新房月报 | 第三批次土拍恢复价高者得,热度分化延续;7月新房供应放缓成交回落,均价降至今年2月水平

文摘   2024-08-13 15:59   上海  


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上海7月新房月报




一、宏观市场


金融端、政策端对市场的支持仍在继续
稳定信号强烈,二次降息利好将逐步体现



01

7月全国政策

02

地方楼市政策

7月,全国超过72个城市实施了政策放松措施,主要集中在需求端。这些措施包括放松限购政策、放宽限贷条件、调整公积金贷款政策、发放购房补贴,以及支持“以旧换新”等购房政策,旨在全面促进房地产市场的平稳健康发展。



二、土地市场


上海第三批次土拍恢复价高者得,热度分化延续
第四批次宅地公示,徐汇滨江楼面价上限13万



01

2024年第三批次宅地成交情况

土拍恢复“价高者得”,三批次土拍揽金91.33亿,央国企包揽所有地块,地块热度延续分化


上海第三批次土拍共成交4幅地块,合计建面28.99万㎡,总成交金91.33亿元。从竞拍情况看,本次共有13家房企参与竞拍,其中“杨浦平凉地块”9位竞买人经过60轮竞价成交,溢价率达21.18%;“杨浦长白地块”经过79轮竞价,最终成交溢价率达17.12%;宝山和奉贤两幅地块则底价成交,所有地块均由央国企斩获。作为取消双限的首轮土拍,参拍房企数较上一批次进一步减少,地块热度延续冷热不均现象,杨浦两宗地块高溢价成交,热点地块房企竞争激励,而非热门地块房企拿地则较为谨慎。

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2024年第四批次宅地出让信息

上海第四批次宅地公示,4宗地块挂牌出让1宗招挂复合,徐汇地块上限楼面价高达13.1万/㎡

7月9日,上海第四批次出让宅地信息公示,共计5幅地块,合计建面25.55万㎡,起始总价97.67亿元。分区域看,内中环共有2幅地块出让,分布徐汇龙华和浦东北蔡,内中环1幅位于虹口凉城,外郊环2幅分布青浦北部和奉贤新城。值得关注的是,徐汇地块无保障房、中小套比例和下限套数等要求,其封顶溢价率为30%、最高楼面价约13.1万/㎡。本轮土拍将于8月7日举行,其中徐汇斜土街道地块出让方式为“招挂复合”,其余地块均为挂牌出让。



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城中村改造项目

7月3幅城改地块出让,合计建面21.74万㎡;万科30.97亿拿下杨行地块,拟建17-18F高层和5-6F多层

7月共3幅城中村地块协议出让,合计建面21.74万㎡,中小套住宅比例均为50%。其中万科30.97亿拿下宝山杨行城改地块,成交楼面价24838元/㎡;根据日前公示的设计方案,项目拟建11栋17-18F高层住宅(含1栋保障房)、16栋5-6F多层住宅及配套用房。青浦徐泾地块位于徐泾老城,地块西侧为虹桥灿耀星城项目,地块周边居住氛围比较浓厚,商业包括食尚天地、永业购物中心两个商业体,出行主要依靠公交以及自驾。嘉定江桥地块紧邻14号线封浜站,坐落于北虹之星社区内,根据规划该片区总面积约182.2公顷,片区内共有6宗住宅用地,容积率都在2.3-2.5之间,地块限高60-80米。


04

8月土拍日历

8月共8幅经营性用地出让,总建面94.16万㎡,起始总价120.98亿,分布徐汇、浦东、青浦等区域;2024年第四批次土拍预计8月7日开拍


三、住宅市场


7月供应放缓成交回落,均价降至今年2月水平
23个新房项目开盘,仅2盘日光8个项目不摇号



01

新房供求走势

7月供应放缓,成交回落,市区高价项目开盘数量减少,致使成交均价回落至今年2月水平

7月供应回落成交维稳,供应50.07万㎡,环比下降45%;成交有所回落,共计成交54.10万㎡,环比下降33%;成交均价方面,7月10万+项目开盘仅3个项目,致使成交均价持续回落,仅66591元/㎡, 回归至今年2月水平。


02

环间成交变化  

7月各环间成交量&套数全线下滑,市区范围因新盘供应较少,成交回落明显

7月各环间成交量&成交套数全线下滑,外环线以内市区范围因新盘供应较少,成交回落明显,环比降幅均在50%左右,其中内中环环比降幅最大;成交均价方面,除内环内均价环比有所上涨外,其余环间成交均价均小幅下滑。


03

区域成交对比

浦东网签成交面积&套数保持全市领先,嘉定、闵行紧随其后;市区范围杨浦成交环比涨幅最大

从区域成交表现来看,浦东成交面积&成交套数排名持续领先,共计成交10.29万㎡,906套房源;嘉定(7.77万㎡,702套)、闵行(7.44万㎡,668套)紧随其后;市区范围内杨浦区成交环比涨幅最大,7月共计成交303套房源,3.5万㎡;


04

板块成交情况

7月仅嘉定新城单个板块成交套数突破300套,杨浦东外滩、宝山南大紧随其后

从成交套数来看,7月全市仅嘉定新城一个板块成交套数达300套以上,主要成交集中象屿远香湖岸等项目;杨浦东外滩、宝山南大紧随其后,成交超250套;东外滩成交主要集中保利琅誉、宝山南大成交主要集中中环置地中心润府及保利海上瑧悦两盘。


05

当日开盘去化

7月23个项目开盘,仅招商时代潮派、中环置地中心润府两盘日光,8个项目因认筹不足取消摇号


7月共23个楼盘开盘,合计供应4457套房源,均未触发积分,其中8个项目因认筹人数不足,采取不摇号方式开盘。开盘当日表现方面,23个项目中仅招商时代潮派、中环置地中心润府两盘开盘日光,象屿远香湖岸、保利琅誉去化超8成,其余项目开盘表现均不如人意。



06

项目成交排名

杨浦东外滩保利琅誉以21.24亿元成交额夺得全市销金榜单首位,松江泗泾招商时代潮派以235套成交登顶全市销套榜首位

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上海中原研究院
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