上海外环外，都是坑？

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今年楼市和去年有一个相当大的不同，今年是会有政策配套的。

因为我们已经到了一个政策底。

你要知道，对一线的判断一定来自于一线，

很多人觉得房地产的黄金时代已经结束了。

房地产的黄金时代结束其实是对开发商而言，

2023年那么多开发商暴雷，

原先那种模式高负债、高杠杆、高周转、高收益，

这种把风险留给购房者，留给整个社会经济的模式已经结束了。

现在买房最重要的两个事情，第一个选对时机，第二个选对标的。

你要盯着去选一个自己合适入手的时机，其次选对板块选对小区。

在一个板块里面，你就会发现有的小区基本不怎么涨

但是有的小区涨得特别特别好，比如张江，

但是张江镇的老房子就涨的特别的慢。

它们之间影响房价的决定性因素是什么？现在上海买房还有哪坑？

浦江镇能买吗？浦江镇推荐哪里合适？

答：浦江镇的话，你要仔细的选。

靠北面一点有个叫浦锦街道的地方，这个地方城市街面也好，有很多次新房，这些地方入手是可以的。这个地方其实是三林南前滩南的概念。前滩南慢慢发展起来，能把这个地方带发展起来。而且这个地方后面会有滨江，机场联络线，筠溪小镇。这个都可以的，而且银都路越江隧道马上就要开了，银都路隧道开了之后，对面是华泾，整个华之门的规划量也特别的大，那么华泾和浦锦形成了联动之后，浦锦这个地方以后的发展是OK的。

但是如果你再往南到鲁汇这个地方，到8号线的终点站沈杜公路，甚至你再延长一点到大治河这个地方，这些地方就不推荐了。因为这些地方相对来说太远了，你想一想，如果你在这个地方买那种远大新，你在卖房的时候谁来接盘？市区的老破小，你割点肉还能卖得出去，这个地方的远大新，就算割肉，割大肉卖都会比较慢。因为浦江镇太大了，它不是都不行，只是说有些地方不行。

浦江的大华星曜4.5万一平，怎么样？

答：不怎么样。

虽然说周边的二手房次新卖到5万左右，有很多人借此就宣传大华星曜卖4.5，它也是有倒挂的，甚至因为这个很多人去买了。但是我告诉你，你后面再置换的时候，面临的情况就是和大华星曜周边的二手房是一样的，和那些二手次新是一样的。到最后你是卖不到的，所以说不要买那么远，如果预算够，你往北略微走一走，到浦锦这个地方，如果你预算少一点，哪怕你去周康这个地方，这些地方因为周边有强势的产业，后面有很多的人口导入，这个房子后面在卖的时候还能有人去接盘，这样的话你买来才有价值。

如果不是这样，你这个房子以后谁买呢？没人买的话你怎么保值增值呢？你不能保值增值，你以后怎么置换呢？你怎么把自己的房子从浦江镇换到浦锦？从浦锦换到三林，一步一步换大，一步一步换到里面呢？所以，一步错步步错。

宝山区250万左右，杨行地铁站1号线旁边天馨花园怎么样啊？

答：250万这个预算段特别容易去买错。

如果你现在买宝山的话，那么杨行和上大这个地方都可以考虑一下。250万这个预算对你最重要的就是，这个预算就不要要求非要是三房，非要是次新，这个房子的品质一定要非常好。在这些上面你就要有所让步，这样的话你可以去买到那些未来还有一些潜力的地块去。如果市场一波利好，未来这个房子是你下一步再去置换的一个台阶。

如果你是250万的预算买这个地方是比较难选的，所有想去买远郊的房子，如果你是去这种睡城，想在这种睡城买房子，最重要的一点你要丈量一下，从地铁站到你这个房子距离有多远？是不是不能超过两公里？如果太远的话，你在卖的时候你就会发现所有到睡城来买房子的人，他们对到地铁站的这个距离都是特别敏感，如果你是离得有点远的时候，在市场行情不好的时候，你会特别的难卖。

宝山吴淞那个规划落实，北区可以买房吗？

答：我觉得这个规划落实的可能性会非常的小。

虽然说它这个地方大，吴淞是不是他把杨浦的一部分、静安的一部分、虹口的一部分，甚至浦东的一部分都包含在里面了。还有蕰藻浜重新改造，看起来非常的高大上。

但是规划这些东西就算要实现，也需要非常非常多的时间。首先需要资源的投入，先要投入人，投入钱；第二个从中改造，要去拆迁，要把原先的东西清掉，但这些都是障碍，要克服掉这些困难，才能完成这个城市事实上的更新，才能让这个地方突然间变好。那你有必要现在这么早就进去吗？你有必要这么早看到一个大吴淞的规划，现在这么着急忙慌的冲进去。

真的非常没有必要，你甚至可以等到这个地方建的差不多了，这个地方的房价如果他真的能慢慢的往上走了，你再进去都不晚。你看看临港的规划高大上吗？临港的站位还不够高吗？但是你看看临港的一手房，它到底是一个什么样的表现？临港的二手房市场怎么样？你开车去临港那个地方转一转，看看街边上的人气足不足，你就能明白。

城市的发展是很慢的，规划的落地是很慢的，要一轮一轮的卷入人、卷入资源，这些人和资源都到位了，要克服很多困难，这个地方才发展起来。你不要那么早就过去，甚至等到它慢慢开始展现出一点这个苗头来了，你再进去都可以的。

张江次新动迁房建议买吗？

答：川阳新苑、申城佳苑、玉兰香苑这些地方其实还是OK的。

这个地方有一个核心的关键位置，他们是靠着张江东区近的，双子塔马上就要投入使用了，等到2025年双子塔投入使用，这些地方能吸引不少人过来办公，那这些人会不会在周边有租房需求呢？这个需求肯定会有的。申城佳苑是比较新的，楼栋的间距也比较大大，品质看着也可以。但是他的问题就是到13号线张江站有点远，如果你就在张江上班，你自己开个车，那么你买申城佳苑还是OK的。如果你是依赖于地铁上下班的，你买到那个地方去坐地铁的时候就会远了，13号线东延伸线以后会往上走，往玉兰香苑那个地方走。

徐泾的房子能买吗？

答：徐泾的房子现在去捡个漏是OK的。

有很多人现在有一个论调，说徐泾这个地方过去几年间供应了特别多的新房，2021年到2023年供应了超过1万多套的新房，这些新房未来会使它抛盘的时候会形成压力，等到2026年的时候，2021年那一批高分牌第一次解禁的时候，会不会有一些投资的人把房子抛掉呢？会有的，但是它的影响不会是长期的。

如果说你买了之后，你现在持有个5年，站到10年的角度上来看，能越过这个周期没有什么问题的，看你自己的需求是不是匹配这个地方，如果说是匹配的，通过虹桥经常出差的，你就是在青浦这边工作的，那么你买个徐泾其实没什么问题。

桃浦怎么样？外环外是不是都是坑？

答：要看是桃浦什么地方。

如果是桃浦新村，它是一个外环外的老破小区域，这种远郊区域的老破小，如果你正在持有。建议你趁着这一波，抓紧把远郊的老破小换掉。因为远郊的老破小是即将被淘汰的产品类型，未来的郊区老破小将精准的被保障房给攻击。原先保障房的主要目标客户是那些刚需上车的人群，这类人群原先他第一步上车会去买什么地方呢？远大新买不起，只能买远郊的老破小。未来，保障房来了之后，有了托底之后，处于鄙视链最底端的远郊老破小，完全没有任何价值了。

外环外放开单身限购，冲去外环买房，这是一个好事情，但是你也要分是近郊还是远郊，如果你离外环外很近的话，还是可以的。当然，外环外也并非都是坑，你看唐镇、七宝，这些外环外，次新能卖到10万+，你说这地方不能买吗？这些地方未来的发展趋势，以及未来的接盘力度，未来的需求还是相当可以的。

但是外环外很偏远的地方也有，像白鹤重固，这些地方就请大家避坑了，同样的外环外有不同的命运。看看上海地图就知道，外环外有多大了。

大家将心比心，你自己想买房子的时候，第一个要考虑我上班要近，别人买房子的时候也是这样想的，设身处地的去想一想，那么在产业比较近的地方，这些地方以后的发展就有托底，因为有那么多人来接盘这个房子。

房龄超过20年的老破大不能买吗？

答：像静安黄浦这样的老破大，价格8-9万这样的老破小还OK。

老破大你要一个一个去分析，得看它的户型得房率朝向，包括停车是否方便，板块位置怎么样等等。

如果说你要仔细去核算，你不能一棒子打死，如果是说你的产品力这个事，就是离现在的次新脱离的特别远的话，特别远离现在人对房子的需求的话，你以后卖出来会比较难，老破小价格便宜，但是你一旦到老破大，比如说八九万的老破大，买个100平，甚至有可能是两房或者小三房，这样的房子得房率不高，你到八九百万很多人到外环附近就可以买到比较漂亮的次新了，它的竞争力会变小。

毕竟一房一价，特别是这种老破大，以后面临的这个竞争会比较多。现在大家买房子最重的是什么？最重要的其实就是比来比去，我这个预算是不是我本来想买这个板块？本来想买张江的，那就要比一比，是不是有其他的板块？买了之后，你比张江的配套好，比张江的未来的这个升值潜力好，所有的这些都是比出来的。

康城的房子卖不出去怎么办？

答：卖不出去降价呗。

当初买康城的时候没有想好，你只看到买的时候便宜，没有想到在卖的时候这么大供应链的小区和你一样。康城的供应量太大了，同质化的产品太多了，你的竞争对手太多了。这些竞争对手中，总会遇上几个着急便宜卖房的人，这时候你再和他们竞争，说实话你是竞争不过他的。

那你现在去卖了也没有办法，如果你现在想要置换，你就割肉卖掉去置换。如果你说我也不舍得割肉，割也割不下去，到最后怎么办？我给你出个主意，你可能赚的少一点，那就是你等到2024年，2025年这一波价格涨上来之后，你再卖掉它，你再等到2026年、2027年后面价格再跌回来的时候你再买，是不是有可能从这个百分比上来说，有可能你赚一点，但是从绝对值上来说，你肯定会赔的。因为接下去2024年2025年这一波涨上去之后，房价即使会跌，依然会比现在高。

就像大家觉得现在如果能降到2019年、2020年的价格就好便宜了。因为2020年、2021年有涨幅回来，在跌的时候，哪怕跌到之前的低点，你都会觉得它非常有性价比，非常便宜，都有很多人去买，然后把这个价格给你拖住。

芦潮这个能买吗？

答：芦潮港不推荐。

你买芦潮港，周边啥都没有，你真的是在那边有需求的话，哪怕你买到惠南，惠南起码还有本地人的需求，不是吗？哪怕你买到临港去，临港虽然说我也不推荐大家去买，但是你都要买到芦潮港了，矮子里面拔将军临港总比芦潮港好。当然最好的是你往里买一买，你买到周康去都比那个地方好。

在犹豫要不要把自己的房子挂出去？

答：如果是置换，不要再犹豫了。

先把你自己的房子挂出去，这个也是你了解市场行情的一种手段。当你的房子挂出去后，看一看小区的价格是多少？看一看最近来打你电话的中介多不多？来看房的客户多不多？要你去谈价格的客户多不多？如果是多的，证明市场逐步的在变火。除非你不想置换，如果你要置换，现在你手上有房总比现在手上只有钱的人略微要淡定一些。如果你现在手头只有钱，你现在是非常危险的。但是你手头现在如果有个房子，相对来说整个市场涨的话，你自己手头这个房子还能涨一些。相对来说还OK，你还有资格略微犹豫一点点。

但是，置换的窗口期一定是要在，比如下跌的市场是好置换的。为什么下跌的市场好置换？因为你可以先卖后买，你卖的时候比较贵，你买的时候比较便宜。当然，平的市场也好置换的，因为你平进平出。但是如果我们马上进入一个上涨市场了，你在上涨市场你想置换的时候，你是特别难的。想一想你在一个上涨市场，你先卖后买的话，你卖的便宜，买的贵，你先买后卖的话，没有那么多房源匹配你。时间上你有可能拿捏不准，这时候对你专业性的要求会非常的高。

写在最后，

如果你这段时间正在买房，派房王博士要提醒你，

这段时间一定要多放精力在分析市场一线的数据上，

你甚至要腾出一些精力，到处去跑一跑，到处去看一看，

了解一线市场，不要被一线市场给抛掉，

因为市场一旦反转，它就会非常的快。

如果你的专业储备不够，那么你会来不及。

买房之前，希望你能

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