◎ 文 / 克而瑞研究中心
“白名单”贷款审批预超4万亿
房企债务二次重组难度加大
2024年房地产融资政策进一步宽松，中央首次定调房地产“止跌回稳”，同时加大白名单项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，成为政策主要支持方向。
2024年1月中央推行了房地产融资协调机制，此后各地政府纷纷推进落实。3月22日，随着国务院常务会议召开，提及优化房地产政策，系统谋划相关支持政策等，再次释放了房地产行业政策持续放松信号。
9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等。9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。
10月17日，人民银行表示，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的再贷款支持。11月8日，财政部表示支持专项债券回收闲置存量土地、新增土地储备；央行表示积极支持收购存量商品房用作保障性住房；11月广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州；此后佛山也获得购买安置房专项借款11.9亿元。
2024年第四季度，房地产贷款投放速度加快，合规项目推进成为当前工作核心。据金融监管总局披露，截至2024年11月18日，“白名单”项目的贷款审批通过金额已超过3万亿元。金融监管总局预计到2024年末，“白名单”信贷额度将突破4万亿元。
2024年，房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年融资总量为4629亿元，同比下降31%，已连续四年持续下滑。从各季度表现来看，第三季度融资规模最高达1473亿元，同比下降6%；其余季度同比跌幅均超30%。
从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年下降较快；这主要是由于2024年仅监测到越秀地产与五矿发行境外债券，票息区间在4%至4.6%。可见，目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，故而造成统计基数较小，融资成本与往期偏差较大。
境内债券融资成本2.92%，较2023年全年继续下降了0.54个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于2024年货币环境相对宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的保利发展、金隅集团、华润置地等等。受境内债券融资影响，2024年整体新增债券类融资成本2.94%，较2023年全年下降0.63个百分点。
债务展期下偿债压力转移至2025年
优化存量仍是重点
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4828亿，而发行规模仅有2158亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。
12月11日-12日召开的中央经济工作会议上，在部署2025年经济工作时提及明年重点任务之一是“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”
可见，严控增量、优化存量仍然会是2025年的一个工作重点，预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力，一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房；另一方面则充分用好地方专项债和央行专项再贷款收回收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。
预计随着上述重磅政策的推进落地，将会有更多低成本增量资金进入市场，将有助于房企出售存量土地、缓解资金压力，并改善土储结构。同时，地方政府通过专项债券收购存量土地，也能增强资金流动性，支持地方经济发展、保障民生。
对于市场而言，收回收购存量闲置土地有利于改善市场供求关系，进一步促进房地产市场止跌回稳。对于房地产企业而言，要在现有政策利好背景下做好债务接续，可以通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。除此之外，出险房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。同时，对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
本文为《2024年中国房地产总结与展望：融资篇》删减版
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