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上海发展的历史，有着耐人寻味的错位。
在杨浦，你会看到两类人，
一类是住了30多年想离开杨浦的杨浦人；
一类是住了六七十年想搬回杨浦的杨浦人。
当年的挺进中原计划并没有让中原挺起来，
大上海计划没有让五角场成为杨浦宇宙中心的传说，
装满中产家庭童年的鞍山工人新村劝退了想去打一的家长，
命途多舛的新江湾城没能成为古北联洋之后的第三代国际社区，
曾经格调最高的黄兴公园依然摆脱不了老公房混杂着厂房的现状，
烟火气息浓郁的控江路老房子装着多少家长为孩子搏一搏的希望，
在周家嘴路新华医院出生的杨浦人有多少飞去了其他地方安家，
发展最慢的滨江东外滩身上却背负着杨浦发展壮大最后的倔强。
1
杨浦以前可是站在鄙视链顶端的
自开埠以来，不到200年的现代史里，杨浦承载了太多风云变幻的故事。
上海曾经地倾东北，工业是当年的核心生产力。
上海电缆厂、医疗器械厂、农业药械厂、第一制药厂、锅炉厂、红星制车厂......
七八十岁的老一辈，曾经在这里为工业时代奉献了一辈子，
三十多岁的年轻一辈，曾经在这里拥有完整的童年岁月，
延吉东路、杨家浜、本溪路、大连路、敦化路、控江路，
这些过去的新工房，如今的老公房，都是时间留下的痕迹。
20世纪50年代，上海工人新村分布图
1990年上海市区各类居住房屋分布情况，杨浦区新工房数量很大
当年，杨浦区建有大小新村43个，建筑面积132万平方米，3～6层的新村住宅片区也相继出现。
底子优秀的杨浦，曾经的传统工业强区，以前也站在过地段鄙视链的高位。
尝试过大市政拉动、尝试过导入大量人口、尝试过高强度建设住宅区，都没有成功。
好不容易让五角场突出重围，顶着上海学府中央区的头衔，让新江湾差一点成功出道。
但是，住在杨浦的人眼中，这些努力远远不够。
拆的太慢，好不容易拆了，修复工作进行得又太慢，
老公房遍地，脏乱破的界面，劝退了多少犹豫的年轻人。
2
宁要新江湾也不选翠湖
杨浦有很多以东北地名来命名的大型居住区，比如鞍山新村、凤城新村、延吉新村、长白新村等。
难免令人怀疑，怕不是东北人都在杨浦？
但确实，这里曾经是安置山东南下军人为主的一个区。
早期建设道路、市政府大楼和其他公共设施，杨浦也有着中国最早的现代城市规划，
20世纪80年代的杨浦区航拍影像
在杨浦，建设跨度比较大，从50年代到90年代不等，基本都是工薪阶层居住区，老龄化严重。
因为杨浦人是有自豪感的，挪来挪去很少出区，哪怕播迁出去，有机会也要回来，有着宁愿买新江湾都不买翠湖天地的傲气。
所以，很多人即便拆去了松江、浦江和浦东，只要有机会，资金允许，他们就会回到曾经的根据地。
虽然在很多年轻一代杨浦人的眼里，杨浦的历史包袱太重，但在老一辈的人心中，这个最能体现解放初期建设成就的一个地方，挥洒过泪水和汗水的地方，怎么能让他们忘记。
所以，即使在别人眼里，杨浦很破，在他们眼里，杨浦在发光。
所以，即使在别人眼里，杨浦不灵，在他们眼里，杨浦哪都灵。
3
跌倒了就再爬起来，杨浦的倔强
城市更新和旧改，是一个板块更新的必经之路，也是必须经历的阵痛，杨浦正在经历。
对杨浦来说接下来的转型目标，就只剩那早已人去楼空的杨浦滨江，也就是今天的东外滩。
比起北外滩，东外滩的建设无疑会迟缓很多，拆迁力度不够，棚户区都拆了10年。
城市界面破败不堪，沿着杨树浦路走几分钟，让人仿佛来到乡村。
但东外滩是唯一的CAZ，发展重心正在南移。
杨浦滨江南段将率先崛起，瑞安房地产联手杨浦滨江集团，拿下整个杨浦滨江历史风貌别墅的首发地块。逐渐替代江湾-五角场主城副中心在杨浦的霸主地位，开启杨浦的“滨江引领发展时代”。
（黄浦江沿岸）
目前已经吸引了数家领军巨头入驻，已经在建的商办项目主要有：中交、字节、中节能、杨浦滨江创智中心、美团、哔哩哔哩、滨江合生汇等。
中交、字节、中节能、杨浦滨江创智中心、美团、哔哩哔哩将在2026年前基本实现竣工并投入使用，届时将释放270万平方米商办体量。
其中，字节、哔哩哔哩和美团这三家互联网中大厂都把办公室放在杨浦，杨浦学校的优势也是挺重要的原因之一。
4
杨浦各大板块哪里值得买？
聊完了情怀，我们回到现实，站在买房者角度来看，哪些板块值得买。
东外滩目前还是一片大工地，城市界面很破旧，一副百废待兴的景象，居住体验暂时不太好，周边暂时没有配套，学区有二梯队的齐齐哈尔路一小，对口的小区明园村小区、长阳路900号、霍新小区、秦家弄小区等一些老公房。板块内标杆小区，翡丽甲第。
控江路板块基本都是老公房，老龄化严重，配套了延吉敬老院、控江医院和杨浦区中心医院。学区有二梯队的控江二村小学和控江初级中学，对口的商品房小区也要近20年房龄了，单价不低，户型偏大。板块内标杆小区，新凤城。
周家嘴路的内中环部分，是东外滩的延伸，城市界面和东外滩差不多，以工地、厂房和棚户区为主，也是未来重点开发的区域。控江中学也在这里，宝钢的领导当初分房就在此地。板块内标杆小区，保利天汇。
黄兴公园板块，这里的居民以教师、国企领导为主。新江湾城之前，整个杨浦区格调最高的地方，公园3000、香阁丽苑和文化佳园，电视剧爱情公寓的取景地，二梯队初中的复旦实验中学和鞍山实验中学也在这里。板块内标杆小区，公园3000黄兴花园。
鞍山板块，纯老公房社区，也是杨浦地铁最发达的地方之一，8号线，10号线，18号线三条地铁通过。一梯队的二师附小、打虎山路一小、民办打一，铁岭中学、二梯队的鞍山初级中学也在板块内。板块内标杆小区，君欣豪庭。
五角场板块，杨浦的城市副中心，以商业闻名，有合生汇、万达广场、百联又一城等大型综合体，定位中端，城市界面比较陈旧，老公房与老商品房夹杂。这里的房子对口的中小学学区一般，但五角场一带是上海市区内学术氛围比较好的地区，聚集了二军大，复旦，上财，同济，上体等高校。板块内标杆小区，江湾翰林。
新江湾城板块，以前是军用机场，对于杨浦和宝山的有钱人来说，没有比新江湾城更好的地方了，界面比较新。别墅大平层扎堆，且户型都比较大，总价也比较高，圈层很纯粹。拥有杨浦最好的公办初中——上音实验学校。板块内标杆小区，新江湾首府。
中原板块，号称“杨浦的西伯利亚”，一批居民被动迁到了这里，几乎全是老公房， 有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村，据说很早很早之前，以街溜子出名，一个非常偏僻的板块，不推荐，入手请谨慎。
综合来看，杨浦区房价总体呈现西高东低的态势，杨浦区地内环内房价普遍更高，滨江南段是杨浦区地房价高地。
杨浦的高端居住区定位在新江湾，次新供应在黄兴公园，新房近几年主要集中在东外滩附近，其余也是老破小。
目前房价现状：杨浦滨江南段＞环同济功能区＞大创智功能区。
5
杨浦学区选择
杨浦区目前一共有公办小学46所，比较出名的有打虎山路第一小学（一梯队）、二师附小（一梯队）、控江二小（一梯队）。
打一小学是杨浦区“名师、名校长、名学校”的“三名学校”，入户需要五年。打一的生源多为同济大学教职工的子女，学校校风很好。初中对口铁岭中学。
二师附小是杨浦区公办小学的扛把子，是杨浦区质量最高的双学区小学，对口学校铁岭中学，杨浦区公办初中前三，是杨浦区升学的优质组合。
控江二小是杨浦区集团化办学最早的核心校之一。略逊于二师附小，在公办小学中口碑比较好。唯一不足的是，对口的初中控江初级中学比较一般。
杨浦共有初中38所，其中公办29所，民办9所。
从升学数据上看，杨浦的民办初中略胜公办一筹。最出色的要数一姐兰生复旦了（综合排名全市第二，仅次于一哥华育），紧随其后的是存志，预录成绩在兰生和复旦二附中之后，中考平均分比较出彩，全市前五，然后是上外双语，中考成绩和存志不相上下，其次是杨浦实验、凯慧、同济实验、控江等民办学校。在众多公办学校中，只有复旦的子弟学校升学率较为喜人（与一流民办不分上下），除此之外表现较为突出的学校有上音实验、铁岭中学，其余公办学校成绩平平。
最后，
骑一个小电驴，充足电，从黄浦江沿岸，经过五角场，到复同财闻一闻书卷气，再到新江湾城看一看有钱人给自己一点动力，从军工路回程体验老工业区的气魄，如果觉得尾气过量，免费共青森林公园洗一下肺，当然年轻人可以去哔哩哔哩和大学路体验新产业园区的未来，最后回到老破小板块吃一吃工薪消费的大排档也可以美滋滋。
有些板块，天生自带光环，
有些板块，后天运气好，
所以，请给杨浦多一点时间。
THE END
