庆幸！卖了一年多，价格没怎么降！基本已经卖空了！

文摘 2024-10-17 23:32 湖北

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很多购房者都奇怪，为什么各区房价都下行，唯独青山区房价好像格外稳。青山区三环内地域虽然不大，但是青山在售楼盘也一直不多，卖地节奏比较温和，但是各项配套特别是教育、公园出了名的多。青山区以前是封闭的楼市，但是现在，越来越多的跨区域置业者涌入。

这些，或许就是青山区房价相对较稳的原因。不过，这种情况会一直持续吗？

今天来看下青山区建设二路沿线的能建青誉府和大华铂金悦府，地段在青山区认可度较高，销售表现如何呢。

能建青誉府销售动态：6月1日首开官宣卖了100多套，入市3个多月已备案约200套，去化相对较快。建面约100-135平毛坯房源，首开折后约18XXX元/平起，国庆折扣略有增大，14层以下房源，折后约17XXX元/平可买到。近期价格又有回调，中间户小户型约18000元/平起，边户大户型约19000-20000元/平。（具体价格以售楼部现场为准）

大华铂金悦府：截止发稿，只剩20套左右未备案，入市一年多，卖得相当不错了，建面约100-143平毛坯房源，折后约18XXX元/平起，近期清盘特惠约16XXX起！（标题所指）

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘详情：

①能建青誉府：

已推3栋，3个多月共备案145套

规划显示，能建青誉府共包含两个地块，共规划了11栋18-33层住宅，两个地块分布在吉林街两侧。目前已拿证推出5、3、6、12号楼（其中12号楼为回购不对外），毛坯销售。

该项目整体用地面积约5.7万方，总建面约25.1万方，计容建面约18.5万方，住宅约17.6万方。该项目整体容积率约3.26，绿地率约30%，建筑密度约25%，共包含约1749套房源，地下车位约1839个。

根据平面图来看，该项目两个地块都方正，且楼栋基本都是呈正南北朝向，各楼栋均采用的是连廊结构。

截止10月17日，能建青誉府已备案199套，未备案1550套。在当前市场已经卖得相当不错了。

今年5月首开的5号楼，多数房源已备案，剩余多为顶底楼层，6月底加推的3号楼已有不少备案，其中边户房源卖得更好，近期加推的6号楼有少量备案。

5号楼和3号楼位于整个小区的东南侧，临近小区东大门和建设二路。6号楼位于C地块（吉林街以南）中央位置，园林景观视野较好。

平面图：

5号楼共25层，3号楼32层，均为1个单元，3梯6户，分布户型为建面约100平、116平户型，优化后最高得房率约88%。6号楼为33层，1个单元，2梯4户，分布户型为建面约100平、135平。

5号楼户型分布示意图：

建面约100平，三室两厅两卫：

此户型位于5、3号楼连廊中间户，可达南北通透的效果，户型方正，动静分区。

建面约100平户型样板间：

建面约116平，三房两厅两卫：

该户型位于5、3号楼边户，南北通透且三面采光，户型很方正，动静分区。

建面约116平户型样板间：

营销中心实景：

工程进度实景：

拿地情况——能建青誉府是2023年9月15日被中能建城市投资发展有限公司（能建城发，隶属于中国葛洲坝集团）拿下的P（2023）055号地块，成交楼面价约10500元/平。该地块规划总用地面积为56928.47平方米；计容建筑面积控制在185200平方米以内。

开发商武汉青城兰园房地产开发有限公司股权如下。

②大华铂金悦府：

全盘已推基本清盘

根据规划，大华铂金华府共由3栋住宅组成。目前3栋楼均已推出，毛坯销售。预计2025年底交付。

根据规划，该项目总占地面积约1.5万方，总建面约10.1万方，计容建面约7.4万方，住宅建面约7.2万方，容积率约4.94，共588户，共741个停车位，车位比约1:1.26，套均建面约121.7平。

经济技术指标：

（规划局公示，后期或有调整）

根据平面图显示，社区呈半围合布局，社区内有相对集中的园林，3栋楼均为南偏东朝向。

截止10月17日，大华铂金悦府已备案565套，未备案23套，可选房源已经不多了。

2023年6月首开的1号楼和8月加推的2号楼，都只剩几套未备案，2023年11月加推的3号楼，只有40多套未备案，多为高区和低楼层房源。

主要在售的3号楼共45层，2个单元，2梯3户，包含建面约116-143平户型。

建面约143平，四房两厅两卫：

该户型位于3号楼边户，3开间朝南，该户型门口就有一部电梯。

建面约136平，三房两厅两卫：

该户型位于3号楼边户，南北通透，三开间朝南且三面采光，动静分区也做得非常好。现阶段可做到270度看江。约6.3米超大横厅，南北双阳台且北向阳台面宽可达约5.4米。

建面约129平，三房两厅两卫：

该户型同为3号楼边户，南北通透，三开间朝南，户型方正且动静分区。

建面约116平，三房两厅两卫：

该户型位于3号楼连廊中间户，局部南北通透，北边对连廊。

建面约116平实体楼样板间：

建面约136平实体楼样板间：

营销中心及及示范区实景：

工程进度：拍摄于5月

近期工程外景如下：

销售信息和价格分析：

能建青誉府6月首开大卖，目前约18XXX元/平起

大华铂金悦府已是尾盘，大户型折后约165XX元/平起

1、能建青誉府为今年入市的新盘。5月首次拿证，并于6月1日首开，已拿证3次，推出3栋楼。6号楼为近期拿证，毛坯备案均价约22000元/平，与前期持平。

该项目首开当天官宣去化超过100套，实际成交量差不多，在如今楼市已经算卖得非常不错的。项目在国庆期间小户型可以到17XXX起，据说近期折扣收回，中间户房源约18XXX元/平起。边套116、135大户型价格偏高，折后约19000-20000元/平，价格还是比较坚挺的。

最新拿证的6号楼100平户型，按折后起价计算，1.5成首付约26万左右起。

6号楼100平中间户，与135平边户差价达1500元/平左右。从折后价格来看也基本是如此，中间套小户型价格较低。

2、大华铂金悦府去年6月首次拿证入市，3次拿证，3栋楼已推完。大华品牌在青山区口碑相当不错，因此该项目入市一直卖得相当好，折后约18XXX元/平起，均价约20000元/平左右，折扣一直不算大。近期，尾盘清盘大户型折后约165XX元/平起可买到，近期销量也大幅提升。

目前剩余房源较多的3号楼，116平户型按折后起价计算，1.5成首付约31万左右。

3号楼116平、129平、143平三个户型差价不大，高楼层与低楼层的差价也比较小。

备案价格表：

3、从成交量来看，能建青誉府、大华铂金悦府在青山区都能占据较大分量。能建青誉府5月入市，6月共备案95套，站上青山区备案榜首，7月备案42套，8月备案6套，9月备案11套，去化速度有所降低。不过10月开始又提升了销售速度。

大华铂金悦府1-6月共备案133套，位列青山区成交量第2，7月备案29套，8月备案11套，9月30套，在9月尾盘去化速度有提升。

4、青山主要在售楼盘5、6个了，各项目价差不大，而且在今年上半年青山价格一直是很坚挺的，但下半年在华侨城的带领下，价格也有松动。联投燕语光年约14XXX元/平起，华侨城红坊云岸去年首开之后，折后约19XXX元/平起，保持了较长时间，近期一波特价房一口价约15800元/平，价格低到惊人，狠狠去化了一波，不过估计特价房源不多了。中交澄园近期价格也有明显松动。

青山还有3个盘已报规，估计入市将近。能建青誉府、大华铂金悦府现在价格立得住，之后能否持续不好说。

5、建设二路沿线次新房二手房小区有几个，参考均价约1.8-2.1万/平。

能建青誉府旁边的大华锦绣时代4月成交均价约1.7万/平。

大华铂金悦府附近的中建开元公馆8月成交均价约1.7万/平出头。

御江壹品青山印5月成交均价近1.9万/平。

从周边二手房价格来看，这两个项目新房价格还是有不错支撑。

区位、交通和配套分析：

区位：二环与三环之间，青山滨江一线临江地段，认可度高于青山核心区

能建青誉府和大华铂金悦府都位于青山区二环与三环之间建设二路沿线，属于青山滨江范围。

区别在于，能建青誉府位于和平大道以南，B地块临近和平大道和地铁5号线建设二路站，与青山江滩、长江有1公里左右距离。大话铂金悦府位于和平大道以北，临近临江大道，与长江直线距离只有约300多米。

能建青誉府微观区位：

北面为任家路中学、吾行里商业、和平大道、武商城市奥莱等；

东面为冶勘金地花园北区、建设二路、大华锦绣时代、九医院等；

南面为建港南路、钢花新村九街坊、钢城一小；

西面为武汉宝业中心、洪福美邻、建设一路等。

大华铂金悦府微观区位：

北边是武昌生态文化长廊、临江大道、青山江滩公园、长江等；

东边是建设二路、御江壹品青山印小区等；

南边是抚顺路、健康家园、四十九街住宅小区等；

西边是东兴天地D区、钢城一小武科大分校等。

周边卫星图：

区位点评：

1、两个项目都位于青山区二环与三环之间，与二环直线距离差不多都在约1.8公里左右。青山滨江相对二七滨江、武昌滨江，环线位置处于弱势。青山在武昌处于东北方向，东面为武钢厂区和化工区，无法向三环外拓展，在武汉整个三环内也是相对辐射力较弱的区域，到武昌南、光谷、汉阳、硚口等区域都比较远。

2、两个项目具体位于青山滨江西片，能建青誉府更贴近和平大道以南的青山核心区域。具体位置都在建设二路沿线，临近武商城市奥莱，属于青山开发成熟度最高的区域之一，周边商业、中小学教育资源等各种配套都很齐全，青山人对这一地段认可度非常高。不过周边也有很多老社区，城市界面新旧夹杂。

3、能建青誉府临近武商城市奥莱和地铁站，不过周边老社区更多。大华铂金悦府属于青山滨江，临近青山江滩公园和长江，属于二线滨江，各有所长。

武商城市奥莱实景：

和平大道与建设二路交汇：

和平大道周边城市界面：

建设二路：

临江大道：

大华铂金悦府附近的建设二路：

大华铂金悦府看江视野：

大华铂金悦府与江滩之间还有一个空地：

大华铂金悦府附近的铁路文化公园：

大华附近老房子：

能建附近老房子：

交通方面：步行都可达地铁5号线建设二路站，自驾走和平大道上二环、三环比较方便

地铁：能建青誉府C地块与地铁5号线建设二路站直线距离约300米，B地块更近，大话铂金悦府与该站直线距离约600多米，实际步行距离估计差不多。

自驾：青山区包含青山滨江主次干道路网已非常丰富，出行主要依赖和平大道、临江大道、友谊大道，从和平大道可以上二环线和三环线，同时友谊大道高架已开通。两个项目距离和平大道都很近。

青山区路网示意图：

和平大道：

和平立交桥：

路况图：

配套方面：临近武商城市奥莱，周边教育、商业、公园等配套非常丰富

商业：武商城市奥莱是青山区目前体量最大的集中商业，人气一直不错。建设二路本身也是店铺云集，商业消费氛围不错。

另外，因为临近和平大道，两个项目共享区域内其它商业也比较方便，前往二环内武昌滨江武汉万象城，也不会太耗时。

武商城市奥莱：

教育：青山区出了名的中小学教育资源丰富。从2024年划片情况来看，大华铂金悦府尚未交付，但在划片中已经显示该楼盘，对口旁边的未来实验小学（东兴洲小学）和钢城一小武科大校区，二选一？

能建青誉府所在的52、53街坊和旁边的吾行里、洪福美邻、大华锦绣时代等小区都对口吉林街小学吉林街校区或八大家花园校区。

附近的初中有任家路中学北校区或钢花中学校区。任家路中学在青山区属于第一梯队初中。（最终对口情况以交付之后，教育主管部门的公告为准）

任家路中学2023年喜报截图：

医疗：还有能建青誉府东侧就有武汉市九医院（二甲），区域内还有三甲医疗配套有华润武钢总医院、武汉普仁医院等。

华润武钢总医院实景图：

公园及其它：青山区市政公园也是出了名的多，生态休闲体验丰富。大华铂金悦府临近青山江滩公园，门口还有武九铁路生态长廊。周边和平公园、江滩公园等大公园都不远。

青山江滩公园：

和平公园：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个项目所处青山滨江，为长江主轴重点段，青山区开发建设的重中之重，规划和开发前景广阔。同时，西片相对东片有环线优势，建设二路沿线又是青山区成熟度、认可度较高的区域。

2、大华铂金悦府临近青山江滩公园，高楼层现阶段可看江。能建青誉府紧邻和平大道武商城市奥莱，属于商圈核心。两个项目步行几百米都可达地铁站。

3、大华深耕青山，已开发多盘，品牌认可度不错。能建隶属于实力国企。

整体不足：

青山旧城改造周期长，周边老社区多，新兴产业不足，青山滨江开发成熟还需要很长时间等待。

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