大家好，【海上•清和玺】的首期是11月8日正式开启认筹的。
开启前，项目就收到一个“巨大的礼包”！
10月14日，上海市规划和自然资源局规划部门公布了《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》。
上一版《黄浦江沿岸地区建设规划（2018-2035）》是将徐汇滨江定位提升到了“新黄金三角之一”，对标的是陆家嘴和外滩。
而本次的沿江提升规划，又进一步给整个徐汇滨江进行了扩容，【海上•清和玺】所在的徐汇长桥板块也正式被官方纳入了徐汇滨江！
项目可以说是被“泼天富贵”正好砸中。
本次首开的是7#楼，共124套房源入市。
均价是11.2万/㎡，
有建面约112㎡三房和建面约134㎡三房两种户型。
三万平方独家制作
因为一房一价表是最新出来的，下面我们就结合一房一价来为大家提供详细的全面解析，希望能够对大家深入了解房源优势、挑选适合自己的房源产生帮助。
如果对项目有兴趣，欢迎点击下方专属看房报名通道。三万平方用专业角度，带您选优质好房。在您通过小程序报名之前，请确保您已阅读并同意《用户服务协议》及《隐私政策》。在报名之后，我们将视为您已知晓。
楼栋价格解析
三万平方为大家把一房一价整理成Excel格式的文件了，需要Excel文件的朋友可以联系我们免费获取。
三万平方独家整理
因为这次就开7#这一栋楼，所以无法有楼栋之间的对比。但有两个方向的思考和预判要和大家聊一下。
① 7#楼的性价比很高！
楼栋均价是11.2万/㎡，项目的联动价是11.5万/㎡。楼栋的均价是低于项目整体的。
预测后续143洋房、177大户型单价会到13万+左右，套数少非常稀缺。
但是楼栋的位置却是南面第一排的。第一排的好处是背靠中央大景观，而楼栋南面因为都是5层的现状住宅，所以几乎是不会有遮挡的。这从三万平方计算的楼栋日照情况就能看出来。
三万平方独家制作
全楼房源日照全满分！每一户的冬至日日照都是6小时。远远高于上海市的冬至日日照时间1小时的标准。
② 对于计划冲112㎡和134㎡的朋友们来说，这是唯二的南排楼栋的机会。
所以从性价比和机会角度综合来看，7#是不宜错过的机会！
分单元和分户型价格
下面我们来看一下楼栋单元和分户型“每条腿”的价格。
三万平方独家制作
01室是东边户134㎡。05室是西边户134㎡。
02室和03室是中间两户112㎡。
同面积段之间，112㎡的两户价格是基本一致的。因为整栋楼的位置，周边对它的影响都比较少。所以这两户的日照和视野几乎也一样。那么对于大家来说，选择的范围就比较大，上车友好。
134㎡来看，东户01室比西户05室单价高了约4000/㎡。这里我觉得价格的高低定价是合理的。这两户有共同的优势，就是前面介绍的南面第一排、背靠中央景观、无遮挡、日照都是满分，景观视野舒畅等等。
但的确也有不同，01室靠东，这是很多选房人在意的点，然后01室东南方向的视野更有优势，相对的05室是北面看上海植物园的视野更有优势！
这里三万平方为大家补充介绍一下新的选房知识点。大部分朋友们还是介意西户是担心西晒等节能问题。这里我们建议大家在选房时把西晒因素放到最后，毕竟目前的建筑技术不断提升，节能保温是要好于二三十年前的。另外毕竟目前的空调电费相对于房价来说，比例太小了。
房源套总价
下面我们从预算角度来分析选房逻辑。
三万平方独家制作
首先，两个面积段的户型在预算上，是有一些总价的重叠。
我们以134㎡的最低价1232.68W来看，大约等于112㎡户型的16层（销售层），所以如果跳面积段，可选的房源还不少。
所以部分预算段的朋友也就是相对的可能需要纠结：究竟是选112的高区，还是选134的低区？那么只能根据大家自己的家庭生活习惯来和现场摇号选房的情况来多做预案了。
在这里有实际的经验和大家分享：
第一是一定要多做预案。因为选房现场瞬息万变，建议大家在进场前，一定要把所有自己能接受的可能性都想好。
第二是摇号的时候，可能发生某一段户型的“号”集中的情况。
只要自己还有机会，现场不妨多等一等。
下面为大家介绍一下本次的房源总价段的情况。
三万平方独家制作
上面这张是房源预算段的分布，统计后可以看出：
112㎡户型的主力预算段还是在1200万-1300万，
134㎡户型的主力预算段1500万-1700万。
超出这两个范围的，房源数量就大大减少了。
大家可以作为自己选房概率的参考。至于是集中火力，还是准备捡漏，就只能大家根据自己的情况做好准备了。
楼层价差
三万平方为大家把一房一价还有楼层价差汇总在楼层上。
三万平方独家制作
层间价差比较大的地方，我们标了浅红色。
这里很明显分为两个区域：
一个是顶层。这里几乎都比次顶要便宜8000-9000的单价。这个优惠力度我们觉得是比较大的。相对于对顶层的设备、漏水、保温节能的担忧来说，这个性价比绝对足够。关键顶层的视野也很无敌（高区视野部分在后面详细介绍）
第二个区域是低区，自然层9层及以下。相信开发商把这里定的比较低，还是考虑到选房人担忧低层被楼栋遮挡的问题。
优势房源和选房建议
相信看到这里的朋友们，会觉得：那是不是选低区的更有性价比？
从以上的各类数据来看，是没错的。
但是！三万平方更要告诉大家的是：
高区不但有性价比！更有【舒适比】！
因为高区的景观视野实在是太·太·太好了！
下面，三万平方利用独家技术为大家展示高区的户内视野模拟。
三万平方独家制作，仅作为演示模拟。不作为买房依据和承诺。
这里展示的是顶层阳台的东南向视野和南向视野。
可以明显感受到视野的开阔！松弛感满满！
远眺江景和徐浦大桥，毫无压力~
三万平方独家制作，仅作为演示模拟。不作为买房依据和承诺。
上面视频模拟的是顶层7#东户主卧的转角飘窗视野。整体的视野感受比阳台更为出色！看江效果更长。
三万平方独家制作，仅作为演示模拟。不作为买房依据和承诺。
上面视频模拟的是顶层7#西边户北书房的视野。因为楼栋要高于自己北边一排住宅，所以远眺上海植物园，满窗都是绿色。更是直接一路可以看到徐滨的西岸数智中心的未来超高层建筑！
所以，7#高区的景观视野可以说是几乎无敌的！
本次一房一价中，高区的价差拉的非常小，这就给选高区带来了更大的选择范围。
而且从目前来看，现在这个时期也是买高区几乎最好的时间窗口。
上海已执行多年二套首付比例70%的贷款政策，楼层越高首付压力越大。但新政后首付比例降低，不管是首套还是二套，是购房高区的压力一下子降低了很多。
然后从二手市场来看，市场的共识就是高区的价格溢价至少可以达到低区的20%以上。并且高区的房源更受市场的追捧，置换效率更快，脱手速度更快。更不要说，熟悉的朋友们都知道的，市区沿江两岸的二手，但凡能看到江的，挂在市场上时间都不会长的。
我们来算一下，这次134东边户的次顶1718W，比中区16层总价高了约100W，按照二套的首付来看，也就是多付了30W。但得到的是高区的无敌景观和视野。另外更有高区的私密性更好，通风性能更好等等优点。
自己住的更好，后面出手的话价格更坚挺，速度更快。
这个性价比绝对非常值得！
这次的高区绝对是值得冲的。首付预算充裕的情况下，建议从高区往低区开始选房。
小结
其实，关于这个盘本身还有很多独特的优势没办法在7#楼的解析中展现出来。我们在这里就提纲挈领的说一下：
1、楼盘社区的规划设计就把品质拔得很高！特别有独到的设计匠心。
比如：保障房和商品房区域是用城市级道路隔开的；北面很多配套建筑隔在了围墙外；
2、规划有目前徐汇在售约2000㎡的会所，包含泳池+健身房+私宴厅+室内高尔夫；
3、所有住宅都有风雨连廊的连通，全上海有风雨连廊的小区绝对屈指可数；
4、户型让人惊喜的装标；一栋一管家的金玺物业服务；
5、还有“金镶玉”设计主题的曲面流体建筑立面。
最后，回到7#的总结。
本次的7#楼，对计划上车112㎡和134㎡这两个户型的人来说，不论价格还是位置，是几乎最好的机会。
低区没遮挡，性价比高的没朋友。
高区我们觉得更强势！景观视野太好了，性价比和舒适比，两个都拉满了。
最后祝大家都能选到自己心怡的房源！
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