上海房价下跌的趋势,反转了吗?

楼市   2024-11-01 18:55   上海  

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2024年10月(10月1日-31日)

上海二手住宅网签成交数据首发:

共计成交:24376套

(*以上数据包括住宅、商业、写字楼、车位)

环比9月网签成交15803套,涨54%

同比2023年10月网签成交14069套,

涨73%

根据以往经验,纯住宅数据占比约为90%,

预估10月上海二手住宅成交约21938套

同比2023年10月二手实际成交13294套,涨65%

*2024年10月网签成交日历

*2021年1月至2024年10月二手住宅成交数据



1

上海楼市现状

距离“沪七条”官宣,已经过去一个月时间了。

如果你真实看过10月的市场,就知道楼市又多热闹了,

二手房网签成交数据达到了2.4万套,达到2021年4月水平。

其中,10月13日成交1334套,刷新了内年二手房单日成交纪录,

10月26日单日成交1301套,成为上海二手房日成交量年内第二高。

整个10月,有4天成交量突破1000套,均在周末时间节点。

国庆假期期间,7天二手成交2133套,日均成交在305套左右,

国庆之后,新政药效出来了,网签成交更是蹭蹭蹭往上涨。

现在的上海楼市,当下的热烈情绪能持续下去才是王道。



还记得上海527新政吗,最明显的药效是6月,

6月份二手网签成交突破2.6万套,但是7月8月之后数据明显下来了。

一般来说,新政后的第一个月,是势头最猛的时候,后三个月逐渐递减。

我们看到,在有7天长假的不利因素下,10月的成交力压7、8、9三个月。

不仅是二手房,新房市场在9月创年内新低之后,

10月的翠湖六期、中海领邸等一批高价盘相继清盘。

短期上看,9.29新政的效果立竿见影,推动上海楼市的购买力。


图片来源:趋势动物


10月的行情一句话概括,大鹏一日同风起,扶摇直上九万里。

要知道,从去年开始但凡遇个大型假期,楼市都十分惨淡,

无论价格怎么优惠,中介怎么说,不买就是不买。

根据趋势动物的数据显示,beta数据已经处在了黄金窗口期。

随着持续的政策催化,购房者的情绪也在不知不觉的转变中,

不少购房者保持着一个正面向上的心态,真正看空的购房者越来越少。

买房门槛低了,税费降了,愿意看房置换的朋友多了起来,

根据派房咨询师从一线获得的反馈,带看洽谈签约量猛增,

之前周末带看量是最满的,现在工作日也有不少客户。

还有重要的一点,就是交易节奏加快了,从决策到成交的周期在压缩

以往双方从意向阶段到真正进入谈判环节,之间的拉锯可能持续数月,

近段时间,不少买家的整体交易周期压缩了。


现在全市的二手房基本上都回落到近几年的市场低位。

几次新政后,一些房东会开启一波涨价,

但是大多房东经历市场的波动后,心态已经抹平了,

诚心想卖房的房东,一定不会瞎涨价。

对于买家来说,砍价上也不要太野,

根据市场行情,小刀尚可,大刀一时爽,

等错过,后悔都来不及。


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2

这一轮行情能持续多久?

这是从去年开始的第三次救市,

但是每次的政策都不及预期,热闹一个月之后立马冷却,

购房者的信心受到了很大的冲击,

他们现在最关心的问题就是:

这一轮的行情能持续多久?房价还会不会继续跌?

必须要承认,现在的房价还没有上涨,

但这次救市真的不一样,

首先当前政策环境,是2014年以来最宽松的政策,

11月的大会马上就要召开,更明确的利好已经在路上了,

其次,走到现在,上海的房价下降空间真的不大了。


至于房价什么时候能上涨,其实也很简单,

每一次的反弹,都要建立在量的基础上。

楼市相对股市来说,底部回暖的周期会稍微长一些。

等到这段时间楼市成交量逐渐回暖之后,价格才会迎来快速上涨。

从这个角度来看,最好就是当下这个时间点。

正好是已经有了回暖的苗头但还没有正式上涨的阶段。

也是我们之前提到的beta窗口期



未来楼市不会立马上涨,也不会全面上涨,

但一定会涨,而且这种涨,不再是单纯靠政策,靠情绪拉动。

而是真正去解决就业、解决收入、解决信心、

并且改善房子本身的居住质量,去让房价能长期上涨。

你想象一下,以后你创业也好、工作也好,你能赚到钱了,

你自然会愿意改善生活,你会愿意消费,

你也会对未来收入持续增长有信心。



3

下周或有大变动

从市场的反应来看,大家心里都有杆秤。

各种互联网信息渠道,多少对楼市有个大致的判断。

一线城市的资源,始终是大多数人心中的白月光。

那些有条件有机会的人群,一定会坚定地买入一线。

上海就是最好的例子。


最近经常有人问派房王博士,上海楼市热度会持续多久,

这一次应该到底了吗?楼市开始转向了吗?

其实,转折点早就开始了,只是大多数要看到上涨才会慌张,

派房王博士一直说的一点,没有人真的可以踩准最低点,

用一句话告诉你,市场经济之所以重要,

在于承认世界的不确定性,承认没有人能准确地预知未来。


接下来要看11月政策的延续性,增量政策的落地性。

这些都会影响市场的信心,也是普通人需要的安全感。

上次财政部会议之后,距离下一次人大常委会,

会议定在下周,也就是11月4号-8号

如果你对时间节点足够敏感,就会知道,

美国大选最终决结果出来就是在11月5号,

很显然,在美国大选结果尘埃落定之后再出招。

所以近期,大盘一直在横盘震荡中,

很多大资金也在等,不见兔子不撒鹰。

信心这种东西不是一蹴而就的,这波行情想要走的更远,

还是离不开财政的发力,接下来的人大会很关键。

四季度也只剩两个月了,要想GDP实现增长5%的目标,

年底前不发力是不行了。



每一次楼市的复苏,都有一个传导机制。

从核心城市传导到边缘城市,从富人传导到普通人。

率先复苏的城市,往往是核心城市,

率先拿到资金获得信心的人,往往都是有钱人。

像最近这两周的一线城市,北京,上海,深圳成交量非常活跃,

这些有需求有信心的买家,显然更信任核心城市的资产,

经过这几年的市场低迷期,很多买家都意识到了一点,

只有核心地段的房子,风险最小,回涨潜力最大。

未来,不同城市之间,相同城市不同板块之间,将会更加分化。

那些没有买家青睐的城市,没有买家青睐的板块,

即便市场回暖了,这些地方房价也没有回暖的机会。


写在最后,

对于房东来说,如果真的要卖房,最好是抢占先机。

对于置换的朋友,踩准”“卖”和“买”的节奏,很重要。

对于刚需自住的朋友,遇到了价格合适的好房,要果断抓住。

对于想买学区的家长,抓紧时间算好入户年限,不同区不同学校要求不一样。


当下买房最关键的是,你一定要会算账。

你能穿越周期的保证,就是在任何情况之下,现金流不会断。

如果你买的小了,买的少了,一点都不加杠杆,

那么你就吃不到牛市最大的红利。

如果你超过自己现金流的承受能力,盲目加杠杆,

你就会冒着爆仓的风险,很多的亏损都是因此而起。

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11月2日下午2点,

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