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它坐拥大片绿地，比世纪公园大2.4倍的城市公园，
城市、森林、湖泊、国际、舒适，钻进生态绿林，
暂时躲避世俗的烦恼，追求半日闲的最佳去处，
是躲藏在杨高北路、张杨北路里的一处秘境，
它就是森兰板块。
一个在找房类软件里未有的单独板块，包含在高行板块内。
行政上属于高行镇，但在官方交易系统里属于外高桥板块。
“森兰”第一次正式出现是在2008年，经过十多年的打造，
当年一个注册过的品牌（商标），发展成如今的森兰板块。
学校有公办六师和明珠，民办正达和哈罗，
中学有进才实验，打通了板块内家长的升学通道，
想购物现有森兰花园城，未来有印象城综合体。
但是，森兰紧靠的外高桥和高桥，邻居不给力，
外高桥保税区界面差，让很多人对森兰望而却步，
毕竟“沙县包围着的五星级酒店”，总归是要皱个眉的，
更别说浦西的客群，压根不会过来凑热闹。
1
森兰爆火背后
森兰本身地处高行、高东、高桥三镇的交界地带，
以前就是一块被边缘化的死角区域，
走在马路上都看不到几个行人，连像样的商业也没有。
如今成为浦东北部仅有的高品质次新片区，
地铁和商业+森兰绿地环境+低密度+学区，
受周边居民认可的，有很大优势。
但是随着浦东发展转向，森兰也错过很多机遇，
如今浦东南部的开发，森兰的替代者在变多，客群也被分流了。
森兰新房火热的假象
论抢手程度，森兰的新盘就没有失败过，
只要你森兰敢卖，我大金桥的改善就敢买。
虽然，外高桥保税区为森兰输入了一些原始居民，
如果没有金桥人民用脚投票，森兰的人气恐怕要减少一大半。
对比金桥居住区的开发年代较早，大量土地被老公房占据，
金桥板块内的商品房数量较少，平均品质也不高，
虽然金桥有碧云这样的国际社区，但开发面积也比较小，
想改善，去最东边的曹路，和更北边的高行都不是好选择，
直到森兰的出现，金桥的改善群体发现，它离的近，生态环境又好，
板块内，还有仁恒有绿城有星河湾，三大品质标杆背书，
所以从仁恒入市以来，在南面改善群体的围攻下，
森兰的新房项目陆续刷新了上海楼市的认知。
森兰星河湾，单价7.95万元/m²，2021年以82.42分创下了当时的最高分纪录，
森兰名苑，单价7.2万元/m²，以88.86的高分再次刷新纪录。
仁恒森兰雅苑是森兰板块第一个住宅项目，2011年首开成交均价即达到43998元/平，
当时板块内可以说除了杂草什么都没有，没学校、没商业……
绿城上海御园在2014年还拿了全市销冠，全案均价46361元/平。
森兰新房看似爆火，其实那时正赶上了浦东“房荒”，
供求严重失衡制造了森兰高分的假象，如今潮水褪去，
一方面森兰的高价二手房开始滑落，倒挂空间被挤压，
另一方面供应量在加大，附近单价更低的新房，也让其热度消散了。
楔形绿地，森兰一切的基础
这里也插一下，很多人对森兰有争议，
外高桥公司在其2016年年报里对“森兰”范围做了官方定义，
东临杨高北路、西临张杨北路、南临赵家沟河、北临航津路。
规划红线范围之外毗邻的区域，并不是森兰板块，称之为泛森兰板块。
在外高桥集团的规划中，整个森兰绿地占地面积就有3.8平方公里，
相当于2.5个世纪公园，比大宁一整个市北高新区还要大，
而森兰总体面积仅6.01平方公里，绿地就占了64.39%。
要知道，在上海外环内，用一个高新区的面积来做一片绿地，
怎么看都感觉是一种奢侈。
其实，早在上世纪九十年代，森兰与东面的高行居住区还是一片乡野之地，
西面滨江位置因为外高桥保税区的影响，已经不少企业开设工厂，
到了2000年初，工业区进一步扩张，曾经的自然村落也改造成了动迁房，
左侧密密麻麻的工厂，右侧变成了居住组团，中间成了战略空白区，
这一片也是森兰绿地的前身，直到外高桥集团正式接手这片留白区，
想为北面保税区打造出一个国际化的生态社区，
于是大量的农田荒地经过不断治理，变成森兰绿地的雏形。
森兰绿地已完成95%的建设，正是这块绿地，
为森兰的一切打下了基础。
2
森兰的吸引力
如果说社区环境，是森兰的杀手锏。
那么学区又是森兰的又一个金钥匙。
森兰板块内有东方江韵幼儿园，森兰明珠小学，六师附小芳菲校区，
还有上海哈罗国际学校和上海民办正达外国语学校西校。
森兰明珠小学开办时间8年多，时间不太长，
但由于森兰社区学生家长普遍重视教育，
投入精力和资源多，成绩和口碑都很好。
明珠森兰小学
明珠森兰小学位于上海市浦东新区兰谷路2250号，
是森兰国际社区的公建配套项目，建于2015年。
2015年9月正式开学，现有一年级6个班，二年级6个班，
三年级6个班，四年级6个班，五年级5个班，共29个教学班。
对口初中：森兰进才实验（高杰校区）
说明：学校很鸡娃，2023年三公人数选拔20-30人。
六师附小（芳菲校区）
芳菲校区目前在校生1241个人，有32个班。
教职工总数77人，专职教师76人，师生比1：16，
中、高级职称的教师有21人，中高级职称占比28%，
这个比例在浦东的公办小学中比例较低。
本科以上70人，大专以上的教师占比100%。
对口：森兰进才实验（繁锦校区）
说明：业主反馈学校目前一般快乐教育不是很抓学习。
上海民办正达外国语学校西校
上海以集团化办学为主，其福山教育集团在浦东也有多所公办与民办学校。
”上海民办福山正达外国语小学”已经改名“上海浦东新区民办正达外国语小学”，民办小学，目前有普通班和融合班两种班型。
“南校区”和“北校区”，南校区的地址在沪南公路，北校区的地址在沈家弄路，只有小学，不是九年一贯制不直升初中。
上海市民办正达外国语学校（西校）新校区高西路562号，上海浦东新区民办正达外国语学校”（民办正达西校），福山系中唯一民办九年一贯制学校，小升初采用直升+统招。
（民办福山中考成绩）
上海哈罗国际学校
上海哈罗外籍人员子女学校成立于2016年，是全球哈罗大家庭的一员，哈罗上海沿袭了英国哈罗公学数百年来的办学理念和特色，开设幼小部和中学部，招收18个月-18岁适龄学生，开设哈罗小狮幼教课程、英国国家课程、IGCSE、A-Level课程，哈罗上海国际学校的课程设计来源于英国国家课程，同时对本土文化也给予极大重视。
哈罗拥有教师培训计划，每一位老师都会在哈罗英国接受入职培训，老师们还有机会获得国际公认的领导资格认证，比如NPQ和IPQSL；
10%毕业于牛剑，35%硕博学位，83%英国籍，教师平均教龄10年+，领导层平均教龄20年+。
3
森兰还值得买吗？
目前，森兰有仁恒、星河湾、绿城，都是品质小区，
对比内中环所谓的改善性小区要好很多。
未来附近金鼎九宫格带来产业和人口，
森兰本身的“别墅岛”项目，也会整体提供森兰板块圈层，
外环内上海依岛而建，四周环水坐拥超大绿地的别墅，
目前上海貌似还没有。
森兰的地理位置，通勤时间大大缩短，
从周家嘴隧道可以直达浦西，
会给部分杨浦和虹口购房人群更多的选择，
以及目前浦东现有改善型客户。
森兰星河湾
2019-2021年
该项目业主是外高桥公司，但委托星河湾操盘，分2批销售。
一期抢的尚不太厉害，二期开盘就抢的很厉害了，也是高积分杀手。
绿城上海御园
该项目未分期开发，在2013年10月26日获取第一张预售证。
绿城上海御园项目的销售可以说是顺风顺水，主力销售期在2014年，全案均价46361元/平。
仁恒森兰雅苑（一期）
仁恒森兰雅苑是森兰板块第一个住宅项目。
仁恒实力确实不是盖的，2011年首开成交均价即达到43998元/平。
2014年成交均价已经达到53786元。
客观上来说，森兰壹公馆、金地未未来、中冶尚城、新城碧翠，位于张杨北路以西不属于森兰板块。
标杆楼盘
森兰星河湾区域板块
2020-2021年建成，建筑类型为板楼，容积率2.5，绿化率35%。物业费用8.8-8.86元/月/平。
单价：11.0-13.0万/平
总价：3房1500-1700万，4房2000-2500万
物业：星河湾物业
租金：3房25000-27000元/月
梯户比：两梯两户
采用人车分流的设计，汽车进入小区直接驶入地下车库，车库与单元楼通过电梯相连。
单元门和中心公共区域有水景隔开，通过桥相连，隐私性较好。
小区绿化率为35%，但由于小区房龄较新，绿化显得不是很浓密。
小区内部配套设施较好，有室外泳池、公共大堂等。
写在最后，
森兰固然不错，但还没有想象中那么完美，
邻居不给力，外高桥保税区界面也差，
毕竟“沙县包围着的五星级酒店”大家总归不是很想去，
因为只能住酒店，是真不想出去逛。
星河湾、仁恒是不错，但上海有太多星河湾和仁恒，
森兰位置处于中环外，外环内，1000以上的总价，
森兰想要进一步坐实自己的国际社区，还需要一张独一无二的名片，
就好比提起新天地你会想起“翠湖”、提起“瑞虹”你会想起虹口、
提起“汤臣一品”你会想起陆家嘴，提起”檀宫“你会想起西郊一样。
THE END
