起点低，底子薄，产业弱......普陀被“黑”惨了

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明明是个主城区，但是GDP常年倒数，

明明手握N张王牌，但是规划却打的稀烂，

明明横跨内中外三环优质地段，但是口碑却很差，

它就是很多人眼里又破又大的普陀。

南接老静安徐汇，北临新静安，几大板块夹着相互交映，

有人尽皆知的环球港和长风公园，曾经也有过高光时刻，

多轨交汇，距离市区人民广场、南京西路和静安寺都很近，

但是铁路的割裂，造成了“散装”普陀的一个重要因素。

虽然红旗村的拆迁完成了，铜川路水产市场也停运迁离了，

可普陀被人记住和熟悉的，只有长风，长寿路和留下的老人们，

若论教育、医疗、商业，普陀怎么留得住现在的年轻人。

桃浦、真如、曹杨、宜川路、甘泉路片区分布着大量的老公房，

没能抓住上海发展最快的20年，回头只剩下遗憾和五味杂陈的尴尬，

浪费了长寿路，蹉跎了真如，没弄起来的桃浦......

全上海内环内有面积的区，没有一个像普陀这么拖拉......

起点低，底子薄，产业弱

普陀原先只有苏州河以南部分，即现在长寿路区域，面积只有2.65平方公里。

后来，普陀区经历了多次大规模的扩张，不断合并宝山、嘉定的土地。

普陀通过合并，面积翻了20倍，但合并的都是农田和落后的工业区。

这些扩张的土地大多属于乡村边角料区域，很多都是被人们视为的无用之地。

对普陀的发展没有太大的促进作用，这样的底子在起点上就已经落后了。

对比嘉定和宝山，原来也是强县，在过去历史长河中排名也是远超普陀的，

松江、青浦和奉贤更是老牌百强县，起步都比普陀高很多。

（横跨内中外三环）

过去几十年，普陀的主基调就是合并土地、卖地盖房两件大事，

但是跨省合并的区域，认同感因人而异，也造成了后来的鄙视链，

作为上海西北角的门面担当，如今混的姥姥不亲，舅舅不爱。

横跨市区内中外三环优质地段，也抵不住GDP排名倒数的事实。

因为底子薄，迄今为止仍面临着严重的资源匮乏问题。

上海好的学校、医院都有几十年甚至上百年的沉淀，

瑞金医院建于1907年，中山医院建于1937年，华山医院建于1907年。

那个年代普陀大部分土地还是江苏省，不像虹口杨浦自始至终都是上海，

嘉定、宝山合并到上海后再开发，资源转移速度显然没那么迅速。

同样都是“下只角”，杨浦，新静安的资源都好过普陀，

毕竟大家记忆中的普陀，只有长寿路那2平方公里。

不说和黄浦、浦东这样的一哥对比，也赶不上闵行嘉定这样的强区。

就连青浦、奉贤都赶在了前面，普陀却常年倒数第三第四，

虽然GDP不代表一切，但常年GDP倒数，这也是不正常的。

唯一的好处是，可能就剩房价相对便宜点。

但问题是，今天的普陀，大部分区域都呈现了新老房源两级分化，

老房子太老，新房子太新，中间房龄段的选择又少。

棚改、高压线、李嘉诚

普陀区整体给人感觉很混乱，割裂感很强，

漫天的高压线，老房子多、老龄化人口多，三甲医院少，教育资源弱。

一拆就是10年

说起棚改就不得不提真如，真如当年可是全村的希望，

本该是真如发展的时机，可偏偏被棚改拖累了，

等回过神来，普陀周边的古北、大虹桥在崛起。

还记得铜川路800号吗？这里曾催生出了众多渔业起家的富商，

从2006年开始，直到2016年才拆完，一拆就是10年。

对市政规划来说，拆迁体量太大，工作异常复杂，

对于商贩来说，这是他们创业和生活的地方。

棚改占用过多行政资源，也拖累了真如的发展。

难以入地的高压线

说到拖累，拖累真如的又何止是棚改，

真如公园里的高压线，是上海其他公园里看不到的景色，

在普陀区尤其真如周边时候，会发现头上电缆高悬，

仰天看去，天际线不是高楼不是蓝天，是一排排望不到边的高压线，

这是一种工业的美，也是一种工业对于城市的摧毁。

2006年真如副中心的规划也专门预留了进行入地处理的电缆隧道。

然而天不遂人愿，经过十几年的沟通、协调、讨论、处理，

这几条高压线始终没能入地，毅然决然的矗立在普陀区，

横穿着真如城市副中心，也最终束缚了他的崛起。

高压线不入地，会影响了周边土地的利用，

建筑物过高是不被允许的，也影响了真如板块商业配套的跟进。

高光时刻被老李耽误了

真如真的是一而再再而三的被拖累，当年本想和老李一起做大做强，

谁知道，地一屯就是十年，普陀人民没有等来像样的商业或者高品质住宅，

当年把高尚领域拿出来开盘时，直接牵动了整个普陀乃至上海的目光。

14年过去了，等来的只是切割成小面积散卖的低总价公寓式办公楼。

真如想奋起直追，但错过了全面发展的时代，想赶超新势力何其容易。

十年的大开大合，资源已经被抢夺一空，其他三个城市副中心早就遥遥领先。

一个城市板块在发展之初，选择一家什么样的开发商很重要，

选对了，板块收获的不是高品质住宅，就是成规模的商业配套，

像陆家嘴选择了汤臣，五角场选择了万达，

真如选择了爱“捂地”的长江实业。

无视的上海西，遗憾的长寿路

扒开上海2035规划图，普陀没有一块是CAZ片区，

说不难受是假的，明明是个主城区，愣是和中央活动区没关系。

内环这么多的区域都划进了CAZ，长寿路和武宁却被排除在外，

其他7个市中心区都分到了一点，唯有普陀没沾上。

长寿路是普陀距离市区最近的板块，到静安寺不过才两站地铁。

又在苏州河以南，按道理也是有资格划入CAZ的。

但长寿路这么好的地段全部用来建住宅，没有做商务区，缺乏产业。

从锦绣里社区到圣骊澳门苑，从河滨围城到世纪之门、中远两湾城，

从半岛花园到大上海城市花园，再到绿洲城市花园，清一色地都是住宅。

再看世纪之门、乐活居的塔楼产品，一层十几户，设计理念起码落后20年。

苏州河北岸的中远两湾城物业没换之前“群魔乱舞”，沦为群租重灾区。

用长期的板块上升空间换取短期的土地出让金，房子建完后草草收场。

北四区的中产改善可能喜欢大宁，可能喜欢瑞虹新城，

也可能去喜欢新江湾城，但不一定会喜欢长寿路。

长寿路是普陀的老市区地段，聚集了最多的人口，

土地都被小区占满，不好拆迁，失去了发展空间。

拆迁住宅的赔偿成本可比工厂高多了，而且要得到居民的集体签字。

所以普陀索性抓住长风工业区的快速转型发展，

依靠临近长宁的优势，打造了长风生态商务区。

很快，长风成为普陀产业高地和房价天花板，把长寿路踩在了脚下。

长寿路也有自身的问题，以前人们总是戴着“有色眼镜”看待长寿路。

这种地缘认知的长期存在给大家造成了刻板印象，

虽身处内环，但它的历史地位却始终无法与衡复、新华路等相提并论。

一路错失机会的普陀，即便有上海西站也依旧没有存在感。

上海西站和上海站的铁路都是东西走向的，功能高度重叠，

再加上上海站本身是主力火车站，它和虹桥站，

以及正在规划的上海东站，都属于“特等站”。

上海西站和上海南站属于“一等站”，在级别上就差了一截，

所以，上海西站基本没有什么存在感。

2000-2010年是上海发展最快的10年，很多地铁都是在这个期间开通的，

普陀有4条地铁线，除了3号线开通于2000年，其他都建于2000-2010年。

地铁对于一个板块发展来说，是绝对的利好，区域内地铁线路通过的地方，

往往都是房价较高的地方，但是普陀的地铁线路却让人想到了......

如果想在13号线、11号线、7号线之间换乘，需要坐到内环内的3号线才能换乘。

所以普陀虽然有4条地铁线路，但这些地铁线路并没有形成合理的网络化布局。

写在最后，

时代的红利错过了，就是错过了。

普陀总量不小，但是面积大、人口多，

产业力量薄弱，税收上不来，市政方面差一些。

分摊到每个人头、每个板块的经费就不多了。

所以普陀修路一直很慢，城市面貌维护稍微差一些。

城市界面20年来变化不大，也难怪普陀的居民自嘲。

综合来看，普陀有很多不如意的地方，

但正是因此，也成了一个相对更容易上车市区的选择。