快评｜中央经济工作会议再次强调2025年房地产市场走向

五是有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。

第一，化解行业风险仍是首要任务，意味着2025年稳需求、稳主体和稳预期的政策宽松主基调不变，供给与需求两端政策支持都有加力空间。

今年中央经济工作会议再次将房地产归入化解风险板块，并列于三类风险之首，表明化解行业风险仍是2025年首要任务，当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险进一步蔓延外溢，牢牢守住不发生系统性风险底线。明年房地产行业宽松政策环境的主基调不变，将继续发力稳主体、稳需求和稳预期，尤其是9·26会议首次明确要求“房地产市场止跌回稳”，可以看作是中央对房地产行业态度的根本转变，随之央行、财政、住建部等相继出台落地措施，通过“4个取消、4个降低、2个增加”推动落实“促进市场止跌回稳”的目标。

第二，严控增量、优化存量、提高质量，供需两侧持续用力推动市场止跌回稳。

供给侧来看，会议提出：“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力，一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房；另一方面则充分用好地方专项债和央行专项再贷款收回收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。

针对居住升级和好房子消费需求趋势，提高住房供应质量，加大适销对路的好房子供应规模。预计更多地方政策可以在以下方面继续用力。比如调整计容规范和套型面积要求、调整土地使用权属性盘活存量商业和办公商品房、取消土地出让配建等增加市场有效供给，建设适销对路的好产品，多出让区域供应断档、居住消费升级、公建配套完善和城市界面友好区域地块，可以适当调容调规做到当年出让当年销售当年产生投资拉动效益。

需求侧来看，会议提出：“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。10月底住建部提出将新增100万套城中村改造货币安置，预期在2025年加力实施城中村和危旧房改造过程中，除央行PSL支持货币化安置外，若以实物安置将发力“以购代建”或“房票”安置，增加短期市场需求，降低商品房库存，改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。

事实上，9·26新政后经过2个月的政策发酵，新房、二手和投资等三项指标都印证当前市场已开始止跌中。CRIC数据监测显示，115城新建商品住宅成交面积连续2个月创2023年下半年以来新高，11月环比再增1%、同比增18%，前11月累计同比降27%，较前10月收窄4个百分点；35城二手住房成交面积连续高位突破创2021年以来月度次高（2023年3月最高），11月环比再增9%、同比增23%，前11月累计同比增3%，较前10月扩大2个百分点；在销售流速加快的情况下，广义库存面积、潜在库存、中期库存等指标均开始出现标志性好转；典型城市开盘去化率接近四成，较三季度提升了12个百分点；11月全国300城经营性土地成交面积环比增53%，溢价率升至5.2%为近18个月次高，上海、北京、杭州等地均有高溢价地块拍出，11月典型企业拿地金额创年内新高，同环比分别增107%和181%，显示企业端投资信心也开始止跌回稳。

第三，构建房地产发展新模式是长远之计、治本之策，有序构建基础性制度或涉及土地供应、住房供给、行业融资、房企经营、现房销售、房地产税收等多方面新规范和标准。所谓发展新模式，住建部部长倪虹在10月国新办发布会上再次重申其内涵——在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。在体制机制上，一方面是“人房地钱”的四要素联动机制，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。另一方面，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

基础性制度的完善也将围绕这些要素展开，土地供给层面，根据人口增减情况动态调节用地指标，通盘活存量建设用地，健全城乡建设用地增减挂钩节余和补充耕地指标跨区域交易机制等；住房供给层面，以推进城中村改造、保障房建设为抓手，推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局，满足不同层次人群的住房需要，规范租赁市场发展，优化改革商品房预售制及相应资金监管模式等均是题中之意；房企经营层面，转向拼品质、拼科技、拼服务等。

会议提出，明年要保持经济稳定增长，保持就业、物价总体稳定，保持国际收支基本平衡，促进居民收入增长和经济增长同步。要实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率，确保财政政策持续用力、更加给力。增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。要实施适度宽松的货币政策。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。

在之前10月12日国新办发布会上，财政部部长表示，2024年安排财政赤字4.06万亿元，比上年年初预算增加1800亿元;新增地方政府专项债务限额3.9万亿元，比上年增加1000亿元;发行1万亿元超长期特别国债，用好2023年增发国债资金，全年一般公共预算支出规模达到28.55万亿元，持续保持较高的支出强度。预期2025年财政赤字率仍有上升空间，已批准提高的6万亿元地方再融资债限额也将分批下达；货币政策时隔多年重提适度宽松，提出适时降准降息，在2024年的基础上仍有下降空间。这都在生产-消费-投资等经济环节产生积极推动，扩大就业、稳定收入，改善居民消费预期，缓解收入就业焦虑，继而为房地产市场止跌回稳提供强有力支撑。

会议提出，要统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展。发展现代化都市圈，提升超大特大城市现代化治理水平，大力发展县域经济。加大区域战略实施力度，增强区域发展活力。发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略的叠加效应，积极培育新的增长极。提升经济发展优势区域的创新能力和辐射带动作用。支持经济大省挑大梁，鼓励其他地区因地制宜、各展所长。深化东、中、西、东北地区产业协作，大力发展海洋经济和湾区经济。

首先，新型城镇化的持续推进，是未来一个时期房地产行业仍然能保持在相当规模的基石，“有人就有住房和商业活动的需求”，不管要提高城镇化的数量更要提高质量，真是实现人的城镇化，刚需和改善性需求必将源源不断；其次，聚焦区域协调发展，发展都市圈的同时，大力发展县域经济，这也将为未来房地产行业发展主战场指明了方向。在经过二十多年齐步快速发展之后，房地产行业将迎来聚焦和分化的差异化阶段，抑有余而补不足，迎来行业的高质量发展阶段。

综上，2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，房地产行业政策全面转向化风险、稳主体、稳市场，用足用好政策工具箱，刺激政策已基本应出尽出。

展望2025年，未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等)，收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。