上海当前新增挂牌量仍小于成交规模，短期内二手房市场热度有望延续；深圳震荡行情；北京二手房市场热度大概率稳中有降。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
9·26新政已过两个月有余，核心城市二手房成交创下2021年以来次高（仅低于去年3月），但与此同时，新增挂牌量也稳步增长，尤其是京沪深二手房市场供需两热，究竟新政后京沪深市场高热对哪类二手房业主触动最大？这些新增挂牌量是刺激了二手房市场成交再创新高，还是增加了潜在库存？
带着这样的疑问，我们统计了2024年10月1日-2024年12月8日期间京沪深新增挂牌的9万余套房源明细数据，通过解析新增挂牌区域、面积段、房龄、单价段、总价段等结构数据，对以上问题进行一一解析。
9·26新政首月京沪深二手挂牌量增1-3成，11月递减且深圳已低于9月
新政前后北京、上海、深圳3城二手房新增挂牌量有了稳步增长，不过步入11月以来呈现出走低态势，增长动能显著放缓：据CRIC监测数据，930新政后首月（2024年10月）京沪深新增挂牌量较9月环比分别上涨10%、25%和35%；而后11月-12月，京沪新增挂牌量较9月呈现递减态势，而深圳12月前8日日均新增挂牌量较9月日均显著下挫23%。
新挂牌房源集中京沪深次核心区，以套型面积60-90平、房龄10-20年占比约4成
从面积段来看，京沪深无一例外，新增挂牌量均已60-90平为主，占比分别达到了38%、36%和44%。60平以内次之，占比也均在2成以上，总体新增挂牌集中在90平以内刚需刚改户型为主。
从房龄来看，京沪深均已10-20年次新房为挂牌主力，占比分别为47%、33%和34%，50年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关注的是，深圳10年以内房源挂牌量也达到了32%。
从区域来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区，即区位价值中等片区，北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在2成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不超过5%，典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。
单价3-5万元/平，总价300-500万元/套刚需、刚改房源集中挂牌占比约3成
从单价段和总价段来看，以单价3-8万元/平，总价100-500万元/套为主，主要对标为刚需刚改客群。
从单价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌单价集中在3-8万元/平，累计占比均在6成以上。京沪主力为3-5万元/平，占比分别为33%和35%；深圳主力为5-8万元/平，占比达到了38%。
从总价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌总价集中在100-500万元/套，累计占比集中在6成左右。京深主力为300-500万元/套，占比分别为31%和33%；上海主力为100-300万元/平，占比达到了39%。
沪深>140平以上大面积、深圳<120平中小面积段房源卖出量远大于需求量
若要看新增挂牌房源是否适销对路，我们依据京沪深2024年10-11月二手房分面积段和分区域成交套数进行了匹配，可以看出，（1）京沪大面积段供过于求，卖家急于出手心态显著，而买家反响平平；北京小面积段基本可保持供求持稳，上海甚至出现供不应求的情况；（2）深圳则刚好相反，挂牌去化压力较大的主要集中在120平以内的中小面积段，大面积段可维持供求平衡。
以上海为例，结合区域具体分析，黄浦、长宁存在前期大量的“老破大”房源，一方面因地段相对核心，单价居高不下，加之面积较大造就高总价；另一方面，同等总价段高端客户更倾向于新房市场，加之今年上海核心区域豪宅新盘供应大爆发，以此也分流了新房市场热度。
细化到单项目来看，上海、深圳部分刚需刚改二手住宅小区供需两热，典型代表为上海普陀区中远两湾城，松江区保利西子湾、浦东区艺泰安邦，深圳龙岗区锦荟PARK、麓园；罗湖区悦峰华府、龙华区龙光玖钻等项目，10-11月成交套数显著高于新增挂牌量，成交活跃度较高。
总体来看，目前京沪深主力新增二手房源集中在次核心区、60-90平、房龄10-20年次新房；而挂牌价则以单价3-8万元/平，总价100-500万元/套为主对标刚需刚改客群。
而以此推断房东画像，无外乎以下两种：（1）当前手中仅有1套住房，亟需“以旧换新”的刚改置换客群；（2）手中或有多套住房，趁着二手房行情正盛，意图及时套现，落袋为安的投资客。
结合京沪深二手房成交预判后市，我们认为，上海当前新增挂牌量仍小于成交规模，短期内二手房市场热度有望延续；深圳或将保持供求持稳的震荡行情；北京已然出现新增挂牌量大于成交规模的情况，二手房市场热度大概率稳中有降。
京沪90平以内小面积段依旧保持供需两热，后期二手房价下挫空间不大，大面积段受新房市场持续分流影响，即便降价也难有放量空间。深圳情况则刚好相反，短期内大面积段二手房还将保持坚挺行情，而前期“高位站岗”购买小面积段的投资客们短期内能够顺利卖出的概率小。
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