你相信吗？天津的住宅租金，二十年来只上涨了27%。
这就是真实情况，在过去二十年（2004-2024），经济快速发展、城市化稳步推进的背景下，包括天津在内，全国各个热点城市房租涨幅远远跑输房价，甚至跑输通胀。
说到楼市，我们大多数人都会把关注点放在房价上，但另一个非常重要的指标经常被忽略，那就是租金。我们在公众号每个月会根据Wind更新的中原领先指数，分析热点城市的房价走势，今天我们结合相同数据源的房租数据，谈一下租金的变化。
我们先看一下2008年1月至今，全国部分热点城市的租金回报率走势，下图中的样本城市包括北上广深以及天津成都↓
可以清楚地看到，过去十六年多，各个城市的租金回报率呈现大幅下降的趋势，这个情况的主要原因是2008年以来房价大幅上涨，涨幅明显超过租金，而近三年来房价出现明显，导致租金回报率的分母缩小，才使得这个指标有了小幅度的回升...即便如此，各地的租金回报率仍在1.5% - 1.9%之间。
我们不考察房价因素，只看租金本身，数据也会让你大跌眼镜，下面的数据定基在2004年5月，各个城市以当时的租金为100作为参考。2004年5月以来，北上广深和天津成都这六座城市中，只有上海的租金涨幅是实现了翻倍的（相比2004年5月租金累计上涨125%），而其他城市二十年零六个月的累计涨幅都不到100%，也就是说年化增速也就只不到4%。
热点城市租金走势（定基2004年5月= 100）↑
具体来看：
北京租金相比2004年5月累计上涨78%；
上海租金相比2004年5月累计上涨125%；
广州租金相比2004年5月累计上涨62%；
深圳租金相比2004年5月累计上涨87%；
天津租金相比2004年5月累计上涨27%；
成都租金相比2004年5月累计上涨93%；
不用怀疑中原数据的准确性，中原的房价和租金指数是根据实际二手房和租房成交价，统计包括北上广深成都天津在内热点城市2004年后的所有二手房成交价和租房价格数据，是中国最早开始统计房价和租金数据的机构，其数据的准确度、灵敏度，比国家统计局更加贴近市场实际变化。
这样的数据非常惊人，如果在过去二十年经济、人口、城市化、金融周期的全方位黄金增长期的租金涨幅都这么缓慢，那么下一个二十年会是怎样的呢？这至少说明，要让租售比回归正常，等待租金上涨是不现实的，如果要使得租金回报率上升到和按揭利率差不多的区间，那么租金应当是现在的两倍，过去二十年租金都没能翻倍，未来的二十年能吗？
另外，租金不仅跑输房价，也大幅跑输全国的人均可支配收入，房租本来是和收入挂钩的，为什么房租的表现这么拉垮？
原因有两个：
（1）是收入增长后的人群大部分选择买房去了，这导致租房永远是居住选择中的次级选项 - 即稍微有一点条件的人都咬咬牙上车买房了，而租房群体永远是这样一批收入和积蓄不高的群体，这导致租房市场缺少一批成规模的有购买力的群体，导致房租上涨缓慢，甚至近些年出现下跌。也是因为这一特殊国情，以及太多人已经上车并扛有巨大负债，我认为租房市场购买力低迷的情况在中短期内不会改变；
（2）是供需关系导致，这十多年来伴随全国各地如火如荼地搞大开发、大基建，一度处处都是大兴土木的场景，存量商品房越来越多，空置率越来越高。下次你乘坐高铁时，可以留意一下，每当高铁进出一个城市时，城郊结合部有多少又新又漂亮规模又大但就是没几个人住的新房子。所以尽管潜在租客的收入在上涨（近几年除外），但在供给大幅提高的背景下，租金很难有大幅提升。市场讲究客观规律，对于业主来说，市场租金就是这么低，要么低价格出租要么空置。而近几年由于经济下行，在市场存量房增加的背景下，租客的收入还下降了，租房市场可谓雪上加霜。
对于业主来说，即使房子不空置，这几年在国内收租的体验都是非常糟糕的，不仅房价下跌、租金下降，由于经济下行，来自租客的烦心事也越来越多。我身边一些持有出租物业的朋友都有一个相同的想法，要是有一个靠谱的长期租客就好，租金低一点都没关系，现在租房市场已经完全不是大多数人想象的，房东强势，租客委屈的状态，而是越好的房子，租客越占据主动，甚至房东愿意给你各种照顾和优惠换取你长期稳定续租。
从租售比看，只要房价不上涨，你用四五千租到业主一个300-500万的房子，这个业主几乎就是在做慈善。因为即便他拿去买美元货币基金，300万本金一年也有12万以上的利息收入，是租金的两倍还多，而且本金不会贬值，流动性极好。这里就不对比其他的投资机会了（比如以纳指100为代表的QDII，2023年以来已经翻倍，又比如海外热点城市房价和租金都经历了大涨），否则对比的差别会大到夸张。
换一个角度看，中国的房租真的很低吗？相对收入而言已经不低，但相对房价来说，中国的房租确实很低。所以我们过去的主题（参考主题：在中国，哪些资源是最好的？）谈过，租房其实是中国的优势资源，而且往往越大越豪华的房子，租起来越爽越划算。
近几年来，你会很明显地发现钱越来越难赚，但踩坑赔钱的机会是越来越多越来越容易上当，而过去这几年一个人过得好不好，不仅取决于TA这几年赚了多少钱，更取决于TA这几年赔了多少钱、有没有踩坑...我们在投资与生活都要尽可能趋利避害。
我们在往期主题：经济下行期，怎样让生活更好？中详细阐述了怎样去实现投资和生活的趋利避害，其中有过几条总结：
（1）拥抱全球优质资产，
（2）享受中国物美价廉，
（3）避开中国陷阱镰刀，
（4）开辟家庭成员国际化身份，
（5）乐观积极远离戾气。
对于大多数人来说，国际化的身份可能是比较难的一项，但它并有想象的那么神秘，却被很多机构利用信息差忽悠，费时费钱费力还办不成。最近了解到英国的GTV全球人才移民项目，大约35万rmb就能拿到英国的长居身份，孩子可以免费读书，父母还能陪读，非常适合有教育需求的家庭。该项目对IT行业以及从事艺术文化或高学历学术研究领域的人特别友好，相比单纯留学，不仅成本更低，还能直接解决身份问题，让未来的规划更加灵活和从容。另外在欧洲和日本，购买租售比合理，具有投资价值的房产并拿到身份也是一个不错选项，感兴趣不妨了解一下，也许适合你的需求↓
