根据Wind更新的中原领先指数显示，2024年11月，一线城市楼市进一步止跌回稳。其中北京环比10月上涨0.13%、上海环比持平、广州环比持平、深圳环比上涨0.74%、香港也环比上涨1.23%。
整体看，一线城市和香港在11月已经没有房价下跌的城市了，说明降首付、降利率、降低购房门槛起到了一定作用。特别是9月底的对楼市的针对性一揽子举措。目前四大一线城市的房价水平和今年9月时大约齐平，在政策出台后，确实没有进一步的下跌。
从这一轮调整的历史来看，过去三年多的下跌也并非一路向下，特别是在2022年和2023年都曾出现明显的小阳春，当时北京、广州、深圳等地的房价出现过显著回升。因此，如果这一轮止跌需要构成大趋势逆转的话，第一个目标就是在未来三个月保持上涨，并且涨幅超过2023年小阳春。
但另一方面，一线城市租金整体仍在下跌，租金回报率维持在较低水平。
还有一个需要考虑的一个因素是，当下人民币资产的无风险利率已经越来越低，十年期国债收益率已经跌到1.7%的水平，这也许意味着一个好的因素出现，因为接近于这个收益率的租金回报率可能会成为楼市的支撑。
但这个支撑的力度有多大，是否可以决定方向，则取决于经济基本面的走势，一般来说租金是长期上涨的，但这几年由于经济下行，即使在一线城市也出现了非常明显的租金下跌，甚至空置难以租出去。如果租金不涨甚至长期下跌，甚至空置率越来越高，那么租金回报率就很难对房价形成支撑。
基本面有多么重要，不需要更多强调，在基本面走弱的背景下，降息会不会让房价上涨，下面一图胜千言↓
当然在未来短时间内，楼市应当还是会以稳定为主，最近的会议特别提到了明年将稳住楼市股市，说明后续还会有新措施出台支持楼市。
但是，对于持有房产最多的城市中上产人群来说，考察无风险收益率的标准不会局限于人民币，美元动辄4%的年化利息非常轻松，所以从估值看，房产仍是很贵的。
最近有一个微博热搜被下架了，热搜标题是“工资貌似真的回到了3500元的时代了”，然后在一些相关的微博下，有大量用户评论自己的真实收入状况和变化趋势，从网络评论的整体看，遇到困难的人是居多的。
因此，从居民收入和民生福利的角度看，稳楼市的前提应当是稳住居民收入，让越来越多人对未来收入增长的预期变得明确，那么自然会有更多人愿意买房、敢于买房。稳楼市可能是稳收入稳民生的一个附带效果，而不是主要目的。
房价长周期的考虑因素包括人口总量、人口结构、经济周期、国际环境等，至于现在的情况是怎样，大家心里都有自己的看法与观点，这里就不做赘述。
长期来看，房价止跌回稳或上涨，需具备以下几个条件中的至少一项：
（1）居民收入增长，且对未来收入预期乐观；
（2）出生人口迅速增长，逐步扭转人口老龄化趋势；
（3）住宅的租金回报率上升至合理区间，至少达到按揭利率水平。
其中（1）和（2）是基本面，（3）是估值和货币政策。
对于买房，我的建议和过去说过N次的观点一样：如果你是刚需，那么在做决策之前先问自己一个问题，假设房价未来还会下跌，你想不想买，如果还是想买，那就买；如果不想买，那就不买；如果是投资，则千万不要碰房产。
