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上海8月新房月报
一、宏观市场
各城市政府被赋予更大的房地产市场自主调控权
政策层面利好不断，但整体市场仍需时间调整
8月全国政策
上海政策
2024年8月，上海颁布多条新政，这些政策的优化明显看到楼市正在进行土地市场的盘活和激活：双高双竞土拍新政，把定价权还给了开发商；而临港人才落户新政将以最短的时间吸引高层次人才汇聚，增加市场购买力；宅地供应新政调整了中小套的配比，本质上会压缩未来一手整体供应套数，有助于一部分需求回流到二手市场，对于二手市场有一定支撑。
地方楼市政策
2024年8月，地方出台政策以公积金政策、购房补贴政策、房屋收储政策、限购优化政策、房屋养老金政策、以旧换新政策等为主，房地产市场在政策层面呈现出一系列调整与优化，旨在稳定市场、降低购房门槛并推动行业高质量发展。
二、土地市场
第四批次土拍揽金109亿，徐滨地块成全国新单价地王
第五批次宅地信息公示，施行“双高双竞”新规则
2024年第四批次宅地成交情况
四批次土拍揽金109.49亿，土拍热度分化加剧；单价13.1万/㎡，绿城徐汇滨江地块成为全国新单价地王
上海第四批次土拍共成交5幅地块，合计建面25.55万㎡，总成交金109.49亿元。从竞拍情况看，本次共有13家房企参与竞拍，其中最热的徐汇滨江地块7位竞买人经过72轮竞价，溢价率达到30%后摇号成交，成交楼面价131045元/㎡，一举成为全国新单价地王；“虹口凉城地块”3位竞买人经过24轮竞价，最终成交溢价率达6.48%；浦东北蔡、青浦重固和奉贤新城三幅地块各有1位竞买参拍，均以底价成交。整体来看，参拍房企数和上一批次保持一致，地块热度持续分化，部分地块楼面价下降，房企拿地愈发谨慎。
2024年第五批次宅地出让信息
上海第五批次宅地公示，2幅静安宅地起价106.79亿，将施行“双高双竞”规则
8月15日，上海第五批次出让宅地信息公示，2幅地块均位于静安区，合计建面14.28万㎡，起始总价106.79亿元，现场交易会将于9月14日起举行。值得关注的是，本次土拍规则再次调整，施行“两轮竞价、两轮竞品质”举措；“第一轮竞高品质”以绿色建筑、超低能耗建筑、BIM技术应用等指标为主，当首轮竞价报到中止价时进入“第二轮竞高品质”阶段，“第二轮竞品质”对装修标准、公共服务设施、高端人才住房比例三个指标顺次竞买，最后开始第二轮竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
城中村改造项目
8月共2幅城改地块出让，合计建面9.27万㎡；江桥地块规划户数652户，拟建8幢17-18F高层；徐泾地块预计为虹桥灿耀星城的新一期
8月共成交2幅城中村地块，合计建面9.27万㎡，总成交金27.68亿，两幅地块中小套住宅比例均为50%。其中上海地产21.02亿竞得嘉定江桥地块，成交楼面价30464元/㎡，地块紧邻14号线封浜站，坐落于北虹之星社区内，根据设计方案，项目拟建8幢17层至18层的高层住宅（含保障房），住宅总户数为652户。灿辉&徐泾资产联合体6.66亿竞得青浦徐泾地块，成交楼面价28128元/㎡，预计为虹桥灿耀星城的新一期。
9月土拍日历
9月共4幅经营性用地出让，总建面24.22万㎡，起始总价136.29亿，分布静安、长宁、黄浦等区域；2024年第五批次土拍预计9月14日开拍
三、住宅市场
8月供应持续回落，成交回暖，均价重破7w+
19个项目开盘，4盘触发积分，5盘开盘当日售罄
新房供求走势
8月供应持续回落，成交小幅回暖，全市均价10w+项目开盘达10个，致使成交均价重新突破7w+
8月供应持续回落，供应34.45万㎡，环比下降31%；成交小幅回升，共计成交59.37万㎡，环比上涨9.7%；成交均价方面，8月10万+项目开盘8个项目，致使成交均价重新突破7w+，回升至73704元/㎡。
环间成交变化
8月外环线以内区域成交套数&面积均有所上涨，其中中外环涨幅最为明显，内环内成交以大面积段为主
8月外环线以内区域成交套数&面积均有所上涨，其中中外环涨幅明显，成交面积&套数环比增长均在80%以上，内环内成交均以大面积段产品为主；外环线以外区域成交环比小幅下滑。
区域成交对比
浦东网签成交面积&套数遥遥领先全市其他区域，闵行、宝山紧随其后，嘉定跌至第四位
从区域成交表现来看，浦东成交面积&成交套数排名持续领先，共计成交17.68万㎡，1767套房源；闵行（7.61万㎡，669套）、宝山（5.33万㎡，483套）位列第二、第三，嘉定区跌出前三位；市区范围内黄浦成交面积排名靠前，3.96万㎡位列全市第5位。
板块成交情况
8月浦东-三林、宝山-南大、浦东-南汇新城成交套数破300套，嘉定新城、闵行-金虹桥紧随其后
从成交套数来看，8月全市共3个板块成交套数达300套以上，分别为浦东-三林，成交集中德康苑等项目、宝山-南大，成交集中中环置地中心润府等项目、浦东-南汇新城板块，成交集中中建玖里书香等项目；嘉定新城成交套数排名跌至第四位，闵行金虹桥紧随其后。
当日开盘去化
8月19个项目开盘，4盘触发积分，5盘日光，另有4个项目因认筹人数不足，不摇号直接开盘
8月共19个楼盘开盘，合计供应2377套房源，4盘触发积分，分别为浦发唐城三期（71.96）、新杨思上园（50）、越秀苏河和樾府（54.56）、中海领邸玖序（54.04），另有4个项目因认筹人数不足，采取不摇号方式开盘。开盘当日表现方面，19个项目除触发积分的4个项目日光外，融创外滩壹号院虽未触发积分，但同样开盘当日售罄。
项目成交排名
黄浦滨江融创外滩壹号院以56.91亿元成交额夺得全市销金榜单首位，浦东三林德康苑以533套成交登顶全市销套榜首位
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