10月的各项数据出来，楼市整体看确实是实现了“止跌回稳”。未来如不出现意外，我们每个月都会更新一次一线城市房价数据，以最贴近市场的中原指数为参考。
直接看数据，四大一线城市和香港在10月停止了全线下跌，在前一期数据的8月至9月，北上广深和香港的二手房价格环比变化分别为：
1.4%、-1.6%、-2.7%、-1.6%以及-1.7%
最新的9月至10月这五个城市的环比变化为：
-0.3%、-0.6%、0%、+0.9%、+0.7%。
可见深圳和香港的二手房价格环比前一个月出现了难得的上涨，北京上海继续下跌，但跌幅收窄，广州房价持平。
数据证明9月底的强力刺激是有效果的，不仅刺激了成交量，也缩小了房价跌幅，甚至小幅推升了深圳的房价。
香港的情况比较特别，因为香港不直接受益于内地楼市刺激，更多的原因在于资本市场在10月的反弹以及房产估值相对合理支撑了房价。虽然香港在过去三年房价累计跌幅也很大，但香港的租金这几年是持续上涨的，仅2024年内香港住宅租金就上涨了5.9%，香港的租金水平几乎已经回到了历史最低点（而作为对比香港的房价比最高点低了28%），这使得香港的租售比变得更加合理。加上香港的联系汇率制和金融开放状态，其更容易受到美联储降息周期影响，香港的楼市可能比内地更有希望，或者说大概率不会比内地更差。
作为对比，内地的租金并没有上涨，反而整体仍在下跌，这使得房价缺少估值支撑。
这种情况下，对于任何一个真实的自住需求而言，同样一套房，在最低首付下买房和租房相比，前者的月供仍然是租金成本的三倍水平。这意味着一定要有房价的上涨预期才能促使潜在购房者积极进场。别跟我提刚需，只有一种需求才可以称为刚需，那就是假设房价会下跌TA也要买房的需求，这才是真刚需。
目前，北上广深的租金回报率在1.6%左右，作为对比，香港最近一期8月的数据是3.43%（参考之后的两个月房租还在上涨，房价小幅下跌，现在的租金回报率肯定已经在3.5%以上)。
进入11月中旬，热点城市成交开始再度转弱，但楼市刺激仍在加码 - 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
这个措施有助于促进成交，降低成本，但是否能够推动市场逆转，还有待观察。
我们从积极的方面看，由于房地产市场的下行，我们在市场上面临的所有不合理行政干预（限购、限售、限价、限贷）几乎已经全部退出舞台了，把市场的事还给市场，这是一个重要的进步。
当下是一个人口周期、经济周期、金融周期、城市化周期向下共振的阶段，这样的基本面下要让市场回到过去是不容易的。事实上，过去几年虽然房价显著下跌，但真的不能怪老乡们不努力，中国的居民部门杠杆率一直顶在63%左右的历史最高点没有下降。
由于中国的可支配收入占GDP比重是主要经济体中最低的，社会福利保障也是相对最弱的，因此63%的居民杠杆率高于美国100%的体感压力。我们的居民杠杆率能够长达四五年维持在高峰位置，足见中国居民抗压能力之强，参考当年美国房地产泡沫阶段，美国居民杠杆率也只在最高峰的2007-2009维持了两年就迅速掉头向下了。
关于中国楼市，过去说过N次的观点保持不变：一定不要再把买房作为资产配置的渠道，远离房产投资；对于自住需求，先问自己一个问题，那就是假设房价还会下跌买不买，如果这种情况也要买那就买，否则就不买。
往期主题分享：（更新版）房价见底了吗？
