宽松货币政策叠加需求端预期改善，2025年土地成交有望低位企稳。
◎ 文 / 马千里
12月，土地市场如期迎来岁末成交“翘尾”，供应端则迎来季节性下行。截止12月25日，本月土地供应0.9亿平方米，环比上月同期下降七成，成交2.8亿平方米，环比上升上月同期132%。不过成交同比仍维持负增长，成交金额较上年同期下降二成左右，各地仍在继续控制一级市场规模，促进行业库存回落。本月土地溢价率3.8%，虽然月内深圳、杭州等地拍出多宗高溢价地块，但是由于三四线土地交易量上升，以及年末各地重点项目出让量增加，平均溢价率还是较上月有所回落，下降至年内均线附近。
·供求：本月土地供应量为0.9亿平方米，环比11月同期下降70%，同比微增4%。成交2.8亿平方米，环比上月同期增加132%，迎来季节性回升，同比下降17%。
·热度：平均溢价率3.8%，较上月下降1.4个百分点。不过深圳、杭州、合肥等地仍有多宗高溢价高总价地块拍出。土地流拍率9.1%，环比下降0.4个百分点，延续年内低位。
·分布：各能级城市表现趋同，均为环比大幅增长，同比持续回落。一线城市本月共成交土地建面260万平方米，环比上升128%，同比下降27%。
宽松货币政策叠加需求端预期改善
2025年土地成交有望低位企稳
2024年全年，预计全国土地成交将较2020年高点下降超过六成，期间降幅远远大于商品房、房地产投资、施工面积等行业核心指标。作为行业去库存的最先行指标，土地出让规模的连续大幅度收窄，既是行业供求规律自我调整的体现，也体现了地方主管部门的主动收缩调整，有利于行业稳市场预期的确立。随着2024年土地成交建面降至10亿平方米级别，行业已然进入了实质性的去库存周期。土拍热度方面，得益于各地主动下调了供地规模，并进一步提升优质地块出让占比，保证了土地出让的充分竞争。因此2024年土地交易规模大幅下降，高库存板块的地价也不免面临继续回调，但整体溢价率仍能保持在4%左右的水平。
展望2025年，基于岁末中央经济工作会议定调，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。另一方面，鉴于2024年10月份以来新房市场销售的持续转好，随着需求端预期改善，以及上海、杭州、北京等地限房价政策的退出，随着更多高端新房项目的开盘，也有望推动2025年继续迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。
供求：供地规模季节性下降
成交建面迎来年末翘尾
土地供应方面，截止2024年12月25日，本月土地供应量为0.9亿平方米，环比11月同期下降70%，同比微增4%。随着一年的最后一个月来临，土地供应规模迎来周期性下降。同比来看虽然出现止跌回正，但考虑到12月普遍为一年中的供地量低点，低基数之下的供地规模增加，并不能说明地方供地节奏的全面恢复。联系具体城市来看，岁末土地供应量较高的城市，如常州、重庆等，均为2024年累计土地供应量相对较少的城市，土地供应同比跌幅普遍在三成左右。本月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.98，连续五个月低于2.0。
至截稿时，一线城市均有新增土地挂牌，北京挂牌三宗含宅用地，合计总价达到98亿元，其中丰台区地块起拍总价最高，为40.08亿的宅地，地块位于丽泽板块，属于丰台区首批7个超大城市城中村改造项目之一，规划建面约7万平方米，容积率2.52，平均起拍楼板价5.8万元/平方米，该地块未设地价上限，目前周边在售项目均价在10万元/平方米左右。丰台是2024年北京的土拍主力区域之一，下半年以来金茂、建发、中海均已在此新增土储。上海松江挂牌了一宗低密宅地，该地块原规划容积率为1.2，后于2024年11月调整为1.01。地块要求限高24米，不得建设三面（两单位并联）或四面临空的类似别墅建筑。该地块出让底价16亿元，起拍楼板价2万元/平方米，北侧紧邻的保利地块于2023年10月出让，容积率1.5，成交楼板价2.4万元/平方米，房地联动价5.3万元/平方米。二线城市方面，武汉、重庆、兰州、石家庄等四个城市新增出让建面超过100万平方米。从个体地块来看，武汉江汉区汉正街综合地块出让总价最高，达到48.9亿元，地块容积率7.67，平均起拍楼板价大约为1.7万元/平方米，地块临近汉江与长江交汇口，自然景观资源突出，周边在售项目价格在3万元/平方米左右。杭州湖墅地块起拍楼板价最高，达到3.8万元/平方米，该地块位于拱墅区的民生药厂片区，起拍总价31.86亿元，容积率2.6,2024年9月份该片区出让的两幅宅地均为摇号成交，新房限价在6万元/平方米左右。
正如上月预计，12月土地供应量环比发福回落，但供地质量仍在持续提升。月内中央部委多次强调将推动行业止跌回稳，实施适度宽松的货币政策，并明确允许地方专项债用于土地储备。预计2025年重点项目的出让节奏将有所恢复，供地规模同比降幅也有望进一步边际改善。
土地成交方面，截止12月25日，全国300城经营性土地成交2.8亿平方米，环比上月同期增加132%，同比下降17%。一二线城市中，长沙、重庆、成都等13市成交建面超过100万平方米，武汉、广州、深圳等9市成交金额突破100亿元。成都、杭州、合肥出现了多宗高溢价成交地块。受三四线城市占比增加的影响，本月平均楼板价2598元/平方米，环比上月同期下降8%。
热度：溢价率回落至年内均线
流拍率延续低位
市场热度方面，至截稿时12月平均溢价率3.8%，较上月下降1.4个百分点。正如上月预计，受年末土地成交增多影响，平均溢价率出现回落。但随着岁末土地成交迎来季节性的高位，优质宅地供应节奏的加快，月内迎来了大量优质宅地的高溢价成交，典型如杭州萧山北干东地块，该地块经过70轮竞价，最终由海威置业和中天美好以总价18亿元竞得，成交楼板价3.7万元/平方米，溢价率76.5%，为2024年以来杭州溢价率最高的一幅宅地。此外成都、合肥等地本月也有高溢价地块拍出。
鉴于12月以来中央部委对于促进房地产止跌回升的积极表态，尤其是货币政策的宽松预期，将进一步提升一级市场的竞拍信心，再加之限房价政策的全面退出，以及核心城市库存指标的持续改善，预计2025年优质地块土拍热度有望进一步上升。但随着各地重点建设项目供给节奏的恢复，全国平均溢价率仍应在4%左右的低位维稳。
12月土地流拍率9.1%，环比下降0.4个百分点，延续年内低位。这一方面是由于年末各地重点出让地块的增加，拉低了流拍率指标，另一方面也是得益于四季度以来需求侧的回暖，以及地方专项债减轻了短期债务压力，降低了年末冲刺供地的地方财政需求。不过随着土地交易放量，也有更多城市出现了流拍，合肥、常州、成都、武汉、济南等地均有宅地撤牌，如合肥高新区的GX202406地块，起拍总价13.3亿元于开拍前取消拍卖。
重点地块：总价TOP10分属9城
深圳夺得单价、总价榜榜首
随着高能级城市在12月共同迎来重点地块出让，两榜城市集中度显著下降，比如总价前十地块分属9城，仅合肥同时有2宗地块入榜。单价榜和总价榜首均为深圳粤海商住地块，容积率6.8，两名竞买人经过了近300轮竞价，最终以185亿元成交。总价榜次席为北京丰台区万泉寺地块，成交总价也超过百亿元。不过从溢价水平来看，除深圳、合肥、成都之外，总价TOP10地块溢价率均为0%，在更高的资金压力之下，这些大型重点地块仍以底价成交为主。
单价榜方面，榜首同样为深圳粤海商住地块。特别值得关注的有杭州萧山北干东地块，经过70轮竞价，最终由海威置业和中天美好以总价18亿元竞得，成交楼板价3.7万元/平方米，溢价率76.5%，为2024年以来杭州溢价率最高的一幅宅地。合肥政务区的红四方地块成交总价43.8亿元，平均楼板价2.8万元/平方米，该地块有7家房企参与拍卖，进行了上百轮举牌，最终溢价率40.8%，该地块刷新了合肥的平均楼板价纪录。
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