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上海10月新房月报
一、宏观市场
多地房地产政策力度加码，市场信心逐步恢复
预计未来政策继续发力，全力实现市场止跌回稳
10月全国政策
上海政策
9、10月上海公积金中心连发两条新政，调整住房公积金个人住房贷款、优化住房公积金租赁提取业务。
地方楼市政策
10月份全国超72城政策放松，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、发放购房补贴、支持“以旧换新”、取消普宅标准等方面。
二、土地市场
第六批土拍揽金148亿，1宗溢价3宗托底成交
第七批土拍量质齐升，10宗地块起价256亿
2024年第六批次宅地成交情况
第六批次土拍揽金148亿，1宗溢价3宗托底成交，央国企斩获所有地块
上海第六批次土拍共成交4幅地块，合计建面50.69万㎡，总成交金148.44亿元。本次共有5位竞买人独立参拍，其中杨浦定海地块共2位竞买人参拍，经过19轮竞价，最终由中海以32.13亿元竞得，溢价率为2.32%；而闵行、宝山等3幅地块各只有1位竞买人参拍，均由央国企以底价成交。整体来看，区位上除杨浦定海地块处于中环内，其余地块均位于中环或者外郊环，土地质量不及上批次；另一方面，本次出让的地块起拍价大都超过30亿元，金额较大，在资金相对紧张的情况下，房企参拍意愿较低，在新房去化分化明显的当下，房企拿地愈发谨慎，市区优质地块为房企投资首选。
2024年第七批次宅地出让信息
上海第七批次土拍量质齐升，10幅宅地起价256亿，半数地块位于中环内
10月29日，上海第七批次出让宅地信息公示，10幅地块分别位于杨浦、浦东、虹口等7个区，合计建面54.74万㎡，起始总价256.48亿元，现场交易会将于11月27日起举行。值得关注的是，本批次供应量为今年第二高，其中中环内地块多达5幅，包含四川北路、东外滩、三林等多个热点板块宅地，土地质量明显提升。高品质建设方面，除虹口和普陀2幅地块无公租房要求外，其余地块均有5%公租房建设要求，另外闵行、青浦、浦东、宝山4幅地块需要建设一定面积的养老设施。
11月土拍日历
11月共12幅经营性用地出让，总建面55.28万㎡，起始总价256.57亿，分布杨浦、浦东、闵行等区域，其中第七批次10幅宅地预计27日开拍
三、住宅市场
新政后，供应小幅回落，成交回暖
29项目开盘，3盘触发积分，6盘日光
新房供求走势
新房供应环比下降26%，新政后成交面积有所回暖，均价回落至73476元/㎡
10月供应回落，共计供应新房面积54.14万㎡，环比下降26%；新政后成交回暖，共计成交66.76万㎡，环比大幅上涨45%；成交均价方面，10月高价盘项目开盘数量减少，致使全市新房成交均价有所回落，环比下降11%，达73476元/㎡
环间成交变化
10月各环间销套全线上涨，中外环销面&销套环比涨幅均十分明显，市区成交均价受供应结构影响有所回落
10月成交面积方面，除内环内以外，其余环间成交面积均有所上涨，其中中外环涨幅明显，环比上涨75%；成交套数方面，全市各环间成交套数环比全线上涨，中外环成交套数环比涨幅最大，达69%；成交均价方面，市区项目因供应结构变化，成交均价回落明显。
区域成交对比
浦东新区成交面积&套数位列全市第一，闵行重回全市第二位置，嘉定紧随其后
从区域成交表现来看，浦东成交面积&成交套数排名持续领先，共计成交14.28万㎡，1279套房源；闵行以8.55万㎡、750套成交，位列第二；嘉定紧随其后，共计成交7.93万㎡，706套房源，位列全市第三。
板块成交情况
10月浦东周康、黄浦滨江、嘉定新城、奉贤新城四个板块成交套数超300套，南汇新城仅排名第五
从成交套数来看，10月全市成交排名靠前板块分别为浦东-周康（447套），成交集中港城中环汇云启等项目、黄浦-黄浦滨江（383套），成交集中绿发浦江园、融创外滩壹号院两盘、嘉定-嘉定新城（357套），成交集中象屿远香湖岸等项目；奉贤新城、南汇新城板块位列第四、第五。
当日开盘去化
10月29个项目开盘，6盘日光，龙湖观萃、象屿联发金海汀雲台、大华星樾三盘触发积分
10月共29个楼盘开盘，合计供应4507套房源，3盘触发积分，分别为龙湖观萃（46.8）、象屿联发金海汀雲台（52.92）、大华星樾（57.68）。开盘当日表现方面，29个项目除触发积分的三个项目日光外，融创外滩壹号院、中环金茂府、青溪雲邸三盘也均在开盘当日即售罄。
项目成交排名
黄浦滨江板块绿发浦江园以58.38亿成交登顶10月成交金额榜首位，融创外滩壹号院紧随其后，浦东周康板块港城中环汇云启以336套成交，登顶全市住宅成交套数榜单首位
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