物业服务企业履行安全保障义务应当是有边界的，判断其是否履行该义务的核心在于其是否采取了“必要”的安全保障措施，如何判断物业服务企业履行的安全保障义务是否达到法律所规定的“必要”的限度，至今也没有统一的裁判规范。这导致司法实践中很多法院对于如何判断个案中物业服务企业是否尽到了“必要”的安全保障义务判断不一。笔者对于“必要”限度的判断标准，提出几点参考意见。“公平原则”是基础民事活动中应当遵循公平原则。公平原则作为民法的基本原则，是民法精神的体现。从现实来看，物业服务企业间的管理能力和安保能力存在较大差异，不宜苛求其善尽安全保障义务的能力。而且在很多情况下，即使物业服务企业采取了必要的安全保障措施，损害后果仍然有可能会发生，此时不应当根据结果倒推物业服务企业未尽到安全保障义务。因此，要妥善认定物业服务企业是否尽到了安全保障义务，需要结合物业服务企业履行安全保障义务的标准和个案中的具体因素，遵循公平原则进行判断。“标准”是判断依据在判断高空抛(坠)物案件中物业服务企业是否违反安全保障义务的“必要”限度时，不可避免地应从法定标准、行业标准及约定标准进行分析判断。法定标准因其规定内容具有强制规范属性，是法定义务。行业标准为一个行业所普遍认可并遵从的标准。实践中，有法院依据中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》作为判断物业服务企业是否履行安全保障义务的标准。另外，应尊重当事人之间的意思自治，允许当事人之间依照《物业服务合同》约定，创设高于法定标准的安全保障义务。“善良管理人”是底线一般认为，物业服务企业作为专业的物业服务机构，应比一般人具有更多的知识和专业素养，其“善良管理人”的注意义务高于一般人的注意义务。“善良管理人”是被法律拟制出来的、具备平均判断水平之人，以便为判断义务的违反提供参考。物业服务企业在日常工作中若尽到了提醒、通知、维护等义务时，从经济水平和人员条件等来看其已经尽最大的努力履行了安全保障义务，那么当高空抛(坠)物致害事件发生时物业服务企业就不应承担责任。总之，在日常服务工作中，物业服务企业应该对高空抛(坠)物的法律风险进行有效预防，在“可能的范围”和“合理的限度”内履行安全保障义务，预防与避免安全事故发生，切实保护业主的生命财产安全。作者系北京市盈科(南京)律师事务所高级合伙人 - The end -
