地铁房，不好卖了？！
楼市
2025-01-05 08:50
上海
随着时代的发展，这句话逐渐演绎成“地铁一响，黄金万两”。“地铁=溢价”这个概念在上海蓬勃建设的几十年里，几乎已经成为一个烙印，深深镌刻在普罗大众的认知里。但是伴随着去年不少宣称“地铁盘”的新房入市频频碰壁，我们发现这个市场铁律好像开始不太奏效了？要想选对地铁房，首先，你要明确你看的楼盘是不是真正的地铁房。先别着急笑，真的有很多人对“地铁房”几乎没有一点概念。由于预算有限，他一直在纠结到底是应该买市区这边的老破小还是郊区那边的新房。
尽管将近三分之二的朋友让他多关注关注地段好的房子，但他依旧举棋不定。“看好的新房虽然在郊区，但是是地铁房，去哪都蛮方便的。”该小区距离地铁站直线距离900米，步行距离将近1.7公里，走路要走28分钟，从家到地铁站不想走路的话坐公交要倒腾两班车再走500米。![]()
小L很无辜：“销售说这就是地铁房啊，而且附近有地铁不叫地铁房叫什么？”![]()
因为前车之鉴，所以开篇想和大家再明确一下地铁房的概念。500米这个距离相对比较舒服，小雨可以不打伞，高温天也能扛住。至于1800米，脚力强的可以走得到，但走起来很煎熬，客观讲更适合自行车、电瓶车出行。严苛一点，我们通常把800米以内作为地铁房的评判标准，至于“近地铁房”和“泛地铁房”更像一种营销概念。从地段看：地铁对内中环房子的溢价能力正在慢慢下降。内环区域的地铁房覆盖率高达92.2%，内中环间高达79.9%，而中外环间为65.4%，外郊环间则骤降至24.6%。地铁虽然很难拉高房子价值的上限，但其便利程度往往会成为房价的下限，有地铁的房子往往可以更好的流通换手。这个不难理解，因为买刚需房一般从当下自身出发，但是由于未来家庭人口增减，你换房的概率肯定大于后两者，既然要换房，在整个房地产市场下行的趋势下，流通性肯定就是最关键的了。比起流通性，豪宅更看重居住属性，审美属性和群体认同感，比如闵行马桥板块，尽管整个板块内部没有任何轨交，但这也并不影响其内部旗忠别墅区成为上海的豪宅代表之一。2019年，广东龙华金茂府开盘，当时开盘均价10.3万/㎡，比后两年又涨一波的广东红山房价还要高。按照它和周边房价对比以及整个金茂府产品品质来看，这是个妥妥的豪宅。
但广东的房产媒体人关于这个楼盘定位却始终只是：品质好的住宅，远远不到豪宅标准。
他们给出的理由是：假如你是豪宅业主，推开自家窗户，看到的是地铁4号线，你会觉得这个房子有档次吗？上海和广东情况不太一样，上海豪宅大多位于内环内，内环内先天轨交就很丰富，所以地铁倒是不会影响他们的豪宅定位，当然，也不会给他们带来什么额外的价值。
写这篇文章之前，刚刚看到一个有些新奇的观点：对于豪宅而言，地铁的价值甚至不如一条河流。有点傲慢，但是回想一下苏州河畔和黄浦江畔如今的土地价值，又觉得这个观点倒是也算写实。豪宅迎来史诗级元年，数量质量都交往年提升了很大一个档次。但唯一不变的是总价段400-600万的客群，依然是楼市主力军。这部分人群在上海能买到符合前文中地铁房概念的新房吗？
感兴趣的朋友可以对照自己所在的区位，在我们的公众号搜索或者后台留言，获得该项目的相关资料。很难再有人单单因为一个地铁而all in，为楼盘无脑买单。
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