前言
在房住不炒的背景下谈房地产，一是要“冷眼旁观”，二是多关注房产的“商品属性”。
主要内容
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任泽平有一个颇为著名的论点：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
今天谈谈金融。
房地产类的不良资产成也金融，败也金融。
1、哪里是底线？任何开发商拿地的钱必须是自有资金，一般开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该1∶3。根据权威人士统计全国房地产平均融通量保守估计1∶9，有的开发商可能达1：50。1∶9是怎么来的呢？假如是一块地10亿元，自己出3亿，另外7亿元从金融机构借来，土地抵押给银行再贷7亿元，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1∶9。杠杆过高肯定会造成短期偿债能力减弱，最近频出的房地产开发商债券或债权违约，即由信用下降导致资金链断裂所致。
2、开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的，但有时候又是私募基金，私募基金好像是股权，但形股实债，有时候还把理财资金、高利贷弄来。一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，这还比较透明。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，账户一目了然就是处于危机状态。这种开发商的开发运行存在较大的风险，有可能产生高息揽储、有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。
3、购房者可以从多个银行贷款。美国购房是从指定的几家专门类贷款机构贷款，而且贷款指标占用是排他的。我国购房可以从各个银行贷款，来源广泛，相互间并不影响，比如在A银行贷款买了一间房，可以再在B银行贷款买另外一套，当然政策上会限制多套房的购买，在宽货币的政策背景下，个人以及家庭往往采用多种办法去买第四套或者更多的房产。
当供给端和需求端共同“发力”，那么结果就是房多人少，对房屋需求产生挤出效应，新增商品房销售空间被提示释放。房地产销售遇冷而且无法正常回收现金，引起开发商资金链紧张，产生信用危机，最终导致一些在开发的楼盘停工，已经开发的楼盘被迫抵债，成为了实实在在的不良资产。
