长宁内中环，500万的二手房怎么选？

这是一个old money和new money都喜欢的地方，

不是徐汇，

no黄浦，

非老静安，

是长宁，

一个渐渐不被人提起，却处处有传奇的地方。

过去的长宁，是一个名流扎堆的富人区，有着神秘且令富豪向往的西郊，风头一度压过曾经的卢湾，甚至东长宁以前是稳压老静安、徐汇的核心区域。

如今的长宁，在别人眼里它腹背受敌，商业地位出现下滑，虹桥开发区的巅峰消失，周边的竞争越来越强，光环越来越弱。

其实长宁，从来不在乎别人的眼光，一直低调努力干事业，上半年GDP同比增速全上海第一，不妨碍它成为上海经济引擎的传奇。

38平方公里人才辈出

据计算，长宁占地38平方公里。按照开发的早晚，从东到西大致分为内环内，内中环间和中外环三大块。中央活动区那一带曾经是经典的法租界地带，遗留了不少欧式风情建筑，奠定了长宁富的流油的基础。

内环内，以延安西路为界可以细分为愚园路和新华路两个区域。延安西路以南的新华路和法华镇，有着梧桐深深，洋楼错落之景，市井气息浓厚，这里是old money喜欢居住的地方。延安西路以北的愚园路、中山公园地区，同样有着梧桐和洋房，住着大量的中坚力量和典型的中产人群。

内中环，以虹桥路为界分成天山和古北两部分，天山在北，古北在南。因为离虹桥机场和虹桥开发区近的缘故，当年又是新建社区，外国人喜欢聚集在古北，20多个国家领馆也在那儿附近。而天山的仁恒河滨花园、天山河畔花园汇集了不少富裕的新上海人，西郊别墅区则吸引着更富裕的群体。

中外环，以新泾区域动迁小区比较多，也是连接江桥，七宝，徐泾等近郊城镇的交通枢纽。十年前这里还叫努力村，是长宁角落里一块被遗忘的区域，现在开发得有模有样。随着携程拼多多的崛起，以天山西路，淞虹路和苏州河围起来的临空园区的建立，大企业驻扎，码农也多了。

被上帝眷顾的实干家

虽然长宁没有全国人民都熟知的地标建筑，但长宁才是真正的老钱区。占据着天时地利人和，怀揣着深厚的历史底蕴，给足了它的底气。

作为实干家，机会来了之后长宁一把抓住说干就干。从改革开放的窗口地位到“大虹桥”资源倾斜，长宁总是能踩中上海发展的节拍，快准狠的抓住了三次机遇。从长宁身上可以看到上海产业沉浮的缩影，也能大致看到上海的住宅缩影。

1、动作快

及时抓住了外企来华的机会，通过建设虹桥经济开发区和临空园区，成功推动了经济发展。作为上海第一个开发区，虹桥经济开发区也吃尽了红利，直到亚洲金融风暴之后，外企出逃。而临空园区成为长宁吸收外资的主要战场，引入了携程、联合利华、中海油这些巨头。

2、有脑子

准确抓住了房地产风口，2000年地铁2号线和3号线的通车，令中山公园的优势地段被发现，开发了中山公园板块，陆续有了圣约翰名邸、兆丰嘉园等品质小区，成为上海最早的商品房集中区域之一，吸引了市区最早的一批改善客的入住。十年前莘庄商品房单价还是3000元/㎡，圣约翰名邸已经达到9000元/㎡。

3、眼光远

精准抓住了互联网的风口，孵化了大众点评、拼多多这样的消费互联网企业，其中拼多多是长宁的纳税大户。2021年末，全区亿元以上交易量的电商平台数量达到21个，电子商务平台交易总额位居全市第一。

房住不炒的代表人物

影响房价的几个因素：教育资源、交通资源、医疗资源、城区级别、邻居资源、绿化环境、开发商背景。

而炒作房价两大武器是规划和学区。规划越宏大，溢价越高——大家都等着规划落地赚钱，房价却在规划落地前开涨，这也就是所谓的买预期。长宁因为空地不足，没有空间做大范围规划，没人可以炒得动。

长宁区是整个上海新房最稀缺的板块之一。长宁上一次出现新宅地，还是2022年的二批次土拍，上海城投以27.6亿元的总价拿下长宁区新泾低密度地块，建面2.8万平方米，统统是别墅类产品，房地联动价16.3万元/平方米。今年三批次土拍位于西郊板块的程桥街道地块，建面也不大，约3.6万方，但容积率是2，高层为主。虽然不再是低密度，但对于新房供应向来紧俏的长宁来说，也弥足珍贵。

尽管长宁新房实在是少，不过因为西郊、中山公园、古北等高端商圈，长宁在市区购房者心中的影响力还是不容小觑的。长宁区是上海最早对外开放的中心城区，外籍居民占比高。长宁区整体建设成熟、商业繁华、居民财富实力雄厚，行政区从东至西都有高档住宅区。

学区是大多数父母的软肋，长宁区是唯一一个全区实行划片摇号的区，所以全区去学区化。古北各方面完胜联洋，房价却不如联洋，正是因为古北学区不行。长宁房价低不是因为长宁差，而是长宁房价水分更小。

因为去学区的缘故，所以长宁一直被很多家长忽视。

C位轨交生命线

板块内2、3、4、10、11、15号线都经过长宁。

要知道2005年的上海，当时还只有5条地铁线，其中3条就和中山公园交汇，加上龙之梦的加持，当时的中山公园的人流量可想而知。

上海地铁2号线，是长宁的生命线，2号线在浦西共计13站，接近一半都在长宁。从淞虹路到江苏路覆盖长宁区，而且沿二号线自东向西，长宁的各个角度到商业中心基本都在1公里以内，便捷度可能仅次于老静安、黄浦。不过长宁西部也有地铁空白，新泾、西郊一带不少小区抵达地铁站1公里以上。

未来还将有17号线东延伸线将覆盖长宁仙霞板块，以及26号线超级换乘王，途径淞虹路、仙霞西路和上海动物园站。

长宁小区价位段分析

长宁的“贵”是因为“品质高”，接近一半的房子都处在千万以上。90年代建成的大量外销房品质高、颜值高，即便现在单价仍然维持在8-9万元/㎡。虽然长宁横跨内中外环，区域跨度大，但各板块资源分配就比较均衡，内中外环每个板块基本都有各自健全的配套，没有形成明显的落差，除了发展比较滞后的北新泾。但是中山公园、临空和虹桥开发区的企业，以及外企产生了强大的购买力，让新华路、镇宁路、古北一带诞生了上海第一代的国际社区，这里的豪宅价格不菲！

如果想在300-500万价格区间选择，大概率只能匹配北新泾板块。如果考虑东长宁区域，在中山公园、天山、古北板块，这个价格大概只能买入50平以内的小面积老破小。

长宁热门小区介绍

· 2004年建成，板塔结合

· 单价：12万-14万

· 总价：1800万-3500万

「仁恒河滨花园」以景观著称，户户有景，自带双会所，设施齐全：室内外泳池、健身房、瑜伽馆、三个网球场、篮球场、高尔夫练习场、壁球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、室内外儿童乐园。地铁2号线娄山关路站1000米，15号线娄山关路站600米，有大型商业汇金百货，百盛优客，金虹桥中心，威宁路地铁站上有缤谷一期二期。3公里内同仁医院，天山中医院，上海市儿童医院。

· 2004年建成，板楼

· 单价：10万-12万

· 总价：1200万-2500万

「天山河畔花园」是凯德置地于上海开发的中高档住宅，东临中山公园老牌商圈，西边是大虹桥国际社区，南边是古北国际社区，北边是长风生态商务区，地理位置优越。整个小区以新加坡DP建筑事务所、新加坡LANDART园艺公司而设计和建设的。内部配套齐全，设有度假式园林会所、健身房、室内外泳池、壁球馆、儿童游乐场、网球场、篮球场、阅览室、演歌厅、咖啡厅、餐厅、羽毛球场等。西边出门就是2号线威宁路站，半小时内可达徐家汇、人民广场、虹桥机场、虹桥火车站。

· 2005年建成，板塔结合

· 单价：12万-15万

· 总价：1000万-3500万

「御翠豪庭」坐落于古北新区黄金城道，房龄较新，户型种类繁多，建筑面积在71-373平左右，多以改善型为主。小区设有中央路滑喷泉和下沉式水景广场，且所有楼栋全部围绕小区中心花园所建，绿地集中，景色优美，同时设有会所，泳池，健身场所，满足生活需求。

· 2006年建成，板楼

· 单价：12万-14万

· 总价：1000万-3500万

「古北国际广场」紧邻徐家汇，西郊，虹开发，金虹桥，10号线，15号线，东西南北贯通，周边商业体，高岛屋百货，1699广场，星空广场，家乐福广场，LV大厦（尚嘉中心），虹桥南丰城，金虹桥商场，上海世贸商城等。周围国际学校偏多，宋庆龄幼儿园、包玉刚实验学校虹桥社区、上海耀中国际学校、上海虹桥国际学校等。

长宁区买房建议

长宁，一个非常适合中产置换改善的区。（如果考虑学区，请绕行）

长宁没有太多次新小区，没有空间承接来自市区的购买力。想买长宁，没个千万资产很难买到合适的房子。部分板块单价偏高，工薪家庭请量力而为。

长宁居民富裕、国际化程度高，早在2010年之前，长宁就完成了全区高端化以虹桥西郊古北为核心，周围都是富裕人群的集中地，形成了西上海富人区，即使后来人群溢出，也并不影响。镇宁路的嘉里华庭，依然能够吸引不少高端客户留存。天山板块依旧能吸引改善群体的目光，古北依旧是国际友人青睐的板块。

所以，长宁虽然不是市区中最发达的，但一定是最宜居的。

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