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乡村振兴项目最全实施流程

乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源，和所在区位、经济、社会等内外部基本条件，决定了项目地开发的核心导向。

值不值得开发？

一

清查开发条件

乡村项目开发条件6大清查方向

 [1]经济发展基础 

i 产业基础：现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构

→是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础

ii 生产要素：商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况

→是否具备推动经济提质升级的发展活力

iii 泛参与者：村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求

→是否能够充分调动各参与者能动性 

 [2]土地资源基础 

i 总体面积：项目地块总面积决定了项目体量

→是否具备合适的发展规模

ii 建设用地：商业及餐饮、旅馆等商业设施用地，娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地，度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地

→是否能够保障投资大平衡

iii 农业用地：耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地

→是否具有优渥的土地资源，核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级

iv 其他可做休闲农业用地的土地：如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地等

→是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展

（注：以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。）

 [3]区位交通基础 

i 大区位：地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况

→是否具有优势距离、资源、市场基础

ii 大交通：铁路、公路、民航等交通资源

→是否具备商贸物流条件及旅游可进入性

iii 小交通：村镇内部路网、道路硬化情况等

→是否具备优良发展基本，是否需要升级

 [4]泛旅游业资源 

i 自然资源：地质、地貌、水文、动植物、生态等资源

→是否具有良好生态基础及资源特色

ii 文化资源：遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观，建筑、桥梁、公园、人造景观、博物馆等近现代人文吸引物，民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源，历史故事、传说等文化脉络

→是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值

iii 建筑风貌：建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间肌理的适配度等特点

→是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格，是否具有一定的完整性，是否具有改造价值

iv 接待设施：停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施

→是否充沛、卫生、安全，是否满足一定程度的接待档次

 [5]农业影响因素 

i 自然条件：气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件

→ 是否满足当地现有农业发展，是否需要调整，是否有新增领域可能

ii 社会经济：市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、地价水平

→ 是否有利于地方农业产业结构升级 

 [6]乡村基础设施 

i 农业生产基础设施：现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等

→是否充足完备，是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化，是否需要加大投入

ii 农村生活基础设施：饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设

→是否能够满足居民生活基本需要，是否需要加大投入

iii 社会发展基础设施：农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施

→是否建设齐备，是否品质过硬，是否满足改善农民生活条件的要求，是否有利于促进农村生活软环境的发展，是否需要加大投入

二

评估开发价值

根据上述一、清查开发条件中的

1)经济发展基础；

2)土地资源基础；

3)区位交通基础；

4)泛旅游业资源；

5)农业影响因素；

6)乡村基础设施等六大项基础条件的清查，我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判断，而乡村项目是否具备开发价值，也应根据上述的资源及条件清查，做出综合性的判断。

总体而言，可以根据如下4大基础判断标准，来衡量项目地是否更具发展优势。

乡村项目开发价值4大判断标准

a)是否具备特色产业及发展优势 

乡村项目打造的成功关键在于能够创造长足、健康的经济效益，因而具备一定特色产业的村镇，或具备优良的资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面的优势的村镇，更加具备发力基础，能够相对容易地通过产业链整合、产业结构升级，形成具有本地区特色及核心市场竞争力的产业或产业集群。

 b)是否具备闲置土地及房屋资源 

通常来看，“空心村"或新村搬迁之后的废弃旧村往往具备更便捷的开发条件，因为闲置的农宅、土地等资源更容易进行资产流转，这将大大减少项目前期的工作难度。而未来乡村项目的成功打造，将既有利于避免闲置资源的浪费，又能使得偏僻、废置、无人居住的村落焕发新生。

 c)是否具备有利的区位交通条件 

不论是农业产业规模化、结构化升级调整，还是农旅融合，都需要项目地具有优良的区位和交通条件，好的区位和交通代表了好的市场对接性和通达性，不仅有利于农副产品的贸易与流通，还有利于旅游市场的开拓与稳定发展。

 d)是否具备优良生态及村落风貌 

乡村项目打造需要“三生空间优美”，三生即生产、生活、生态。生态环境优良、乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落，具备天然的、原生态的、保存良好的乡土气息、村落格局和建筑风格，能够称为项目“三生空间"打造的重要载体。

适合怎样开发？

 [1] 设定发展目标 

a)定位逻辑：

b) 目标解析：

根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位，将特色产业发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传承与自信树立作为进行通盘考量，理性确定最大的而又最科学的发展野心。

 [2] 选择开发方向 

乡村项目6大开发备选方向

产业带动式 

a)适用村镇：以分布在东部沿海等经济相对兴旺地区、具有产业优势的乡村为主，此类乡村具有较好的特色产业基础，且产业化程度较高。

b)规划要点：根据每一个乡村的县体特征，以优势产业为依托，完善相关产业链，强化产业优势，加速产业带动效应。同时，若区域确有打造旅游吸引力的基础，也可以选择导入旅游业，发展休闲农业产业。

c)可做项目∶三产融合产业园、农产品加工示范基地及其它产业化经营项目，即包括经济林及设施农业种植、畜牧水产养殖等种植养殖基地项目，储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。

生态农业式 

a)适用村镇：主要针对自然条件良好的、有传统田园乡村风貌和地方特色的、有丰富的水资源和森林资源等自然及人文资源优势显著村镇。

b)规划要点：把生态资源优势变为经济优势，构建旅游引导的农业生态示范区，同时发展生态农业旅游放大经济效能。

c)可做项目：生态农庄、生态农业产业园项目、生态循环农业项目、生态农业观光项目等。

江苏金湖水漾年华

 高效农业式 

 休闲农牧式 

 城郊乡村式 

 文化旅游式 

广西玉林“五彩田园”农业嘉年华

 1) 村集体统一整合开发 

 2) 村集体与专业旅游公司共同开发 

开发逻辑：村集体与专业的旅游开发公司合作，引入外来资金，对村里的闲置资产进行统一流转、整合开发与专业运营。

参考案例：密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及提供配套服务。

02

盘活闲置资源

盘活闲置资源包括土地、房屋等等....

闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径，是促进城乡要素流动的有效手段，也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。

农村闲置资产流转，有利于美丽乡村建设，有利于农村集体经济发展，有利于帮助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。

 1)  资产流转的本质 

 2) 资产流转的关键 

 3) 资产流转的形式 

[ a | 出租 ]

[ b | 入股 ]

[ c |转包 ]

[ d | 出让 ]

03

系统规划开发

1) 5大基本开发原则

 a)特色鲜明：保持地域、产业、生态、风貌特色 

i 保持鲜明的地域特色。针对山水资源丰富的地区，应体现“山谷”、“水乡”“乡野”特色。针对文化资源丰富的地区，应体现特色“乡味”、“民俗”等地域特色。

规划要点：多用地方材料、符号，体现地域特色，注重整体格局和风貌的打造，格局自然，风貌整体和谐统一，体现特色。

ii 保持鲜明的产业特色。乡村土地肥沃，农、林、渔等传统农业资源丰富、具备一定产业基础，应当把所在地的产业优势糅合进去，着力培育支柱产业，或“农”，或“林”，或 “渔”，形成自身的特色产业。

规划要点：产业规划与地域规划结合。

iii 保持鲜明的生态特色。乡村项目的打造，必须符合“现代化生态农村”的建设目标，必须保证在乡村自然区的生态涵养，注重生态农业基地的开发及绿色产业体系、乡村生活体系的打造等方面，都能使乡村保持鲜明生态特色。

规划要点：景观多用自然，注重小品等景观打造。如在环境设计、建筑设计、资源的利用和保护、循环经济等都要注入“生态”理念。

 b) 文脉鲜活：保持乡土文化的原生性、鲜活性 

i 提炼元素：所谓“原生性”和“鲜活性”，是指用独特的自然风貌、生活习俗和人的生产劳动等社会性生态元素，诠释项目的文化传统。可供挖掘的乡土文化十分丰富，如纺线、织布、蒸糕、做圆子等生活文化，土布服饰展示、传统婚庆仪式等民俗文化，推铁环、踩高跷等游戏文化，等等。

 ii 文化传承：对历史文化丰厚的项目地，应注重保护历史、传统文化，做好传承、挖掘文化要充分，形成乡村的文化认同。

iii 品质提升：合理开发利用文化资源，系统打造，形成文化品牌，增强竞争软实力。

iv 重塑精神：对于文化资源匮乏或是新建的项目，应注重文化培育和打造，在现有建设的基础上发展，逐步形成自身文化特色。

 c) 三产融合：统筹区域产业规划保障发展动力 

i 一二三业融合：把农业、渔业、林业、商贸业，以及饮食等各类服务业的发展结合起来全面规划，选择适合项目发展方向的产业做强做大，逐步发育成为乡村发展的有力支撑。

ii 现有产业升级：在现有基础上发展产业，不要凭空创造和引进新的产业。

iii 调整产业结构：发挥人气与资源集聚优势，拉动、促进乡村产业发展，完善产业结构，升级产业体系；延长产业链，构建合理的产业集群，打造竞争优势，扩大产业影响力，提升产业竞争力。

 d) 宜居宜游：留住生产力，扩大消费吸引力 

i 挖掘旅游题材：乡村项目的开发建设，旅游不是核心目的，但拥有一定的旅游功能作支撑，乡村发展将会更有生命力。可将山水风光、地形地貌、风俗风味、古村古居、人文历史等作为旅游题材。

ii 打造共享配套：乡村项目的公共服务设施、基础设施建设除了满足基础生产、生活需求以外，还应做好三个服务：

1.注重服务社会事业。设施建设要与镇区结合，共建共享，建设完善的服务体系，推动乡村整体经济社会可持续发展。

2.注重服务经济发展。建立完善与经济社会发展相适应的服务体系，提升综合承载能力，成为整合资源、集聚创新、特色产业的“新载体”。

3.注重服务周边村民。统筹布局、互联互通，完善补足城乡服务设施体系，促进服务设施向周边农村延伸。

iii 留足发展空间：对接区域市场需求，尤其大城市周边，旅游产品策划考虑外溢的功能需求。

总之，从道路、交通、环境、建筑风貌，到功能布局、各类设施，从休闲、娱乐，到餐饮、商贸，在充分满足居民物质和精神生活需求外，一切要从打造乡村生态旅游项目的思路出发，精心打造，务显“特色”，使生态旅游业、现代服务业，成为乡村赖以发展的产业之一，为乡村发展提供源源不断的经济收入。

 e)活力构筑：聚集人气，防止空村鬼镇出现 

i 打造活力型街区：要结合棚户区改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娱乐街区等受大众欢迎的有活力的街区。

ii 提升冬季的活力：北方地区项目选择考虑弥补气候条件等因素，积极发展全季节旅游，增加冬季项目。

iii 注重夜经济打造：增加夜晚的商业和文化活力，打造具有魅力的夜色景观，增加乡村夜生活、夜消费活力。

2) 8大功能分区设计

 农业生产区 

 农业景观区 

天津杨柳青果蔬博览园

 现代农业产业园区 

 生活居住区 

 农业科普教育及农事体验区 

 乡村休闲度假区 

定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。

规划：主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等，开展各种各样的户外活动及娱乐活动。

产品举例：乡村自然游憩公园及户外运动公园：配置登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动等产品；乡村度假村：配置乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等，满足人们回归自然，归隐田园的需求。

（综合旗鉴旅业等平台）

 产城一体服务配套区 

定位：为农村、农民、农业，生产、生活提供服务和保障的核心区域。

规划：规划建设基础设施及公共服务设施。一方面服务于居住区内的居民、村民对医疗、教育、卫生、生产生活、休闲等基本生活需求，另一方面服务于农业、加工业、旅游休闲、商贸物流、乡村金融等产业发展需求。

产品举例：

交通、给排水、电力、电信、燃气、人防、综合防灾等基础设施；

教育、医疗卫生、体育、社会福利与保障、邮政电信、乡村金融等公共服务设施。

 衍生产业区 

定位：乡村新型产业、高级发展模式试点区。

规划：在关注农业基础、关注农民利益的基础上，发展衍生特色产业，延伸产业链，打造多元产业融合。

产品举例：健康产业、养老产业、互联网农业、体育产业、影视产业、创意产业、科教产业、生态产业等。

04

专业运营管理

1)  确定运营主体

 a) 专业运营管理公司 

 b) 村集体统一运营管理 

2) 紧抓运营要点

 a) 推动产业健康发展 

 b)塑造乡村旅游品牌 

 c)充分调动农民积极性 

3) 合理利益分配

 a) 企业——经济、品牌、战略投资效益 

 b) 农民——租金、分红、工资等收入 

 c)   乡村——经济、社会、文化、生态效益 

课程时间：2025年1月5日-7日

课程地点：海南---喜禾农场

01

我们去学什么

周小姐将深度解读喜禾农场30万会员、年2.9亿营收之路，实战分组研讨，展开六项联动的实践解读：

✦ 资本与资源联动

✦ 企业与农户联动

✦ 特产与标准联动

✦ 线上与线下销售联动

✦ 企业品牌与区域品牌联动

✦ 一二三产发展联动

02

课程亮点

✦ 深耕水果 订单种植：

由1个农场发展成23个联合种植基地 从5000亩发展到10万亩联动发展规模。

✦ 会员制服务 社区新零售：

30万高端家庭/企业会员 实现年2.9亿营收

✦ 农文旅融合 品牌化发展：

一二三产融合发展 喜禾农场+海岛印象+云舍松涛海南中国村

✦ “农业+旅游”产业发展模式

现代农业、乡村旅游、科普教育研学等一二三产业融合发展的旅游区

03

课程详细流程

DAY1---1月4日

【下午】报到

【晚上】欢迎晚宴

DAY2---1月5日

【上午】

☛ 深度解读喜禾农场30万会员、年2.9亿营收之路

【下午】

☛ 深度导览------云舍松涛·海南中国村·喜禾共享农庄

☛ 体验咖啡沙龙/观山茶艺雅集

深度解读喜禾农场30万会员、年2.9亿营收之路 实战分组研讨

DAY3---1月6日

【上午】

☛海南柚子夫妇共享农庄

海南省级现代农业示范园农业科技示范基地、海南省首批共享农庄

【下午】

☛ 梦幻香山旅游区考察

“农业+旅游”产业模式的典范

项目亮点：

1、一家以“芳香”为主题的文化园；

2、待国内外游客百万人次，被评为国家4A级旅游景区；

3、现代农业种植、乡村休闲旅游、芳香产品研发生产、科普教育研学服务等的一二三产业融合发展的旅游区。

DAY4---1月7日

【上午】

☛ 游学参观：三亚阿纳亚

项目亮点：

1、用阿那亚的方式，重新打开三亚；

2、阿那亚·三亚设计项目中以沙生植物的配置、留白、光影、简约的颜色搭配等设计，打造空灵、静寂的场所。

【上午】

☛ 游学参观：大茅远洋生态村

一个共享、共建、共富的田园综合体

项目亮点：

1、创建一个共享、共建、共富的田园综合体；

2、农业高质高效、农村宜居宜业、农民富裕富足；

3、依托农业基础落地多个业态，实现从一产向三产转变，聚焦中高端用户市场，提供高品质健康产品。