物业服务力标杆项目”、“2024西北区域国有物业企业领军人物”等荣誉，为西北区域物业服务力树立了风向标。

【成果解读】

西北区域市场及服务力全景解读

步入2024年，国家致力于巩固宏观经济总体格局，以维持经济活动在一个稳定区间内运行，受宏观经济市场、房地产下行、政策支持等多方面因素影响，物业行业正面临着前所未有的发展机遇与严峻挑战并存的局面。在行业高质量发展背景和复杂多变的市场环境下，西北区域作为中国物业管理行业的后发区域，正迎来积极转型升级的关键时期。

在国家政策层面，2024年继续强调物业管理行业的重要性，全国两会期间多项发展要求和提案与物业行业发展密切相关。各部委也出台了一系列政策以支持和规范行业发展，国家发展和改革委员会将物业服务纳入《产业结构调整指导目录（2024年本）》的鼓励类目录中，进一步明确了物业服务的范围和发展方向。住建部也多次提及物业管理工作，将物业管理提升至政府主管部门重点关注方向。同时，随着“十四五”规划的深入实施，物业服务在现代服务业中的地位进一步提升。

2024年，西北区域物业管理行业在国家政策的引导下，继续朝着规范化、专业化、智能化方向发展。本次研究西北区域主要包括新疆、青海、甘肃、宁夏、陕西、山西等地，总体物业管理起步晚发展慢，多以中小型物企为主，行业发展水平较低。随着西部大开发战略的深入实施，西北区域城市化进程加快，人口红利逐渐释放，加之西北地区的房地产从萌发、兴起、高速发展，逐渐到结构调整、平稳发展阶段，当地物业管理行业也进入了转型升级的关键时期，地方政府对该西北区域物业管理的落后现状高度关注，因地制宜地制定了各类法规政策来规范行业的发展。希望通过本次研究，可以更好更真实地反映西北区域物业管理行业当下的现状，以积极推动行业向前发展。并通过发掘具有优秀服务力的企业及标杆服务项目，共同推动行业重视基于服务本身的良性发展。

西北区域物业服务行业发展分析

西北地区以能源经济为主，在2024年前三季度全国GDP增长中表现突出，多数省份GDP增速高于全国平均水平，其中甘肃GDP增速连续11个季度高于全国平均水平。这一经济基础为物业管理行业的稳定发展提供了有力支撑，尤其是在能源行业相关的物业服务领域。此外西北地区产业升级稳步推进，工业新动能培育壮大。固定资产投资平稳增长，高技术产业投资占比稳步提高。在产业升级和高技术产业投资方面取得了积极进展，为物业管理行业带来了新的服务需求和市场机遇。

2024年以来，西北区域各地方政府紧跟国家政策风向，在以前的政策积累基础之上，纷纷出台了多项利好物业管理行业发展的政策，聚焦基层社区治理、红色物业、物业标准化等重要话题，不断完善、细化行业的政策法规及配套制度体系，助推行业规范化、有序化、可持续发展。

一、多地修订物业管理条例，着力提升行业规范化和市场化

青海省于2024年1月18日最新修订《青海省物业管理条例》，明确了物业管理的基本原则和业主的权利与义务，为青海省物业管理提供了法律依据。最新修订中要求物业服务企业在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项，并定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，增强了物业服务的透明度。

酒泉市于2024年1月1日起施行《酒泉市住宅物业管理条例》条例条例中特别强调了党建引领，按照政府监管、属地管理、协商共建、科技支撑的工作原则，建立街道、乡镇各级党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的住宅物业治理体系。市、县（市、区）人民政府应当加强对住宅物业管理服务工作的领导，将其纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，统筹推进住宅物业管理各项工作，协调解决物业管理中的重大问题。通过这些规定，酒泉市推动物业服务人提质增效，不断提高物业服务水平，同时，对突发失管小区提供物业服务基本保障给出了具体的操作指引。

二、收费行为进一步规范，住宅物业服务民生属性日趋明显

陕西省2024年2月28日发布《陕西省政府定价的经营服务性收费目录清单（2024版）》涵盖了物业费、停车费、居民生活垃圾处理收费等多个项目，旨在进一步规范收费行为，维护居民的合法权益；乌鲁木齐市2024年8月16日发布《乌鲁木齐市政府定价经营服务性收费目录清单（2024版）》，涉及停车收费、物业费、生活垃圾处理等多个方面，明确了具体收费标准，以规范物业服务收费行为；银川市发改委和住建局2024年5月27日印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》，方案明确了前期物业服务收费和停车收费的政府指导价，强调了政府指导价的物业服务收费标准为最高限价，并规定了新旧政策的衔接方式，以及业主自愿选择或委托物业服务人提供物业服务等级以外的物业服务项目如何收费。在此背景下，住宅物业服务民生属性更趋明显。

西北区域物业服务行业市场发展分析

一、规模：强调优质外拓，非住市场未来空间广阔

2024年物企服务力调研数据显示，西北区域物企对地产企业的依赖度有所降低，外拓能力得到加强。2024年，从项目数量层面来看，西北区域企业外拓第三方项目数为总项目数的30.12%，承接所属或合作开发商项目占比69.88%；面积层面上来看，外拓第三方项目面积占总面积的比重提升至42.36%，承接所属或合作开发商项目占比57.64%。由于西北市场整体相对分散，散点布局难度较大，少数头部企业和区域平台掌握大多数资源，对于西北物企，逐渐重视开发拥有丰富资源的优质客户，地方城投、建投、交投等区域资源型企业，也与相关领域优质企业合作布局，发挥双方资源专业互补优势，实现优质项目拓展和市场占有。

西北区域地产供求关系变革愈发明显，存量市场背景下，住宅物业面临增量减少、竞争激化、物业费调价难等一系列问题。近年来，物业服务企业开始布局非住物业领域，2024年，西北区域物业服务企业在管面积中，住宅物业占比71.22%，非住物业占比28.78%，住宅物业仍占主导地位，非住物业在管面积相较去年占比提升了0.52个百分点。伴随着后勤社会化改革，学校、医院、军队等领域也将成为西北地区布局重点，未来空间广阔。

二、经营：营收增速放缓，基础物业服务仍是主力

基础物业服务是具有可持续发展的业务，主要依托在管面积。由于地产交付延期等因素，在管面积增长放缓，影响物企整体收入的增长。据不完全统计，2024年，西北区域物业服务企业整体收入均值达到2.16亿元，较2023年（1.94亿元）同比增长11.34%。其中基础物业服务收入均值达到1.68亿元，较2023年同比增长11.25%，占总营业收入比重78.03%，是企业创收的主要力量。伴随物业管理行业转型升级的推进，西北地区物业服务企业正逐步从单一的基础物业服务向多元化服务模式转变。物业服务企业不断拓展业务领域，实现多元化发展。除了传统的物业管理服务外，还涉足社区养老、家政服务、房屋租赁等领域，为企业带来新的增长点。

三、运营：人才结构不断优化，管理人员数量呈提升态势

作为劳动密集型行业，物业管理行业在稳岗、提供就业机会等方面发挥重大的作用。西北区域物业服务企业近年来积极寻求组织上的探索与革新，不断优化人才队伍结构。大部分物企都有自己的人员培养体系，通过人才咨询公司推荐、行业人才库筛选等方式引进专业化人才。同时，企业还注重提升组织管理力、组织效能、人才吸引力和人才培养力等方面，以进一步提升区域行业的管理效率和服务效能。

从企业从业人员岗位构成看，操作人员占比约79.90%，仍是物企从业人员的主要构成部分。企业管理人员占从业人员总数的比例提升至20.10%，其中企业高层管理人员占经营管理人员的比重为7.82%，管理处主任（项目经理）占12.39%，管理员（主管）占79.79%。近年来，随着行业的快速发展和转型升级，物企加大对复合型专业人才的引进和培养，不断优化人员结构。

目前西北区域物业服务企业高学历人员仍较为匮乏。2024年西北区域重点物业企业本科及以上学历人员6240人，占比10.97%，其中，博士生0人，硕士生480人，本科生5760人。高中及以下人员最多，占比高达61.12%。此外大专生和中专生分别占比14.95%和12.96%。面对新技术以及行业转型升级的需求，物业服务企业亟须加大高素质专业人才的引入，以强化自身优势，增强企业的核心竞争力。

西北区域物业服务企业服务力

服务力是物业服务企业持续并创新性满足客户需求的能力，也是企业面向未来综合服务能力的体现。经过不断迭代发展，克而瑞物管引入服务力POD模型，即通过产品力（Product power）、组织力（Organizational power）、数字力（Digital Power）三大维度，重塑服务力研究，产品力和组织力是企业生存和发展的根基，根基的稳定决定企业发展的潜力，而数字力是企业未来发展的核心竞争力，将成为物业服务企业分水岭。

一、产品力：基础物业品质夯实，多元服务专业强化

过去通过营销和服务获得的市场成功开始失灵，在物管行业日趋激烈的竞争中，差异化越来越需要依托产品来承载，产品力开始成为物企竞争力的核心要素之一，而评价企业产品力，则需要从服务产品的丰富度、产品的成熟度、精细度、服务的满意度以及美誉度等多维度进行。隶属于宝石花物业的宝石花餐饮公司于2024年11月取得HACCP体系及五星级餐厅服务认证。HACCP体系是国际上公认的食品安全保障体系。HACCP体系及五星级服务认证的取得，将全面提升宝石花餐饮公司的服务质量水平，不断扩大星级餐厅的覆盖面，推动餐饮星级餐厅规范化、品质化发展，进一步促进餐饮公司高质量发展。来自甘肃的陇能物业2024年深耕服务保障，坚持以品质树形象、以口碑赢认同，结合物业服务质量提升行动，转作风、抓落实，多措并举扎实开展“物业服务质量提升”系列活动，物业服务力度全面提速，服务温度持续提高，服务距离不断拉近，业主满意度及物业服务质量稳步提升。

二、组织力：完善自有人才培养体系，构建企业文化支撑能力

组织力维度，重点关注组织管理力、组织效能力、人才吸引力和人才培养力4个方面，西北区域物业服务企业近年来依托市场需求，积极寻求组织上的探索与革新，加之区域物企体制机制不断规范、完善，企业人才激励和培养力度进一步优化，有利于进一步提升区域行业的管理效率和服务效能。西北区域物业服务企业陆续建立起自有人员培养体系，如山西建投城市运营集团深入实施“专业化人才引育工作”；兰石雅生活为进一步推动项目经营管理者均衡提升，2024年策划并启动“履践致远 潜瞻未来”兰石雅生活经营管理团队赋能提升培训。聚焦公司中层经营管理团队赋能提升和梯队人才建设，通过知识导入形成闭环，加快推进经营管理者能力跃升，为公司经营管理进一步蓄势赋能；经发物业2024年推出“向善而行·你我同行”的主题企业文化活动，进一步激发员工坚守岗位的初心，积极创造个人价值，展现新时代员工的精神风貌。

三、数字力：科技赋能提质增效，提升企业核心竞争力

近年来，数字化转型的热度居高不下，已然成为每个企业发展的必经之路。而物业行业是关系国计民生的重要行业，数字化转型更是物业企业的重要议题之一。“十四五”规划对推动物业数字化发展给予了很多政策支持，特别是智慧社区、智慧城市建设方面。这意味着物业企业在经济下行的大背景下蕴含着“逆生长”的良机。与此同时，面对全年升高的人力成本，物业企业利润空间不断被压缩，通过数字化转型，推动流程重塑、机器替代等变革，成为物业企业降本增效的内在需求。因此，克而瑞物管服务力POD模型中第三大核心要素——数字力将是企业未来发展的核心竞争力。调研显示，西北区域数字化在物业服务企业中得到越来越多的投入，也发挥出越来越重要的作用，西北区域多数企业数字化布局仍在初期，聚焦在设施设备改造、单一服务和运营场景的线上化过程，未来，西北区域物业服务企业将进一步实现全场景的数字串联，打破数据孤岛，为企业经营决策提供快速量化支持，提升服务质量和效率，进一步帮助企业巩固和扩展服务能力和运营效率。

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