2024年上海房地产市场半年报（政策&土地&新房篇）

（政策&土地&新房篇）

上半年政策环境继续宽松，买房门槛大幅下调
新沪九条出台，多重利好促楼市健康平稳发展

2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，在房地产整体下行压力较大背景下。2024上半年整体楼市政策环境偏向宽松，以防范化解风险，促进房地产高质量发展。

2024年上半年上海楼市政策继续走向宽松，不断释放刚需和改善需求；527沪九条新政出台后，上海限购迎来大力度的松绑，多项政策利好助力上海新房和二手市场，尽可能满足不同刚需、改善等不同层次的住房消费需求

上海527新政，降首付比例、降利率，进一步缩小限购范围、降低非沪籍人士社保年限，放松企业购房限制，解除对离婚及赠与的限购，极大力度刺激购房需求，尤其放宽了企业购买二手（老破小）的政策窗口，放开外地单身购买外环内二手的限制；

土拍规则多次调整，取消双限，重回“价高者得”
供求规模缩减，地块分化加剧，央国企主导市场

今年上海土拍规则多次调整，主要调整为“7090”政策松绑、取消双限，上海土拍重回“价高者得”

土拍规则一年两次调整，为满足购房者对于大面积改善型户型的需求，从土地端松绑执行多年的“7090”政策，多层、小高层、高层的中小套住宅建筑面积上限调高、中小套型占比调低，使开发商有更多发挥空间打造产品，避免同质化竞争的同时也满足市场改善需求。从第三批土拍起，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，按“价高者得”的原则确定竞得人，同时放开房地联动价，竞品质、竞保障房改为合同约定。土拍恢复市场化竞价，将进一步提升土地资源市场化配置效率，对于开发商来说高溢价风险也需自行承担，在拍地前需要做好地块研判。

上海2024年计划供应宅地440-545公顷，供应量同比去年下降约11%，上半年仅完成计划供应量的14%

上海2024年计划供应国有建设用地约951—1070公顷，其中商品住房用地计划供应440-545公顷，约占整体供地结构的47%，供应量同比去年下降约11%。分区域看，市区供应主要集中普陀、杨浦等区域，其中杨浦是唯一供应量上涨的区域；近郊闵行、宝山，以及五大新城供应量同比均减少10公顷。上半年商品住宅用地共供应20幅（不含协议），合计出让面积约66万㎡，仅完成全年供地计划的14%。

上半年共完成2个批次土拍，成交17幅地块，成交建面122万㎡，吸金416亿，对比去年同期均有所下降

2024上半年共完成2个批次集中供地，合计成交17幅宅地（含23年4批次第3轮），同比下降11%，总成交建面122.46万㎡，同比下降38%，成交总金额416亿元，同比下降20%。从供应量看，受土地供地计划缩量影响，上半年土拍地块有所减少。从地块分布上看，郊区仍是上海宅地的主力供应区域，其中松江、闵行、浦东三区出让幅数与面积排名前三。市区方面共成交5幅地块，占比约29%，与去年同期市区仅2幅地块供应相比，市区优质宅地供应量明显提升，主要分布杨浦、静安、普陀三区。

地块热度冷热分化加剧，超8成参拍房企为央、国企，民企受限于经营及资金压力参与度仍然较低

上半年两个批次土拍（含23年4批次第3轮）共36家房企参与，其中民企6家，占比约17%，央、国企共30家，占比约83%，央国企在上海土拍市场占主导地位。分批次看，房企投资决策较为谨慎，超8成参拍房企为央、国企，民企受限于经营压力参与度较低。从参拍人数看，上半年单地块平均参拍人数约5人，1批次最热地块报名人数12人，受地块质量以及新房市场去化表现影响，地块热度延续分化态势，市区地块竞争较为激烈，郊区地块多以央国企或本地城投企业托底为主。

央国企依然占据主导，房企拿地愈发谨慎，参拍热情有所减弱；国贸为最大赢家，拿地幅数与权益金均居首位

上半年共18家房企通过独立或联合方式拿地，从拿地房企性质看，央国企为上海土市拿地主力，其中约88%的地块由央国企独立或联合竞得。从拿地前十榜单看，前十位均为央国企，但房企参拍参与度明显下降，参拍幅数均在10幅以内，报名地块最多的为象屿和保利发展的8幅；招商、华润、建发、中铁建等去年参拍较为积极的房企，今年投资意愿均有所收缩。权益金额榜单前三大换血，去年TOP1万科（76亿），今年上半年未参与土拍，TOP2的中铁建和TOP3的保利发展权益金也明显缩水。

上海新房市场供求双降，新政发力维稳楼市
新房取消批次供应节奏加快，成交分化加剧

2024年上半年供求双双回落，中高端供应活跃拉高成交均价，沪九条新政激活市场，6月新房市场止跌回稳

2024年上半年上海新房市场供求双双回落，上半年共计供应381万㎡，同比下降17%，成交319万㎡，同比下降39%；成交均价受中高端供应活跃影响，创近年新高，达7.97万元/㎡；从月度来看，年初传统淡季供应成交均处于低位，3月小阳春短暂回暖后，市场供求继续呈现下滑态势，直到5月沪九条新政出台，6月新房市场止跌回稳。

新房供应少量多次，取消按批次公示，认筹率及触发积分楼盘数量明显减少，市场分化加剧，客户向热门楼盘集中

2024年上半年共计公示8个批次，149张预证，3.23万套房源入市，吸引了总计2.2万组客户认筹；供应方面上半年延续高频次推盘节奏，每月1-2批次公示，但每批次项目及房源数量较少，且在第7批次后，将不再提及批次概念，转变为随时公示近期入市项目，让开发商自主把握入市节奏。认筹率及入围分数方面，2024年上半年整体认筹率继续走低，仅71%，触发积分项目明显减少，上半年公示的149个项目中仅14盘触发积分，其中最高分为黄浦淮海中路凯德茂名公馆，入围分数达114.72分。

2024年上半年共计开盘138次，整体开盘当日去化率持续走低，市场两极分化加剧

2024年上半年共计开盘138次，117个项目，开盘当日成交1.45万套，共计29个项目日光及接近日光（当日去化率95%以上）。整体开盘当日去化率持续走低，2024年上半年去化率仅为47%；从月度表现来看，随着宽松力度最大的527新政出台，6月新房市场开盘表现止跌回稳，利好新政对新房效果逐步显现。从区域分布来看，上半年新房市场分化加剧，远郊区域新房开盘表现惨淡，甚至多个项目因认筹人数不足，采用不摇号方式开盘，开盘当日去化较好项目均分布在市区及近郊区域；浦东新区仍为全市供应大头，上半年共计29个项目开盘，整体开盘当日去化率在40%，其次为闵行区，共计18个项目开盘，去化率51%。

市区及部分热门板块仍受市场追捧，临港、徐泾、华漕等网红板块热度消退，开盘惨遭失利

从板块成交来看，由于市场下行分化进一步加剧，开盘日光板块大多分布在市区及部分近郊热门板块，市区项目仍保持较大关注度；部分往年大热板块，如徐泾、华漕、川沙、金桥等板块去化表现不尽人意，开盘当日去化率大多在20-30%左右。远郊板块去化更是雪上加霜，朱家角、青浦北、金山新城、南汇新城等远郊板块开盘项目更是出现因认筹人数不足，采用不摇号直接顺销开盘。

上半年市场供应以刚需产品为主，但供大于求；而大面积、高总价豪宅产品由于地段因素，成交表现较好

2024年上半年从面积段来看，新房供应主要集中90-110㎡满足大量刚改改善需求，210㎡以上大面积豪宅产品去化情况较好，其中210-230㎡面积段甚至出现了供不应求的情况，90㎡以内刚需产品供应相对较少。从总价段来看，500-800万元为全市供应主力，其次为300-500万元，300万以内产品供不应求，1000万以上产品成交表现要优于300-1000万元区间的产品。

2024年上半年共计成交2.57万套，同比下降45%，刚改改善产品仍为市场主流，中高端豪宅产品成交占比提升

2024年上半年全市新房共计成交2.57万套，同比2023年上半年（4.64万套）下降45%；从面积段来看，刚需产品占比继续下降，90㎡以内产品仅占全市成交占比的10%；90-110㎡刚改、改善产品成交为全市成交主力，占全市成交占比的52.78%。130㎡以上大面积段产品占比同比上涨明显，较2023年上半年上涨了8个百分点。从总价段来看，300万以内刚需产品占比较2022年下降近5个百分点，900万以上高总价产品占比变化较小，相对稳定。

新房网签成交金额排行榜

新房网签成交套数排行榜

新房网签成交面积排行榜

新房入围积分排行榜

上半年史诗级527新政出台，涵盖楼市各个领域释放刚需和改善需求，下半年大概率政策面保持稳定，坚持房住不炒基调，保障调控政策连续性，后续或将以先前出台的各项政策完善细化为主，促进上海楼市平稳运行

上海楼市仍处调整期，下半年新房供应保持高频次，供应总量较2023年仍有较大缺口，预计下半年供应或将激增，市场竞争激烈，分化加剧，远郊项目去化压力显著