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2020年10月，仁恒+华发联合体以42.1亿的价格竞得静安区天目社区，C070102单元38-01、39-01地块，溢价率为1.25%，成交楼面价52833.79元/㎡。
2022年7月华发仁恒苏河世纪第一次入市，火爆程度在当时造成了不小的影响。项目首批次推出3栋楼，共计304套房源，均价13.3万/㎡。最后收获了950+组认购，入围分68.8分。
作为两年前的超级红盘，时至今日，华发仁恒苏河世纪带着仅剩的44套（3#和6#），主力建面约102-245m㎡3-4房再次吸引住大家的眼光。
本批次售楼处预计11月中下旬开放，245m²样板间预计12月开放。
项目地处静安苏河湾核心区位，南侧就是苏州河。新静安“一轴三带”苏河湾板块做为核心，将来不仅限于新静安区，甚至上海北区，更甚至成为上海全市的新发展核心。所以苏河湾的前景还是非常值得期待的。
随着苏河湾产业聚集和人文氛围的升级，苏河世纪的先天优势也进一步扩大。
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本期三万平方将为大家进行华发仁恒苏河世纪二期的深度评测，希望会给大家带来选房帮助。
深度评测内容包括：
总图分析
户型分析
日照分析
区位分析
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总图分析
三万平方独家制作
项目地处静安区苏河湾板块，曲阜西路与晋元路交汇处，南接苏州河，东邻爱国主义教育基地四行仓库。
项目占地面积为2.8万m²，地处内环内核心，集品质住宅、精品商业、文化办公为一体的高端综合体。
地块共三个出入口，小区公共通道出入口在南侧国庆路，两个人行兼车行和消防出入口分别设置在曲阜西路和国庆路。
机动车进入小区后就可以看到地下车库入口，小区基本实现人车分流。
小区K站和一栋3F配套设施布置在地块东北侧，与3#西侧边墙间距约20m左右，影响不大。
户型分析
三万平方独家制作
项目二期加推房源位于3#19F和6#8F两栋住宅，共44套，主力建面102-240m²3-4房，另外还有6套大平层和2套复式。一期房源均已售出。
3#——245㎡（西户）+245㎡（东户）
6#——102㎡（西户）+102㎡（东户）
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102m²三室两厅两卫，1梯2户。3开间朝南设计，南北完全通透。每个房间都设计了飘窗。公卫临近次卧布置，方便就近使用。美中不足的是南向西侧的次卧会受到电梯噪音影响。好在与电梯之间连接的墙面设计了一排柜子，阻隔了电梯带来的部分震感和噪音。
经过三万平方评测，此户型得房率约为80%，最终以开发商公布为准。
备注：预估的80%得房率是在标准层得房率的基础上向下浮动约5%，是因为计入二次公摊，主要指的是除了标准层之外的公摊面积，比如入户大堂、屋顶电梯机房、园区水箱间等等。这些面积有的是全楼一起摊，有的是全小区一起摊。
三万平方独家制作
245m²四室两厅两卫，四开间2梯2户，客厅不仅做到了加宽设计，保姆间也设置有独立卫生间。近独梯的设计，电梯入户前的公共部分可以利用，临时放置一些鞋柜等收纳用品，户型实得率高。
经过三万平方评测，此户型得房率约为75%，最终以开发商公布为准。
备注：预估的75%得房率是在标准层得房率的基础上向下浮动约5%，是因为计入二次公摊，主要指的是除了标准层之外的公摊面积，比如入户大堂、屋顶电梯机房、园区水箱间等等。这些面积有的是全楼一起摊，有的是全小区一起摊。
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480m²的复式户型，内部设计楼梯上下，1层超大面积的客餐厅，餐厅足以容下约10人同时就餐。1层设置一个卧室且临近公卫，方便使用。2层三个卧室都拥有独立的卫生间，并且专门设置了起居室。
三万平方独家制作
498m²四室两厅五卫的大平层。可拓展性非常高，餐客一体化，打造视觉上的无界空间。每个卧室都配有独立卫生间。
下面是三万平方利用独家技术为大家展示本批次所开楼栋的户内视野模拟。
从模拟视野可以看出，有些户近景可以看到苏州河，远眺明天广场等地标建筑。
三万平方独家提供3号楼02室19F客厅阳台视线
三万平方独家提供3号楼01室19F客厅阳台视线
三万平方独家提供6号楼02室8F客厅阳台视线
想要3#和6#户户视线的买房小伙伴请联系管理员索取。
日照分析
根据公示情况，我们将本项目和周边楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下。
三万平方独家制作
先看一下地块周边情况，项目南侧就是苏州河，且本次加推户型楼栋都处在小区中间位置，所以几乎不受周边和内部建筑的遮挡。
三万平方为大家评测两栋楼的冬至日日照以及每一户的每个居室窗口日照情况，详见下图。
上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。
三万平方独家制作
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区块分析
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项目周边三线交汇，与曲阜站的步行距离仅有300m，1站即可到达人民广场，距离汉中路站直线距离约900米左右。步行距离约1.1公里，预计花费18分钟。
三万平方独家制作
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教育方面：出门就可以看到上海市棋院实验小学和上海市向东中学，周边还有上海音乐幼儿园、惠斯顿高瞻幼儿园、上海市静安区闸北第一中心小学。
商业方面：项目邻近区级商业体大悦城，足以满足日常生活的各能级消费，且步行就可以到达，另外还有安康苑和龙胜华兴新城地块两个即将建成的综合体以及规划中还有大量的商业用地。
医疗方面：著名的三甲医院静安区北站医院也在本项目周围。距离较远的还有上海健桥医院、上海长征医院等。
值得一提的是1937年10月26日在中校团附谢晋元的率领下，坚守上海四行仓库四天四夜，打退日军十余次疯狂进攻，毙伤敌200余人的四行仓库保卫纪念馆就在本项目南侧不远处。
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