专题 | 公募REITs发行创新高，推动房企加速转型

1、公募REITs从试点阶段转为常态化发展新阶段（部分略）

自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，我国公募REITs试点工作正式启动。进入2024年，中国公募REITs迈入常态化发展新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。

2024年2月8日，上海证券交易所和深圳证券交易所均发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，在基础设施REITs年度报告的信息披露、披露时间以及重点披露事项等多方面进行了明确指导。该通知推动了基础设施REITs年度报告充分披露对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的信息，提升信息披露有效性，保护投资者合法权益。

4月12日，国务院出台了《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提及要研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善不动产投资信托基金等税收政策。

7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），部署推进REITs常态化发行工作。1014号文已于2024年8月1日起施行，此前国家发改委印发的有关文件（主要指2021年的958号文、2023年的236号文）与1014号文不一致的，均以1014号文为准。

2、已上市公募REITs收益率和回报率较为稳定（略）

3、2024年公募REITs新发行量创新高（部分略）

公募REITs长期稳定且较高的收益率，结合政策的利好支持，使得公募REITs获得了越来越多的原始权益人和投资者的重视。截至12月19日，2024年已有26只公募REITs完成了上市，募集资金总额为553.53亿元，创下了近年来的新高，同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了1558.7亿元。

与此同时，还有22只公募REITs产品处于已申报还未上市阶段，预计年底之前仍将有数只公募REITs产品完成上市。按基础设施类型来看，产业园公募REITs共有6只，是所有类型中最多的，其次则是仓储物流和租赁住房类各有5只。而从审批阶段来看，共有4只已经通过审批，分别是华安外高桥REIT、平安宁波交投REIT、招商科创REIT和中航易商仓储物流REIT，并且这4只公募REITs都已完成了募集等待上市。

1、已有6家房企发行公募REITs，消费类基础设施和租赁住房是主要方向

随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。截至2024年12月19日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂的8只REITs产品完成了上市，总规模224.22亿元，此外还有金隅集团和万科的两只新发行REITs以及华润的租赁住房REITs扩募正在审批中。不过相对于目前1558.7亿元的公募REITs市场而言，房企的参与程度仍然相对较低。

从房企参与的公募REITs的基础设施类型来看，主要还是在消费类基础设施和租赁住房两个方面。尤其是在消费类基础设施领域，目前房企旗下已上市和已申报的10只公募REITs产品（不包含扩募）中，有5只是消费类公募REITs。租赁住房领域除了已经上市的有华夏基金华润有巢REIT和招商基金招商蛇口租赁住房REIT之外，还有华润有巢REIT的扩募正在审批中，此外也有消息称万科计划以泊寓为标的申报发行10亿元租赁住房REIT。相较于这两个与房企业务关系较为紧密的领域，产业园和仓储物流虽然也有房企涉及，但是数量相对较少。

2、2024年消费类基础设施公募REITs起步，产品整体表现不佳

•前三季度消费类公募REITs盈利能力偏低，但轻资产项目明显较高（略）

•房企旗下大体量项目盈利能力欠佳，可能影响后续投资者判断（略）

3、租赁住房公募REITs整体运营优秀，未来前景广阔

•租赁住房公募REITs盈利能力居所有REITs前列，投资者广泛青睐（略）

•招商蛇口REIT是年内唯一一个上市的租赁住房REIT，受到广泛关注（略）

1、华夏华润商业REIT的背后具有战略整合意图

•全资项目公司出表，丧控后成为联营企业

2024年3月14日，华夏华润商业REIT在深圳证券交易所成功上市，该项目在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，达到了69.02亿。

根据项目募集说明书显示，华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，在初始状态中项目公司为华润置地（山东）有限公司，由华润商业资产控股有限公司100%持有，而华润商业资产为华润置地旗下的全资子公司，这也意味原本项目公司的财务需要被华润置地并表。

但在2024年中期业绩报告中，华润置地期内已向华夏华润商业信托公募基金出售华润置地（山东）有限公司的全部权益，代价为61.26亿元；出售后华润置地认购30%基金份额，代价为20.71亿元，并分类为联营企业。交易完成后，华润置地并不形成控制，不再并表入账。在华润置地的案例中，发行公募REITs实质上属于底层资产从并表状态到出表。

从并表状态到出表状态的模式下，房企会将项目公司的股权转让公募基金，在合并财务报表中，处置股权转让对价（以及剩余股权的公允价值）与长期股权投资的账面价值（自购买日持续计算的可辨认净资产的公允价值*持股比例）的差额，确认为投资收益。此外，华润置地将丧失控制权后的项目公司分类为联营企业，后续将按照长期股权投资权益法来核算。

•出表提供宝贵现金流，对资产端影响不大（略）

•公募REIT预示华润更大资产整合意图，丰富资源有利扩募（略）

2、万科中金印力消费REIT缓解表外资金压力

•项目始终处于表外状态，万科保持重大影响

2024年4月30日，万科旗下的中金印力消费基础设施REIT在深圳证券交易所正式上市，发行规模32.6亿。中金印力消费基础设施REIT的原始权益人为印力商用置业有限公司，项目公司为杭州润衡置业有限公司。此前印力商置及杭州润衡就属于万科集团的联营公司，原本属于出表状态。

而在此次发行公募REITs后，万科于项目公司的持股比例虽然有所下降，但对项目公司依然保持重大影响。根据2024年上半年中期报告，在关联方关系中，万科依然将印力商置及杭州润衡列为联营公司。在中金印力消费REIT的案例中，属于维持出表状态不变。

这该案例中，仅能从长期股权投资中联营企业当期减少投资额中，看出发行公募REITs所带来的影响。此外，转让对价与处置的长期股权投资账面价值差额，确认为投资收益。

•缓解表外隐形债务压力，填补资本金缺口（略）

•公募REITs是“一揽子方案”一部分，远水难解近渴（略）

3、公募REITs提升商业板块独立性，助力企业转型升级

整体来看，发行公募REITs并非简单“一锤子买卖”将资产直接出售，而是要求企业要保留项目部分股权且确保经营稳定。虽然在1014号文中，对回收资金的使用要求大幅放松，将补充原始权益人流动资金的比例上限提高至15%，但仍存在相对严格的限制。在此背景下，发行公募REITs的意义更多是提升集团旗下商业板块的独立性，在母公司资金普遍承压的背景下，商业板块能够通过市场募集资金，更好实现自给自足，独立发展。

对于类似华润置地旗下拥有大量优质商业项目的房企而言，应该抓住当下公募REITs的政策机遇，以构建新的发展格局。在行业深度调整的大背景下，相关房企可以通过发行公募REITs，加快企业轻资产化转型，进一步增强资本实力。与此同时，发行公募REITs有利于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金也可以用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅领域继续深耕布局，孵化潜在商业项目，提升商业项目的回报率，实现资产增值。

对于流动性紧张的房企而言，发行公募REITs可以作为融资转型的一种辅助手段，但不会是主要方式。对于这类企业而言，首要解决的是债务压力，最优解仍然是直接出售旗下各类重资产，包括但不限于附属或合联营公司股权、投资性房地产等等。

事实上，公募REITs也起到了一个桥梁作用，同时链接了房企与投资机构，或在未来催生出更多可能的合作机会。以万科为例，根据公开信息显示，在中金印力消费REIT的认购方中，就有国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家投资机构；而8月万科还与中信、泰康等设立了消费Pre-REIT基金。万科表示“（其大宗交易的优势之一是）已与境内外金融机构投资者、本地国企、产业需求者、个人资产配置等四类投资者，初步建立了制度化、系统性的链接与合作。”相信这类与金融机构的链接与合作，将会更好地推动企业完成转型升级，更快走出行业周期。