上海又个一线滨江，能起飞？
楼市
2025-01-08 07:50
上海
黄浦江无论在上海的地理位置还是发展上都是极其重要的存在。上海在2020年重磅官宣“一江一河”沿岸地区建设规划（2018-2035）后，这几年崛起的热门滨江板块不少。外滩、陆家嘴本来就是传统滨江强势区域，后来前滩、徐汇滨江、东外滩、北外滩也发展起来，成为热门滨江新贵。可见，上海要将黄浦江沿岸做成“迈向具有全球影响力的世界级滨水区”的决心。上海一线核心滨江段，和前滩几乎紧挨着的后滩随着第一块住宅的出让，终于要开启住宅开发。
后滩属于浦东世博板块，临着黄浦江，南至川杨河，东至南北高架。和前滩板块只隔了一条川杨河，而且相比前滩，后滩更靠近内环。曾经，后滩传言是上海市府的预搬迁地，被誉为上海“新中心”？而且在前滩国际商务区之前，后滩片区就规划了一个更高端的商务区，即浦江耀华国际商务区。后滩首创了上海”九宫格“概念，即后滩九宫格，后来才有的前滩九宫格、金桥九宫格。但是市政府没来，后滩以及九宫格的开发进行的也不顺利。2007年，后滩站的上盖地块——环通商业广场就已经出让，但因为一系列的纠纷，这个项目一度被空置10年。至今，环通商业广场都没有完全开业，保持超低的入住率。后滩地标建筑SK大厦，早在2011年地块就出让了，但是这个项目一开发也是十几年，进展非常缓慢。后来后滩陆陆续续出让了几幅商办地块，但规模都不大，导致这个板块比较缺乏像前滩那样现代化的商业氛围。2017年，因为上海克虏伯不锈钢厂收购开发的问题，一部分开发又陷入僵局。后滩的商办开发运营都不太顺利，2022年，坐拥黄浦江一线江景的“莲花楼”君康金融广场被25.2亿拍卖掉。2024年末，后滩又一个一线滨江地标办公——环球都会广场3号楼被拍卖，而且上架两次都流拍了。经历几次商办项目的挫败后，后滩转变了思路，出让了几幅租赁住宅地块，这些租赁住宅后来成了世博前滩区域的一些企业配套。
再后来，后滩规划又做了新调整，住宅用地的比例大幅提升，商办规划缩减。后滩的整体开发都在水生火热的时候，前滩凭借良好的天时地利迅速崛起，一江之隔的徐汇滨江商办也如火如荼建造，后滩的商办明显乏力。
后来前滩的成功开发完全挤压了后滩的商务空间，后滩发展受到了很大的影响。所以后滩没必要执念于商务区的打造，转向高端住宅区和沿江商住区是对的。不过，前滩新房已经都开发完了，前滩南住宅也卖了好几个，现在该轮到后滩了。而且后滩增加住宅土地非常利好购房者，也给这一段滨江补充了居住用地的后滩九宫格中的第一块住宅用地（浦东新区上钢社区Z000101单元07-1地块）协议出让了，地块竞的人是上海地产旗下的上海城市更新建设发展有限公司。出让的07-01地块，位于19号线德州路地铁口，基本属于地铁上盖。这块地也是目前后滩九宫格片区里体量最大的一块，住宅套数下限1050套。而且出让规划里不用配建保障性住房、租赁住房，中小套户型占比不低于总建筑面积的40%，全部装修交付。直线黄浦江450米左右，因为正前方06-1地块有50米限高的商业、商办规划，未来这个限高100米的07-1地块中高区妥妥一线江景房。地块北侧是龙耀路隧道，直达徐汇滨江，东侧是南北高架。然后向南越过川杨河就是就是前滩板块，往北面走走就是世博文化公园。而且地块的东南侧地块是教育用地规划，未来会建一个幼儿园。并且根据规划，地块有机会扩建为一个九年一贯制学校。整个后滩九宫格片区的纯住宅有4块，未来，整个后滩板块预计共将推出3930套房源（包含290套租赁用房）。当然地块位置好是一方面，后续的开发建造也同样重要。这块地目前的开发商隶属于上海地产，但很大概率不由他们全权操盘，很可能用股权转让的方式卖给实际操盘方。
虽然目前地块楼板价在7万/㎡左右，但这块地未来住宅一定不会便宜。附近除了中铁世博云境因为有联动价的缘故，卡在10万均价，几乎所有滨江板块的新房价格都在攀升。尤其是和后滩一条黄浦江之隔的徐汇滨江，价格早就突破17万/㎡，前滩最后一个新房和江景没什么关系都要13万/㎡+。
所以不要看后滩这块地楼板价好像不高，但毕竟是一线滨江地段，再看看周边滨江新房价格都涨成什么样了，没皮夹子可以捡了。
而且作为后滩九宫格第一块出让的住宅地块，未来这第一枪着实让人期待的。
从整体定位看，后滩被定位为“世界级新地标”，板块内的功能也是高度复合的，包括了文化、商务、会展、旅游等诸多方面。而且后滩还被划入了上海“中央活动区”（CAZ）之中，浦东CAZ范围很小，就只有两个地方，其一陆家嘴，其二世博-后滩-前滩，全部沿着黄浦江。
另外，后滩、前滩和徐汇滨江形成了继外滩-北外滩-陆家嘴后的又一个滨江黄金三角。从整体区位上看，后滩九宫格也是浦东内中环仅剩的三大可成片开发区域（另两个是北蔡楔形绿地、新杨思），并且是这三个区域中位置更好的。
梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等都在板块附近。![]()
世博中心、演艺中心、中国馆 图源网络而且板块上的世博文化公园是在上海CAZ范围内，仅有的2个大型城市中央公园的其中一个。 不过有一说一，后滩的产业导入一般般，但紧贴着的世博和前滩很给力。世博片区已发展成央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心，目前已有26家央企的近80家公司集聚世博片区，总部经济蔚然成风。另外，前滩目前也吸引近300家企业入驻，其中七成为外企，跨国公司地区总部达到30+家，包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等。后滩作为上海黄浦江沿江核心段的一部分，同时也是上海中央活动区的一部分，两大战略规划叠加，起点很高。而且后滩很早前就被寄予厚望，虽然走了些商办的弯路，发展过程比较坎坷。但后滩的邻居都很给力，世博的总部经济以及前滩的商办聚集效应让整个世博—前滩板块都熠熠生辉。另外，后滩有不可多得的地理条件以及其他滨江难以复刻的文化休闲配套，希望未来能被打造成全新的滨江标杆居住区。
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