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这个地方真神奇，身在浦东，位居中环，
隔壁的前滩、三林、御桥都火了，
本身地段很好，周边规划也不错，
偏偏属它热度一般，它就是杨思板块。
当年因为恒大建材市场远近闻名，
论地段，金色中环发展带上的潜力区，
距离黄浦江直线距离也只有3公里，
这区位、这交通条件绝对称得上优质。
后来，产业过时、建筑违建、污染严重、交通混乱，
时代车轮走过，脏乱破旧的杨思成了很多人眼里的不合时宜，
直到新杨思走进规划图，杨思才又冒了个头。
隔壁的前滩建成了，前滩南如火如荼，新杨思却是默默无闻，
现在大家习惯把杨思分为新杨思和老杨思，老杨思西望前滩，
东望新杨思，却仍旧是一幅破破烂烂的模样。
1
被诟病的老杨思
杨思板块地处中环，北临川杨河，西至济阳路高架，南依中环高架，
地处市区正南侧，距离浦东浦西各大核心也不远。
和前滩仅一街之隔，地段优势明显，但道路阻隔，有大量的断头路。
不仅如此，杨思还有着致命的短板。
曾经的动拆迁定位，杨思板块的价值一直弱于其他相邻板块。
拖后腿的轨道交通
板块内有2条地铁线，分别是6号线和8号线。
虽然有5个站点，但是6号线覆盖的小区并不多，
只有高青路南侧的小区，像上南玲珑苑、瀚锦苑等等，
以及像万科五玠坊和尚东鼎这些为数不多的偏高端小区，
可以步行到上南路、华夏西路和高青路地铁站。
接着是8号线，当年计划沿着上南路贯穿的，
最终计划改变，仅剩杨思站覆盖板块内，
重点是8号线的早高峰，从浦江镇开出来时，
承载了浦江大片动迁房、三林动迁房等等，
给杨思站留下的除了拥挤只有拥挤。
杨思这样的地理位置，交通却拖了后腿，
沿东明路向西到世博家园，一大片居住区都没有地铁，
高青路站地带仍在开发，并没有多少居民受益，
单车小电驴+地铁，是杨思人每天的生活方式。
这种资源上的错配很难不让人怀疑，杨思被人遗忘了。
（地铁空白）
拉胯的商业配套
杨思的商业体主要有，恒越华鼎广场、亿丰广场、森宏购物广场，长青商贸城，
在杨思生活过的人应该都知道，这些商场一个比一个拉胯。
长青商贸城老化严重，已经失去商业活力，森宏购物广场说白了就是一个大润发卖场，
亿丰广场算是杨思比较晚开业的，里面营业的店铺没有商场外观看起来那样大。
杨思的商场数量真的不算多，没什么亮点，解决居民生活的日常采买也够用。
除了这几个商场，剩下的都是餐饮为主的沿街底商，缺乏特色的同时覆盖面也并不广，
板泉路上倒是有条出名的海鲜一条街，但生意已经没了往常的火爆，
杨思的街头，小门店很多，给人一种小城市郊区的错觉。
商业配套的拉胯，也正是杨思的另一个弊端。
（海鲜一条街街景）
老房子真的老
杨思还有大片的老房子，这里的老房子，是真的老，城市界面相当破旧。
云台路以西的杨思，老旧的界面，混杂的居住人群，
狭窄的道路，单论居住舒适度，远远比不上隔壁的三林。
比起前滩如今二手房的房价，一街之隔的杨思确实要便宜很多，
以杨思地铁站周边为例，房子的挂牌价格只有前滩的一半。
杨思的老房子分两大区域，西边的老房子，中部和东部组团的涵盖次新动迁和别墅。
在杨思，板块界限越来越清晰，一路之隔房价天壤之别。
南杨小区还保留上世纪七八十年代的设计，部分前后两房，部分前房后通道，
厨房和卫生间设在中间，没有窗户，无法通风。
哪怕穿过上南路看到的次新，城市界面也没有明显改善。
再加上这一排排的高压线，观感上还是非常不舒服的。
一路走到云台路，才稍微感受到杨思比较宜居的一面。
板块内主流的商品房都是2000-2008的产品，定位刚需，品质一般。
总价偏贵的万科五玠坊，尚东鼎等都是低密度大宅，生活便利性也一般。
若论改善，比起万科新金色里程，隔壁三林的万科金色雅筑更有性价比。
没有性价比的杨思还有没有未来？还有让人期待的地方呢？
2
新杨思破土而出
我们现在所说的新杨思，其实是杨思的东部，原浦东最知名的恒大建材市场，
对老浦东人来说，装修时到恒大建材市场走一遭是必须的。
鳞次栉比的商家、络绎不绝的人群，这样的大市场很务实，是城市的某种地气。
但一声令下之后，恒大及旁边陈旧的城中村首当其冲，成了上海最大的动拆迁基地。
这里从2017年开始拆迁搞新规划，到现在还没有完全拆完。
新杨思出了哪些炸裂的规划，值得等吗？
（原恒大建材市场，今新杨思）
新杨思有哪些规划？
新杨思定位的是上海首个MCAZ，别名微型中央活动区，打造“上海生活消费新高地”。
未来，新杨思有商业地标——超级IP环通空中商业，有TOD——高青路站TOD立体都市空间，
规划中的26号线，新杨思核心区未来也将拥有双轨交TOD，有生态——3.5公顷中央公园，
新杨思最核心的区位，不是规划了住宅，也不是预留给了产业，而是消费商业中心。
新杨思的版图中，对于住宅业态的地块，仅仅只预留了五幅。
目前看，新杨思的东部城中村区域，也是乐居活力区，
目前住宅有仁恒有园，香林雅苑、万科金色里程。
新杨思片区示意图
过了杨高南路，就是新杨思的核心区，
还没有开工建设的痕迹，只有冒头的小树和杂草。
直到东明路，才有万科五玠坊、尚东鼎分列两边。
新杨思定位消费商业中心，未来形成一个“商业+住宅+产业+绿化”的复合多元城市区，
以南部地区的巨大的居住人群，加上未来在这里上班的白领，
以及6号线地铁沿线的流动客群，养活这个41万方的商业问题并不大。
新杨思的四周有着强大的消费群体+金色中环带的区位优势。
未来，不管是产业还是人口外溢，新杨思都会是第一站。
效果图
新杨思值得等吗？
很多人对新杨思的期待和当年期待前滩一样，
相较于前滩开发的饱和，新杨思的成长性和未来空间也更大更多，
毕竟，在上海中环版图内，很难找到这样大面积无瑕疵的空地。
作为上海浦东中环内唯一一个以消费为主打的产城联动板块。
从当前进度来看，从征收到净地再开发，
仍然还需要三五年才能看到初步建设的成果，
新杨思不会是下一个前滩，但商业先行+成片开发，
将新杨思的期待值拉满，加上三年前浦东就说八年看新杨思地块。
如果和前滩相比，受大环境和规划进度影响，
新杨思的节奏可能要慢很多。
3
杨思的房子怎么选？
杨思板块是上海最大动拆迁基地，有上海最大的动拆迁小区，
板块内以老房子和动迁房为主，商品房大都和动迁房混杂在一起。
除了新杨思地块，老杨思就是一个典型的老片区，老房子太多，
说的好听点是性价比，说的不好听点，人员混杂品质不高。
一起来看看，杨思的几个小区。
上南翡翠苑（平均单价：9.3万/㎡）
2006年的次新房，距离地铁6号线灵岩南路只有不到400米的距离。
小区靠近中环线和济阳路高架，高层可能会受到噪音影响。
距离300米的是森宏购物广场，能级一般。
没有学区，对口小天使幼儿园、杨思镇小学和中学，不在梯队内。
一站到前滩东方体育中心，换乘11号线和8号线。
6站到徐家汇，9站到人民广场，35分钟到世纪大道。
地理位置非常好，到浦东和浦西都非常方便。
但小区最让人诟病的就是建在小区内部最后一排的高压线了。
申江豪城（平均单价：7.8万/㎡）
2004年商品房，距离地铁8号线杨思站600米，距离亿丰时代广场700米，
相对来说位置更成熟一点，小区西面靠上南路有噪音影响，北面靠近杨思医院，
小区体量很大，大部分都是商品房，有少部分是动迁户，内部价差大，
对口新世界实验小学，杨思整体教育上并不占优势。
对比成熟的生活配套，小区内部就没有太大的亮点了。
万科新里程（平均单价：8.6万/㎡）
2007年的次新商品房，万科的物业，距离高青路地铁站比较远，
约200米是公交站，有219路，632路等，小区对面是盒马会员店和联合超市，
作为杨思热搜榜第一的小区，万科新里程对口小学明珠C，
大部分住户是有小孩的三口之家，企业高管、白领、老师、以及陪读家长，
小区房屋面积一般在72-147平之间，户型较多，外立面目前来看仍旧较新。
但是，小区靠近街道，有一定噪音。
对于购房者来说，买动迁房的刚需群体，有三林和世博更好的选择；
买次新商品房，杨思仅尚东，合生万科这些能够承接购买力，
可抵不住生活不方便，周边还在建设，城市界面也差，
其他改善的客户不是外溢去了三林就是去了御桥。
写在最后，
老杨思很日常，很生活，也很真实，但和璀璨华丽毫无关系。
新杨思是一个肉眼能看到希望的板块，
即便目前有多种不确定性，城市界面差等等，
可该拆掉的，已经拆除，有大量的待出让土地，
这是新杨思最大的利好，只要有土地，未来就可期。
至少我们再新杨思身上，看到了浦东的一个超级计划。
派房王博士带队，
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祝愿大家都能买到心仪好房，安家上海！
THE END
