2024年9月29日，楼市振奋之日！
不仅公布了存量房贷利率的下调时间、下调额度，同时就连上海、广州、深圳等一线城市也放松了购房政策。在珠海，房贷利率也降至3.15%。
👉：猛！央行：首套、二套房存量房贷利率批量下调 降幅约0.5%
信号频现，楼市彻底疯狂起来了！
那么，对于珠海购房者而言，存量房贷该如何申请？怎么调？能调多少？这一政策将涉及哪些人？针对这些问题，房姐做了详细解读，一次给大家讲清楚！
Q1
存量房贷何时才能申请？
2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷开展一次批量调整。
Q2
在哪里申请？需要前往柜台吗？
一般不需要。可以通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理。
Q3
各商业银行细则何时才能出来？
主要商业银行原则上将于不晚于2024年10月12日发布具体各银行操作细则。10月12日后，借款人可联系银行了解调整细则。
具体可以关注各自银行的官网、官微等渠道信息。
Q4
调整的都有哪些？
首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也可以再次调整。
Q5
调整后，可下调多少？
简单来说，你的存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）“-30BP”。
Q6
如何计算调整后的存量房贷利率？
这里就涉及到重定价日这个问题了，由于不同重定价日，调整后的利率也会不同。
（注：重定价日是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。）
参考官方整理的不同重定价日、不同区间房贷加点后表格：
假设2024年10月31日进行批量调整，假设2024年10月21日5年期以上LPR下降20BP，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。
举个例子：由于2024年2月、7月5年期以上LPR还分别下降了0.25个百分点和0.1个百分点，因此，对于重定价日为每年1月1日的，调整后的利率为（4.2%-30BP）3.9%，明年1月1日LPR重定价后，利率为（3.65%-30BP）3.35%。
重定价日为合同发放日对日的，分为以下四种情况：
重定价日为2024年10月21日至10月31日的，调整后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-30BP）。
重定价日为2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的，调整后的利率为3.9%（当时的LPR4.2%-30BP），重定价后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-30BP）。
重定价日为2025年2月20日至7月21日的，调整后的利率为3.65%（当时的LPR3.95%-30BP），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-30BP）。
重定价日为2025年7月22日至10月20日的，调整后的利率为3.55%（当时的LPR3.85%-30BP），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-30BP）。
若按当前LPR计算、2025年1月1日为重定价日，假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR+55基点，即4.75%（4.2%+55个基点）。则2024年10月30日批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%-30BP），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.65%-30BP）。
Q7
目前房贷利率是4.2%+0BP，每年1月1日调整，请问我的能调到多少？
10月31日批量调整后的利率为3.9%（4.2%-30BP），重定价后（2025年1月1日）的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-30BP）。
Q8
每年9日1日是定价日，现在是3.85%，我能降下多少？
10月31日前批量调整为3.55%（3.85%-30BP)，然后下一个重定价日将调为3.35%（3.65%-30BP）。
Q9
对于固定利率的能否调整？如何调整？
对于固定利率存量房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。
比如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%（即LPR+15个基点），再将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。
Q10
调整后，借款人可以省多少钱？
若以100万元、30年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设借款人的房贷利率从4.2%降至3.9%，可节约借款人利息近6.2万元。
Q11
现在房贷利率是3.95%，重新定价日为6月22日,是不是要等明年才能降？
不是，会先降到3.65%（3.95%-30BP)。
Q12
未来利率可调整至什么水平？
此次政策建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。
自2024年10月起，每季度第一个月，人民银行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
值得一提的是，此次规定借贷双方可以协商确定重定价周期。公告明确，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。
Q13
新发放房贷时重定价周期如何选择？
为提高货币政策传导效率，人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
对于新签订的个人住房贷款合同，自2024年11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。
重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，业内专家提示，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
Q14
批量调整后，存量房贷利率会降到什么水平？
央行数据显示，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。
上述《倡议》明确，10月31日前，将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度批量调整至不低于-30BP。
调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。
Q15
公积金存量房贷能否申请？
不可以。公积金存量房贷要明年1月才能调整。
可喜可贺，购房者压力进一步减少了！
需要注意的是，由于本次调整复杂，10月12日后，借款人需关注自己承贷银行的具体调整细则。本文仅供参考，具体以官方为准！
最后，就在刚刚，房姐收到消息，为更好助力国庆房屋交易，珠海中、农、工、建、交五大行推出国庆节期间基准利率减70bp，即利率为3.15%。
活动时间：二手房买卖合同签订时间为10.1-10.7。注：新房同样执行3.15%利率。
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