◎ 文 / 克而瑞研究中心
2024年楼市总需求持稳，延续筑底行情。月度呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房成交占比有小幅回升迹象。分能级来看，一线整体韧性较强，9·26新政促市场热度显著回升，四季度新房供求环比齐增，深圳领涨；二三线复苏程度不及一线，城市间分化加剧。
预判2025年，我们认为，2025年全国商品住宅供应总量仍将稳中有降，整体降幅较2024或将有所放缓，新房成交规模或将延续持稳或稳中微降态势，从全年走势来看，上半年止跌基本可以完成，而下半年或将延续弱复苏走势。诸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城预期率先回稳，其他城市回暖仍有待传导。
从总量数据来看，2024年以来一二手总需求持稳。据CRIC监测数据，重点30城2024年一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年微降8%。不过从结构占比来看，二手房成交持增但增幅放缓，新房稳中有降，降幅仍达24%。
2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，叠加行情低迷，房企推货积极性不高，前11月累计同比降3成。从变化趋势来看，2024年四季度全国商品住宅供应较三季度稳步回落，据CRIC监测，10-11月115个重点城市新增供应2909万平方米，较三季度月均下降7%，同比降幅也达到24%，前11月累计同比降幅为30%。
根据30城环比数据预估百城12月数据，12月供应预期达到1726万平方米，环比微增6%，同比下降30%，从全年累计数据来看，降幅仍在30%左右，供给延续缩量走势。
2024年四季度楼市止跌企稳，新房连续多月创2023年下半年以来新高:据CRIC监测数据，115城10-11月新房成交面积突破了5000万平方米，较三季度月均增幅高达50%，同比正增12%，前11月累计同比降幅27%，较前10月收窄4个百分点。而从变化趋势来看，呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房连续多月创2023年下半年以来新高。
根据30城环比数据预估百城12月数据，12月成交预期达到2648万平方米，同环比分别增长9%和6%，四季度因政策利好效应影响，同环比齐增，而从全年累计数据来看，跌幅仍在不断收窄，累计同比降幅收窄至24%。
2024年四季度，35个重点监测城市二手住宅累计成交面积预计为6669万平方米，环比上升23%，同比增长28%，全年二手住宅累计成交22615万平方米，同比正增6%。纵观全年月度变化，整体呈现出波动上行趋势，聚焦四季度，10-12月节节攀升，12月单月成交量高达2411万平方米，达到了四年来的月度次高水平（最高点为2023年3月2575万平方米），四季度总体创历史季度新高。
分能级来看，一线好于二线好于三四线，一线是930新政直接受益者，四季度同环比大增5成左右，沪深涨幅显著，深圳同比倍增；二线城市中成都、杭州、长沙、合肥、厦门等四季度都出现显著的“翘尾”行情，前期积累的刚需刚改购房需求持续释放，少数弱二线诸如郑州、长春等四季度成交不升反降，全年二手成交规模同比负增长，延续惨淡行情。
无论是新房还是二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价3000万以上新房成交2530套，占比62%；二手成交529套，占比43%。
从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅价格指数降幅有收窄趋势，上涨城市个数上升。
从CRIC监测的2024年前11月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍遥遥领先，泉州、廊坊、拉萨等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。
从绝对量来看，一线及东部城市房价仍遥遥领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过除上海外，深圳、北京受结构性因素影响，同比降幅分别达6%和9%，广州、东莞、厦门、义乌、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/平方米区间内，绍兴、南京跻身TOP10，房价在2.5万元/平方米以上，和三季度相比，三亚跌出TOP10序列，南京补位。
变动情况来看，涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响，涨幅排名前三位的城市分别是上海、三亚和义乌，主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化，加之高端需求相对旺盛，结构性拉升房价水平。典型如上海，高改豪宅项目加速入市，前11月单价15万元/平方米以上房源供应套数高达3062套，较2023年同期237套翻倍增长。
与此同时，东南沿海三四线加速回调，厦门、芜湖、惠州、扬州、盐城、佛山、漳州等房企以价换量营销策略下，房价跌幅均在10%以上，值得关注的当属厦门，因投资退潮，房价缺乏支撑，前11月成交均价回调21%，跌幅较为显著。
2024年三季度，得益于供给节制和成交改善，狭义库存延续波动下行走势。据CRIC监测数据，2024年11月末百城商品住宅库存量仅为4.89亿平方米，同环比分别下降5%和1%。我们以成交12个月均值测算百城去化周期，四季度整体去化周期有增转降，11月末百城去化周期达26.7个月，环比降2%，同比上涨26%。不同能级城市均保持环比回落，同比增幅收窄态势，二三线城市去化周期均不足22个月，风险基本可控。
具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为14个月，目前因前期核心区优质供应消耗殆尽，近远郊库存持续积压，整体去化周期同比去年依旧增长59%。北京、广州、深圳11月末去化周期均在20个月以上，值得关注的当属深圳，受930新政利好效应成交稳步改善，当前去化周期较去年同期稳中有降，降幅达19%。
二线城市中，仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月，与之相对应的是，杭州消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过3成的城市主要分为以下两类：一类为合肥、长沙、武汉等短期市场转冷城市，还有一类为哈尔滨、呼和浩特、南宁、南昌、长春等弱二线城市。大连、厦门、昆明、兰州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。
三四线城市整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、汕头、北海、昆山等前期热度较高类城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。
2024年政策密集出台之下各地市场表现“温差”显著，事实上，城市市场能否止跌企稳主要离不开经济、人口等各类基本面表现，我们按照规模、价格、库存、去化、二手、转化、投资、盈利等多个维度测算了预期回稳的10个城市，列表如下：
杭州、上海、成都、西安属于第一梯队，短期内市场热点恒热，三季度面临降温趋势，好在政策“托举”使得市场短期尚能保温；天津、深圳等为第二梯队，经历了前期深度调整，新房项目来访、认购，二手房成交量等短期内都出现激增现象，预期市场仍在持续修复；合肥、北京、广州、长沙等主要是基于低库存现状，只要销售好转，市场便能迅速恢复，潜力较大。
而余下多数二三线城市短期内仍处于库存高企，去化缓慢的调整期，市场修复仍有待这十个核心城市的热度传导。
附表1：2024年10-11月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）
附表2：2024年10-11月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）
附表3：2024年前11月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）
附表4：2024年11月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）
本文为《2024年中国房地产总结与展望：城市篇》删减版
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2024总结与展望 | 政策：2024年应出尽出，2025年重在落实
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