今年10月，中海地产于六批次土拍中以32.1亿拿下两宗组合出让地块，分别为G2-05（137街坊）及一路之隔的K2-04（134街坊）地块，成交楼面价69158元/㎡，溢价率2.3%拿地后仅几天，中海杨浦区定海社区G2-05地块设计方案就公布了。三万平方认为，杨浦滨江这里在未来的五年左右里将会发生翻天覆地的变化，它未来的“天花板”会很高。但就目前来看，对比其他与之相竞争的楼盘，中海杨浦137街坊项目还是处于劣势。项目周边仍存在一些老旧楼房和正在施工地块的。但等到杨浦滨江在五年左右的城市更新完成后，该拆的楼房拆掉了，该建的也都完工了，这一块区域的整体形象会得到飞跃式的加强。5月29日，“2024年首届杨浦滨江世界未来水岸峰会”正式召开。会上指出杨浦滨江将在2-3年内全面建成。在此次峰会上，杨浦区委副书记周嵘表示杨浦滨江已经成为全球瞩目的发展高地，这里聚集了合生创展、美团、B站、抖音、中交、中节能等众多领军企业，为区域注入了强大的发展动力，带来了创新思维的碰撞和多元文化的交融。以上众多领军企业项目，在大会上都已经明确，将在2026年建成，限定世界500强企业开发的杨浦滨江，正在加速兑现！![]()
但是能接下这波“红利”的可不止有中海的项目。马上即将入市的中建壹品·外滩源著（预计均价：10.99万）、保利·外滩序Bund45和Bund88（预计均价约12.9万）、滨江晶典五期、九龙建业四平路项目、北京城建长海社区项目（联动均价10.7万）也都在厉兵秣马。另外还有已经入市，还有续销房源的越秀·杨浦天玥（均价9.2万）、保利琅誉（均价11.7万）以及杨浦城投·悦江湾（均价9.9万）![]()
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众多已入市和即将入市的楼盘使得中海杨浦137街坊项目短期内的竞争压力会非常大。对比其他的竞争对手，比如中建壹品·外滩源著的墅境居住氛围、比如保利·外滩序的低密宽奢洋房，中海杨浦137街坊项目的劣势就很明显了——地块小，就一栋楼。不会有会所。虽然地块南侧规模更大的地块可能会配备会所，有机会可以共享，但毕竟相隔一条城市道路，且南北小区很难有地上地下通道相连，所以即使可以共享，也不见得是一种优势。![]()
那么对比其他竞争对手，中海杨浦137街坊项目真的就没有“胜算”了吗？本期三万平方将为大家进行项目的深度评测，希望会给大家带来选房帮助。深度评测内容包括：
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项目地块东至贵阳路，南至平凉路，西北至G2-6地块。总用地面积0.43万m²，总建筑面积2.02万m²地上建筑面积1.22万m²，地下建筑面积0.8万m²。![]()
G2-05地块容积率2.5。预计只拟建两栋楼，一栋15F的住宅和一栋18F的公共租赁房。其中15F住宅的一楼做局部架空设计，包含物业、业委会、智能快递间等功能。在小区东侧出入口处有一个临时出租车位。目前来看杨浦的供应量充足，现阶段来看供应量并不会减少，因此买家的眼光也会更加挑剔，买家有很多选择。在这种状况下，只有一栋住宅楼的G2-05地快小区规模就会显得有些不够看了。尤其是会所，别的区域可以没有，但处在杨浦滨江的楼盘，有没有会所，特别是泳池会所，将会成为一个重要的选房标准。根据土拍具体情况得知小区南侧的K2-04（134街坊）地块会比本小区规模要大的多，但因为是同一个公司拿地，两个小区也只有一街之隔，所有小区的物业管理肯定是共用一套的，并且南侧小区预计会配置有会所，但北侧小区会不会吃到南侧小区的会所“红利”，还需要进一步再看。![]()
该项目还没有公布正式的户型分布图，为此，三万平方为大家进行了户型分布预测供大家参考。本次预计拟建一栋15F的多层住宅，建面约为100m²左右的3开间3房2厅2卫。![]()
标准的飞机户型，每个卧室都配备了飘窗，U型厨房，且有较为独立的餐厅。较为遗憾的是阳台并没有做到两开间。![]()
由于规范规定，初步估计14F和15F会设置联系廊，相比层层北外廊（会影响整栋楼中间户北侧房间的采光和隐私问题），本项目的联系廊的形式，只会对有连廊的楼层和连廊下层有一些影响。没有层层设置北外廊，它的得房率对比层层设置北外廊的户型要高。得房率预计在76%-79%左右。但是因为14F15F北外廊的原因，日常生活会受到影响，在购买之前需慎重考虑有北外廊的两层和北外廊下面一层。![]()
项目地块的西南侧的杨浦区中心医院，是目前唯一会影响日照的建筑，其建筑遮挡会影响到一些小区内楼栋日照。1号楼北侧有一栋公共租赁房要比1号楼高三层，但建筑位于北侧且楼栋之间间距足够，所以不会对其日照有太大影响。楼栋间距之间也设置了装饰架构，并不会影响到小区业主的日常生活。但由于南侧的K2-04地块还未公布项目规划图，测算具体日照可能存在很多不确定因素。本次就先不做具体日照预测了。如果需要更详细的日照可以关注三万平方公众号，后续会给大家带来楼栋日照的详细解读。![]()
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项目距离隆昌地铁站（12号线）直线距离约450m，但中间间隔学校区域，想要步行至隆昌路地铁站的距离接近1公里，根据步行导航时间来看需花费15分钟。值得一提的是在路途中可以路过隆昌公寓，著名导演周星驰电影《功夫》的取景地。![]()
在驾车出行方面，中海杨浦137街坊项目就占尽优势了。首当其冲的便是正在建设的隆昌路过江隧道了，北起杨浦区隆昌路杨树浦路交叉口，南至浦东新区云山路栖山路交叉口，可直达浦东金桥等地。还有军工路隧道自浦西军工路，穿越黄浦江至浦东金桥路双向8车道，由两条各长达1.5公里的隧道组成，全长3公里，可直达浦东碧云等地。另外还有北横通道全线串联长宁、普陀、静安、黄浦、虹口、杨浦共6个行政区。从项目地块出发，预计40分钟可直达上海虹桥机场。周边还有平凉路、周家嘴路等快速路，可便捷通往内环区域。在教育方面，上海市第二十五中学、东辽阳中学、上海电力大学距离项目地块非常近。距离较远的还有上海市控江中学、上海理工大学上海师范大学附属杨浦滨江实验小学。项目地段周边的商业地标也很出名，上海国际时尚中心、宝龙旭辉广场。另外还有大润发、长阳创谷等。医疗上，出门就可以看到三级乙等的杨浦区中心医院，健康得到最大保障。![]()
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