“我们认为，近期抵押贷款利率的下降更多是为了防止房价出现更大幅度的回调，而不是为房价立即走高提供动力。”
新西兰银行（BNZ）首席经济学家迈克·琼斯（Mike Jones）指出，尽管利率开始下降，但房价不会立即上涨。他仍然预测到2025年，房价将上涨7%。
在他最新发布的《房产脉搏》（Property Pulse）中，琼斯表示，近期抵押贷款利率的降低“主要是为了防止房价大幅回调，而非推动房价立即上涨”。
“我们确实预见到住房需求和销售活动将会逐步上升。然而，这种额外的需求并不会直接推高房价，而是首先用于消化市场上的过剩库存。“基于这些动态，我们的最佳判断是，房价在短期内将保持大致平稳。从今年年底开始，我们预计房价将会小幅回升。在经历了2024年的平淡之后，我们预测到2025年房价将上涨7%。
琼斯确实指出，近期抵押贷款利率的下调引发了“传闻证据”，显示出潜在买家的咨询量和信心有所增强。“毫无疑问，这在一定程度上反映了借贷能力的评估有所改善，人们能够消除之前对利率可能继续上升的担忧。”
他提到，BNZ经济学家的“粗略经验法则”表明，抵押贷款利率的变动通常需要大约六个月的时间才能对房价产生影响（如下图所示）。“这并非一门精确的科学，但为我们提供了一个合理的方向指引。”
图：近20年新西兰季度房价增幅和2年期房贷利率变化的走势
因此，我们依然认为，房价的持续上涨将在2024年底或2025年初出现。因此，我们对2025年的预测与上一期《房地产脉搏》中的预测保持一致。
琼斯指出，房地产市场当前面临的主要问题是供过于求。“自上次更新以来，未售出房源的数量持续增加。目前市场上挂牌的房源超过32,000套，创下九年来的新高，约相当于六个月的销售量（所有数据均经过季节性调整）。他指出，“与某些评论不同”，这并不反映供应的激增。
“确实，新上市的房源数量已从2023年的低点有所回升，但它们的增长速度仍然处于平均水平。库存上升的主要原因是需求不足。剔除每月的波动，
当前的房屋销售速度仍比2015至2021年的平均水平低20%至25%。琼斯认为，随着抵押贷款利率的降低以及更有利的政策环境刺激需求，预计到今年年底，“平均水平”的上升趋势将会形成。
图：近10年来新西兰房价指数和上市房源成交率变化走势
澳新银行房地产焦点报告:
预测今年房价进一步下跌，复苏可能在明年
澳新银行（ANZ）的经济学家预测，今年房价将持续下滑，预计到2025年才会有所回升。该行经济团队在最新发布的《房产聚焦》报告中指出，近期销售疲软以及市场挂牌量的增加表明，短期内市场可能仍将保持低迷，房价可能会进一步调整，以消化过剩的供应。
报告提到，7月份新西兰房地产协会的房价指数环比下降了0.6%，降幅略超出预期。报告还指出，由于销售量未能跟上挂牌量，近期的下跌趋势可能在未来几个月内持续，导致房价进一步下滑。
尽管如此，澳新银行的经济学家们表示，最近几周的一些重要变化使得这些数据显得有些过时。本月，储备银行将官方现金利率（OCR）下调25个基点至5.25%，开启了宽松周期，并表示将采取更多措施，市场前景的风险也随之变化。
澳新银行的基本假设是，到2025年第三季度，官方现金利率将稳步降至3.50%。报告指出，尽管抵押贷款利率已大幅下降，并可能在一段时间内保持下降趋势，但房地产市场的实质性复苏并非必然。
报告强调，利率下降的时机早于预期，因整体经济状况的恶化程度超出预期，这增强了储备银行对消费物价指数通胀率回归2%目标中点的信心。同时，劳动力市场正在走弱，失业率也在上升。
澳新银行的经济学家们表示，考虑到劳动力市场滞后于整体经济，这种情况可能会持续一段时间，从而影响潜在购房者的借贷和投资信心。
