墨尔本的房地产市场是否正在逐渐失去其吸引力？维多利亚州的首府曾是澳大利亚房价第二高的城市，但如今，墨尔本的房价已降至第六位。
令人惊讶的是，根据澳大利亚新闻集团的报道，墨尔本的房价现已低于悉尼、布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉。 目前，只有达尔文和霍巴特的房价比墨尔本更具性价比。 这对悉尼的房地产市场而言可能是个不利消息，因为悉尼的房价通常与墨尔本的走势相似。因此，悉尼或许会成为下一个受到影响的城市。然而，我怀疑这种差异可能主要源于供应问题。
在过去的二十年中，维多利亚州所建造的住宅数量超过了全国其他地区的总和。 自2010年以来，维多利亚州已完成82.5万套住房，远超排名第二的新南威尔士州，差距约为10万套。 这也是维多利亚州的房源数量明显高于新南威尔士州及其他州的原因之一。
需要注意的是，市场上房源越多，价格通常会下降，因为竞争相对减弱。 此外，维多利亚州的高税收政策也是导致墨尔本房地产市场活力减弱的一个重要因素。
去年，维多利亚州政府对投资物业实施了一项新税。普通家庭的房地产投资者现在每年需支付975澳元的费用，此外还需缴纳超过30万澳元土地价值的0.1%税款。
因此，如果您在墨尔本购买一栋价值80万澳元的房产，根据维州的新税收政策，您每年将额外支付1475澳元的税款。这也难怪房地产投资者纷纷离开维州。 实际上，这项税收是为了弥补维州政府在新冠疫情封锁期间所产生的高额成本而设立的。这是一个重要的考量因素。 毫无疑问，维州的新冠疫情封锁对墨尔本市场造成了显著的影响。 在封锁期间，约有6万名维州居民选择离开该州——这主要是因为相较于其他州，维州的封锁措施显得过于严格。 这种人口流失导致墨尔本市场的供应增加，并对房价形成了下行压力。
问题是，接下来会是谁呢？
随着澳大利亚建筑行业的崩溃，短期内住房供应的显著增加几乎不可能实现。因此，不应期待任何由供应驱动的住房可负担性解决方案。与此同时，需求依然强劲。
由于大规模移民的推动，人口增长仍接近历史高位。房地产价格面临的唯一风险来自澳大利亚储备银行。如果澳大利亚储备银行继续加息，一些抵押贷款持有者可能被迫出售房产。这将导致市场供应过剩和恐慌情绪，但澳大利亚储备银行不愿因此受到指责。
因此，他们更可能在过度加息与轻微控制通胀之间寻求平衡。这意味着利率将在短期内保持稳定。同时，房价可能会略有上涨或保持不变。
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